29. September 2025

Rückblick auf die Konferenz «Indirekte Immobilienanlagen 2025»

Am 18. September 2025 fand am Institut für Finanzdienstleistungen Zug (IFZ) die Konferenz Indirekte Immobilienanlagen statt. Unter dem Leitthema «Chancen und Risiken im In- und Ausland» kamen führende Fachleute aus Wissenschaft und Praxis zusammen, um aktuelle Entwicklungen und Perspektiven bei indirekten Immobilienanlagen zu beleuchten.

Ein Artikel von Jonas Haab

Nach einem Begrüssungskaffee eröffnete Prof. Dr. John Davidson (HSLU) gemeinsam mit Dr. Stephan Kloess (KRE KloessRealEstate) die Veranstaltung. In seiner Einführung skizzierte Davidson die Ausgangslage: Nach einer Phase sinkenden Zinsen und verhaltener Märkte zeigten sich erste Stabilisierungstendenzen im Ausland und Rekordhohe Kaptialmarkttransaktionen in der Schweiz. Diskontsätze liegen inzwischen bei unter zwei Prozent, was die Bewertungen stützt, jedoch auch die Frage aufwirft, ob die bestehenden Risiken tatsächlich korrekt eingepreist sind. In den USA hingegen mussten Investoren sieben Quartale in Folge negative Returns hinnehmen. Erste Indikatoren deuten darauf hin, dass sich der Markt erholt und «Licht am Ende des Tunnels» sichtbar wird. Historisch betrachtet folgten auf solche Korrekturphasen im Durchschnitt wieder fünf Jahre mit soliden, positiven Renditen, was den Optimismus für die kommenden Jahre nährt. In der Schweiz bleibe die Frage, was die die «(Un-)endlichen Geschichte» beenden kann. Die diesjährige Immobilienstudie, welche im Laufe des Tages präsentiert wurde, gibt Hinweise.

Makroökonomischer Einblick

Den Auftakt der Fachvorträge machte Robert Kuert (Swiss Life Asset Managers).

In seinem Vortrag zeichnete Kuert ein differenziertes Bild der wirtschaftlichen Lage. Er betonte, dass die Weltwirtschaft derzeit stark durch Handelszölle gebremst werde und eine erwartete Frankenaufwertung nach den angekündigten Zinssenkungen der US-Notenbank zusätzlichen Druck auf die Exportindustrie ausüben dürfte. Im Swiss-Life-Basisszenario, das eine Wahrscheinlichkeit von 60% hat, geht er von einer moderaten Entwicklung aus: kurzfristig mit einem Rückgang der Produktion, mittelfristig begleitet von einer Verlagerung von Produktionskapazitäten ins Ausland. Daneben formulierte Kuert zwei Alternativszenarien, mit 30% Wahrscheinlichkeit eine Finanzkrise mit entsprechend schwachem Wachstum und mit 10% einen Boom infolge dauerhaft tiefer Zinsen. Für die Schweiz hob er hervor, dass sie mit einer gegenläufigen Zinsentwicklung zu Europa konfrontiert sei, wodurch Parallelen zur Finanzkrise deutlich würden, allerdings ohne die schnelle Erholung wie nach der COVID-Pandemie. Besonders robust zeigen sich Schweizer Immobilien: Schweizer Liegenschaften lieferten weiterhin die stabilsten Renditen im Vergleich zu festverzinslichen Anlagen. Während Onlinehandel nur leicht positiv wachse und hybrides Arbeiten nach dem Höhepunkt während der Pandemie wieder rückläufig sei, blieben die Mobilitätsdaten stabil, die Menschen pendelten weiterhin in die Städte. Auch die Büromieten erwiesen sich widerstandsfähiger als erwartet: Anstatt zu sinken, blieben sie stabil und stiegen in Zürich sogar an. Kuerts zentrale Botschaften lauteten: Zölle begrenzen das globale Wachstumspotenzial, die Bodenbildung auf den europäischen Immobilienmärkten dürfte anhalten, und Schweizer Immobilien bleiben ein Stabilitätsanker für Investoren.

