2. März 2026

Rendite durch nachhaltigen Holzbau mit langfristigem Mehrwert

Holzbau wird oft als nachhaltige Alternative zum Massivbau gefeiert. Doch lohnt sich diese Bauweise auch aus Sicht von Investoren? Ja, insbesondere aufgrund messbarer wirtschaftlicher Vorteile. Der Mehrwert entsteht weniger durch höhere Mieten, sondern vielmehr durch Kostensicherheit, verkürzte Bauzeiten und eine deutliche Reduktion von Projekt- und Betriebsrisiken. Dieser Artikel beleuchtet die relevanten Kostenfaktoren, wirtschaftlichen Anreize und strukturellen Vorteile des Holzbaus und zeigt auf, unter welchen Bedingungen er eine renditestarke Option für Investoren darstellt.

Ein Artikel von Basil Harder und Kushtrim Isufi

Holzbau: Ökologisch führend, ökonomisch konkurrenzfähig

Der Holzbau hat sich im Schweizer Immobilienmarkt als ernstzunehmende Alternative etabliert, da er ökologisch führend und ökonomisch mit dem energetisch hochwertigen Massivbau konkurrenzfähig ist. Die Entscheidungsgrundlagen hierfür lieferten Studien von Wüest Partner und Durable im Auftrag von Lignum und dem Bundesamt für Umwelt (BAFU), welche die ökonomische und ökologische Auswertung von realisierten Wohn- und Bürobauten in Holzbauweise umfassten (7). Der Begriff Holzbau umfasst in diesem Kontext stets auch Hybridbauweisen. Dazu gehören Projekte bei denen einzelne Gebäudeteile, beispielsweise Treppenhäuser oder Untergeschosse, in Massivbauweise ausgeführt werden.

Relevanz für Investoren: Nachhaltigkeit als Risikomanagement

Aus Investorensicht gewinnt der Holzbau zunehmend an Relevanz, da ökologische Kriterien immer stärker regulatorisch verankert werden und damit direkten Einfluss auf die langfristige Werthaltigkeit von Immobilien haben. Internationale Studien von EY, JLL und UBS zeigen bereits heute, dass nachhaltig zertifizierte Gebäude signifikante Bewertungs- und Marktvorteile aufweisen, darunter höhere Transaktionspreise (beispielsweise Zuschläge von rund 19 % bis 28 % in internationalen Grossstädten) sowie tendenziell tiefere Kapitalisierungsraten, was auf ein reduziertes Risiko- und Stabilitätsprofil aus Investorensicht hinweist.

Insbesondere regulatorische Risiken – etwa das zunehmende Risiko sogenannter Stranded Assets, also Gebäude, die aufgrund unzureichender Energieeffizienz an Marktattraktivität oder Wert verlieren – veranlassen Investoren dazu, ESG-Kriterien nicht als Zusatz, sondern als strategisches Instrument zur Sicherung von Cashflows, Exit-Werten und Finanzierungskonditionen einzusetzen. [8]

Vergleich des Kostenfaktors im Holzbau zu konventionellen Baukosten

Die Kennzahl BKP 1–5 pro HNF beschreibt die gesamten Baukosten eines Wohnprojekts – von Grundstück und Rohbau über Technik und Ausbau bis zur Umgebung – bezogen auf die tatsächlich nutzbare Hauptfläche. Sie ermöglicht einen transparenten Vergleich verschiedener Bauweisen. Die Kostenanalyse realisierter Wohnbauten zeigt, dass Holzbauten im unteren Preissegment kostenmässig nahe an konventionelle Massivbauten heranreichen. Im Jahr 2023 lag der Median der Baukosten (BKP 1–5 pro HNF) bei CHF 1’066 für Holzbauten und bei CHF 974 für Massivbauten. Damit sind Holzbauten im Median rund 10 % teurer.