Kotierte Schweizer Immobilien

Im Anschluss präsentierten Christoph Bieri (Swiss Finance & Property Group) und Thomas Spycher (Alphaprop) die Situation der kotierten Schweizer Immobilienanlagen.

Christoph Bieri erläuterte in seinem Referat die zentralen Unterschiede zwischen kotierten Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften. Fonds sind stark im Wohnsegment engagiert, im Durchschnitt liegt der Wohnanteil bei rund 60%. Gesellschaften hingegen sind stärker in kommerzielle Immobilien investiert und weisen mit durchschnittlich 41% einen höheren Leverage auf, während Fonds bei rund 26% liegen. Zudem dürfen Fonds nur bereits bewilligte Projekte erwerben, während Aktiengesellschaften selbst entwickeln und damit höhere Wertschöpfungspotenziale, aber auch Risiken haben. Mehr als die Hälfte der Vermögenswerte sind in Zürich konzentriert, wobei Büros den grössten Anteil stellen. Bei der Performance spielen langfristig Dividenden und NAV-Wachstum die wichtigste Rolle. Das Agio ist zwar zyklisch bedeutend, aber über die Zeit weniger ausschlaggebend. Bieri betonte zudem, dass die Liquidität eingeschränkt bleibt: Das tägliche Handelsvolumen ist vergleichsweise gering, und Bewertungen erfolgen nur einmal jährlich. Entsprechend hinken sie den schnellen Marktbewegungen hinterher. So entstehen häufig Diskrepanzen: In Aufschwungsphasen läuft das Agio den Fundamentaldaten voraus. Ein aktuelles Beispiel sind die Fusionen mehrerer CS-Immobilienfonds, bei denen sich die Agios nach der Ankündigung rasch angeglichen haben. Für Bieri ist klar: Die Spielregeln müssen verlässlich bleiben und dürfen nicht während des Spiels geändert werden.

Thomas Spycher richtete den Fokus auf die realen Assets hinter den kotierten Immobilienprodukten. Rund 5’000 Einzelobjekte mit einem Schwerpunkt im Wohnsegment bilden die Basis dieser Gefässe. Die Wertentwicklung wird dabei wesentlich vom Boden getrieben: Nach dem Tiefpunkt von 2023 sind 2025 wieder deutliche Aufwertungsgewinne zu verzeichnen. Diese entstehen, wenn Mieten steigen oder Diskontsätze sinken. Letztere passen sich allerdings nur verzögert an und bewegen sich aktuell leicht nach unten. Während die Bruttorenditen insgesamt rückläufig sind, hält sich der kommerzielle Bereich noch vergleichsweise unbeeindruckt. Bei Wohnnutzungen konnten die Erträge hingegen durch die höheren Referenzzinssatz sogar gesteigert werden. Spycher warnte jedoch vor politischen Risiken: Die Wohnschutzinitiative in Zürich sowie ähnliche regulatorische Eingriffe in VD, GE und BS könnten Mietsteigerungen blockieren und Investoren abschrecken, respektive das Angebot beschränken. So gebe es bereits Evidenz, dass sich institutionelle Entwickler aus Basel zurückziehen. Zwar sei eine Übergangsphase mit Unsicherheit wahrscheinlich, langfristig rechnet Spycher aber mit einer erneuten Stabilisierung der Renditen.

Studie: Immobilienanlagen bei Pensionskassen

Ein Höhepunkt des Vormittags war die Präsentation der aktuellen Studie von Prof. Dr. Daniel Steffen (HSLU) und Prof. Dr. John Davidson (HSLU). Unter dem Titel «Die (Un-)endliche Geschichte?» beleuchtete die Untersuchung das Anlageverhalten von 228 institutionellen Investoren, darunter Pensionskassen, Anlagestiftungen und Fonds.

Davidson hob hervor, dass grosse Pensionskassen stärker direkt in Schweizer Immobilien investieren, während kleinere vermehrt auf indirekte Gefässe zurückgreifen. Mit zunehmender Grösse nehme auch der Anteil an Auslandsinvestitionen zu. Bei Hypotheken zeigt sich ein ähnliches Bild: Während kleinere Kassen eher indirekt in Hypotheken investieren, bevorzugen grössere Pensionskassen die direkte Vergabe. Zudem werde der Bereich Infrastruktur zwar noch zurückhaltend genutzt, doch sei ein klarer Wille zum Ausbau erkennbar.

Steffen ordnete die Ergebnisse der Studie in verschiedene Thesen ein und machte dabei deutlich, wohin sich die institutionellen Immobilienportfolios in den kommenden Jahren bewegen dürften. Zum einen ist momentan eine Reduzierung vomAnteil an Auslandsinvestitionen zu erkennen.. Gründe dafür seien die hohen Kosten für Währungsabsicherungen, die in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind und den Renditevorteil von Auslandsanlagen weitgehend aufzehren. Zweitens bleibe der Schweizer Wohnsektor das Rückgrat institutioneller Immobilienportfolios. Trotz der sehr tiefen Renditeniveaus ist die Nachfrage stabil und kontinuierlich hoch, da Wohnraum in der Schweiz ein knappes Gut darstellt. Des Weiteren stellten die Befragten klar, dass Regulierung das grösste Risiko für ein mögliches Ende des Immobilienzyklus sei. Politische Initiativen wie die Wohnschutzinitiative in Zürich oder frühere Abstimmungen in Basel hätten bereits gezeigt, dass neue gesetzliche Rahmenbedingungen den Markt stark beeinflussen können.

In der anschliessenden Diskussion brachte Stefan Beiner (C-ALM) eine klare Einschätzung zum Anlageverhalten von Pensionskassen ein. Er widersprach der verbreiteten Ansicht, dass diese prozyklisch agieren würden. Vielmehr führe das regelmässige Rebalancing dazu, dass automatisch tief bewertete Positionen aufgestockt und hoch bewertete reduziert würden, ein Mechanismus, der antizyklisches Verhalten fördere. Beiner betonte zudem, dass die Erfahrungen vieler Pensionskassen mit Auslandsengagements bislang wenig überzeugend gewesen seien, weshalb das Exposure zu internationalen Immobilienmärkten zunehmend zurückgefahren werde. Besonders positiv äusserte er sich hingegen über den Hypothekenmarkt: Dieser sei sehr effizient organisiert und biete im Vergleich zu Obligationen bessere Konditionen, was ihn für institutionelle Investoren zunehmend attraktiv mache.

Immobilieninvestments am Nachmittag

Der Nachmittag begann mit Markus Lienert (Valvest Advisors), der die Vorzüge von Real Estate Debt hervorhob. Während Entwickler bei Direktanlagen oft vier bis sieben Jahre benötigen, um rund 30% Gesamtrendite zu erzielen, könne ein Hypothekarinvestor in den USA denselben Ertrag bereits nach drei Jahren realisieren, ohne Vermietungs- oder Entwicklungsrisiken. Besonders interessant seien erstrangige US-Hypotheken mit Renditen von 10–12% vor, respektive 6–8% nach Währungsabsicherung. In der Schweiz lägen die Erwartungen bei 4–6%. Hypotheken bieten damit planbare und effiziente Erträge im Vergleich zu Investitionen in der Eigenkapitalstruktur.

Christian Eder (Invesco Real Estate) stellte in seinem Vortrag die aktuelle Lage der europäischen Immobilienmärkte dar und hob vor allem Zeichen von Bodenbildung und Stabilität hervor. Im Logistiksektor seien die Fertigstellungen wieder leicht rückläufig, gleichzeitig gebe es in Ländern wie Spanien und Polen erhöhte Leerstände, wobei sich innerhalb der nationalen Märkte starke Unterschiede zeigten: In spanischen Hafenstädten sei der Leerstand deutlich tiefer als im Binnenland. Auch bei Wohnungen bleibe das Angebot angespannt, betrachtet man die Fertigstellungen pro Einwohner. Im Bürosegment zeigten sich grosse Differenzen: In vielen Städten sind die Spitzenmieten stärker gestiegen als die Konsumentenpreise, während Durchschnittsmieten ein gemischtes Bild abgaben. Insgesamt wies Eder darauf hin, dass die Spitzenrenditen nach der jüngsten Korrektur wieder stabil seien, ein Signal, dass sich die Märkte allmählich normalisieren.