Im unteren Preissegment nähern sich die Kosten jedoch weiter an: Das 50-%-Quantil der Holzbauten liegt bei CHF 958 und damit nur geringfügig über dem Median der Massivbauten. Zudem zeigt die Analyse, dass energetische Anforderungen (z. B. der Minergie-P-Standard) einen deutlich stärkeren Einfluss auf die Baukosten haben als die Wahl der Primärkonstruktion selbst. Ein zentraler Vorteil des Holzbaus liegt in der hohen Kostensicherheit. Diese ergibt sich aus der präziseren Planbarkeit, dem hohen Vorfertigungsgrad sowie der geringeren Abhängigkeit von witterungs- und bauablaufbedingten Risiken. [1]

Abbildung 1: Darstellung der Kostenkennwerte BKP 1–5 bezogen auf die Hauptnutzfläche (HNF); Quelle: Wüest Partner AG, Bericht *„Holzbaukennzahlen für Investoren“*. Die Bildrechte wurden eingeholt und liegen vor.

Hier stellte sich heraus, dass die Investitionskosten bei Ersteren leicht über dem Median liegen. Durch bessere Dämmwerte und weniger Energieverluste sind allerdings die Betriebskosten oft niedriger. Bei fachgerechter Ausführung zeigen Holzbauten in den ersten 50 Jahren zudem geringere Wartungskosten. Der Rückbau ist einfacher und bietet ein deutlich höheres Potenzial für stoffliche Wiederverwertung.

Bei einer Betrachtung über 80 Jahre änderte sich die Einschätzung jedoch zum Vorteil der Massivbauweise. Die höhere Dauerhaftigkeit von Mauerwerksbauten wirkt sich nun signifikant aus. Anders als bei der Holzbauweise, bei der nach spätestens 70 Jahren Bauteile ausgetauscht werden müssen, entstehen hier keine zusätzlichen Erneuerungskosten. Die 80-Jahre-Lebenszykluskosten von Holzbauten übersteigen die vergleichbarer Mauerwerksobjekte um bis zu 30 Prozent. Das Bauen mit Holz ist nach dieser Untersuchung weder in der Herstellung noch im Lebenszyklus günstiger als Mauerwerk. [3]

Nachhaltigkeitsmehrwert: Zahlt sich nachhaltiges Bauen aus?

Die ökologische Bilanz fällt zugunsten des Holzbaus aus. Im Variantenvergleich mit einem hypothetischen mineralischen Zwilling reduzieren Holzbauten die grauen Treibhausgasemissionen im Mittel um 20 Prozent, bei einzelnen Bauteilen sogar um bis zu 38 Prozent. Besonders eindrücklich ist der Vergleich zwischen einer Aufstockung in Holzbauweise über 60 Jahre und einem Ersatzneubau in Massivbauweise über 120 Jahre. Hier lassen sich bis zu 68 Prozent der Treibhausgas-Emissionen einsparen. Durch diese Optimierung verschiebt sich der Fokus der Ökobilanzierung zunehmend auf Untergeschosse und Gebäudetechnik. [4, 13]

Abbildung 2: Determinanten des Marktwertes; Quelle: Kushtrim Isufi

Eine Auswertung aus 42 internationalen Studien zur Wirtschaftlichkeit entsprechender Projekte kommt zum Schluss, dass Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifikat moderate bis signifikante Preis- und Mietprämien erreichen. Damit liefert sie einen Anhaltspunkt dafür, dass der Markt nachhaltiges Bauen und Sanieren als sinnvoll erkennt und entsprechend bepreist. [5]