Den Blick über den Atlantik richtete Christian Schulte Eistrup (Clarion Partners). Er rückte in seinem Vortrag die Chancen im US-Immobilienmarkt in den Fokus und hob insbesondere den Logistiksektor hervor. Der klare Schwerpunkt liege auf Core+ Strategien mit hochwertigen, modernen Objekten. Zwar dämpfen die Handelspolitik der Trump-Regierung und neue Zölle kurzfristig die Renditeerwartungen im Logistikbereich, Prognosen nach Einführung der Zölle fielen spürbar verhaltener aus als zuvor. Dennoch bleibe die Nachfrage nach modernen Logistikflächen hoch. Der E-Commerce wachse immer noch, das Sortiment werde breiter und die Lieferungen müssten schneller erfolgen, was einen grösseren Bedarf an Lagerkapazitäten mit sich bringe. Händler haben zudem mehr Inventar, um Lieferfähigkeit zu sichern, was die Flächennachfrage zusätzlich verstärke. Parallel dazu zeichne sich ein Trend zu mehr Produktion in den USA ab, der mit einem erheblichen Mehrbedarf an Logistikimmobilien einhergehe. Damit biete der US-Logistikmarkt trotz kurzfristiger Belastungen durch Zölle langfristig attraktive Chancen für Investoren.

Lessons Learned und Investorenperspektiven

Zum Abschluss gaben Dr. Jürg Tobler (PK Stadt Zürich) und Beatrice Stadler (Vita Sammelstiftung) Einblicke aus Investorensicht.

Tobler gab einen detaillierten Einblick in die Anlagestrategie der PKZH. Mit einem Gesamtvermögen von 22,7 Milliarden Franken liegt die Immobilienquote bei 20,6%, wovon 15,6% in der Schweiz und 5% im Ausland investiert sind. Bemerkenswert ist der bewusste Entscheid, ausschliesslich indirekt zu investieren, sowohl über kotierte als auch nicht-kotierte Gefässe. Dabei erfolgt eine starke Bündelung über Pensimo, wo rund 80% der nicht-kotierten Schweizer Anlagen gehalten werden. Tobler erläuterte, dass kotierte REITs im Ausland eine einfache und breite Diversifikation ermöglichen, jedoch mit hoher Volatilität verbunden sind. Insgesamt setze die PKZH auf einen diversifizierten Mix, der die Vorteile von kotierten und nicht-kotierten Immobilienanlagen kombiniert und so langfristige Stabilität gewährleiste.

Stadler betonte, dass Auslandimmobilien seit 2007 Teil der Anlagestrategie sind und wichtige Diversifikationschancen bieten. Angesichts der geringen Marktgrösse der Schweiz (2,9% des globalen Immobilienmarkts) sei der Blick ins Ausland notwendig. Gleichzeitig verwies sie auf zentrale Herausforderungen: Währungsrisiken, regulatorische Vorgaben, komplexe Fondstrukturen sowie erhöhte Anforderungen an Know-how und Transparenz. Diversifikation bleibe sinnvoll, müsse jedoch sorgfältig abgewogen werden, weshalb sie trotz hohen Währungsabsicherungen im Ausland weiter investieren.

Fazit

Die Konferenz machte bei den zahlreichen Gesprächen mit Investoren, Asset Managern und anderen Marktteilnehmer deutlich: Indirekte Immobilienanlagen bleiben für institutionelle Investoren ein zentrales Element der Vermögensallokation. Während Schweizer Wohnimmobilien und Hypotheken weiterhin eine hohe Nachfrage und Attraktivität aufweisen, zeigen sich im Ausland Chancen vor allem in der Logistik und ausserhalb des Core-Segments. Zugleich bleibt die Branche gefordert, Risiken wie Regulierung, Währungseffekte und geopolitische Unsicherheiten aktiv zu managen.

Beim anschliessenden Apéro nutzten die Teilnehmenden die Gelegenheit zum Austausch und Networking, ein gelungener Abschluss der Fachveranstaltung.

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