Green Premium durch Prozessvorteile: Zeit ist Rendite

Der Green Premium des Holzbaus materialisiert sich vor allem durch messbare ökonomische Prozessvorteile, die sich in kürzeren Bauzeiten und höherer Kostensicherheit widerspiegeln. Die modulare, BIM-erprobte Holzbauweise mit hohem Vorfertigungsgrad verkürzt die Erstellungszeit vor Ort massiv. Eine verkürzte Bauzeit führt direkt zu einem früheren Ertragseingang (durch Mieteinnahmen oder Veräusserung). Eine Modellrechnung für ein Wohngebäude an guter Makrolage zeigte, dass eine Zeitersparnis von sechs Monaten die Baukosten (aus Investorensicht) um bis zu CHF 200/m² HNF reduzieren kann. [1, 7]

Die Investorenperspektive: Interview-Impulse zu Holzbau und Rendite

Die Sustainable Real Estate AG (SRE) verfolgt mit einem Immobilienfonds von rund 500 Mio. Franken eine konservative, auf Wohnimmobilien fokussierte und konsequent nachhaltige Anlagestrategie. Diese basiert auf einer Nachhaltigkeitspolitik, die sowohl ESG-Integration als auch Impact Investing umfasst und darauf ausgerichtet ist, messbare Energie- und Klimaziele zu erreichen. Im Gespräch mit Klaus Kämpf (Geschäftsführer) und Michael Trübestein (Verwaltungsrat) beleuchten wir die strategische Rolle der Holz- und Hybridbauweise bei der Erreichung dieser Ziele sowie die damit verbundenen Vor-, Nachteile und Markthürden. [14]

Green Premium und Effizienz: Der finanzielle Mehrwert des Bauprozesses

Frage: Ihr verfolgt eine konservative Anlagestrategie mit Fokus auf stabile Erträge. Wie bewertet ihr bei der SRE den finanziellen Mehrwert der Holz- oder Hybridbauweise? Seht ihr den Mehrwert primär in messbaren Prozessvorteilen wie höherer Kosten- und Planungssicherheit sowie früherem Ertragseingang, oder auch in spürbaren Aufschlägen bei Mieten und Transaktionswerten?

Kämpf/ Trübestein (SRE): Finanzielle Vorteile von Holzbauweise resultieren primär aus der kürzeren Zeitspanne von der Planung bis zur Fertigstellung. Holzbauten können somit früher vermietet werden. Dies ist ein eindeutiger und nachgewiesener finanzieller Vorteil. Dem stehen jedoch höhere Baukosten gegenüber. Ob sich auch höhere Mieten erzielen lassen, hängt vom örtlichen Mietmarkt und der Preissensitivität der Mieter ab. Wir gehen davon aus, dass Holzbauten in der Regel keine höheren Mieten erzielen als konventionelle Gebäude. Daher sehen wir auch keine Unterschiede in den Bewertungen. Inwieweit es auf dem sich erst entwickelnden Transaktionsmarkt für Renditeliegenschaften für Holzbauten geben wird, wird sich noch weisen müssen. Für uns liegt der Mehrwert von Holzbauweise vornehmlich auf der ökologischen Seite.

Graue Energie und Stranded Assets: Die Rolle des Holzbaus in Klimazielen

Frage: Angesichts des kompromisslosen Nachhaltigkeitsansatzes und der Gefahr, dass Gebäude mit hoher grauer Energie in Zukunft an Wert verlieren: Wie entscheidend ist der strategische Einsatz von Holz- und Hybridbauten für euch, um die graue-Energie-Bilanz des Fonds aktiv zu verbessern? Ist die Nutzung dieser Bauweise für euch inzwischen ein notwendiges Kriterium bei Neubauten, um das regulatorische Risiko (insbesondere hinsichtlich der künftigen Offenlegung des Lebenszyklus-Treibhausgaspotenzials ab 2030) zu minimieren?

Kämpf/ Trübestein (SRE): Die Reduktion der grauen Energie ist ein Kriterium in unserem Nachhaltigkeitsrating für bestehende Gebäude und Neubauten und fliesst damit auch in alle Investitionsentscheidungen ein. Bei Bauprojekten versuchen wir die graue Energie möglichst zu reduzieren, ohne aber zwingend ausschliesslich auf Holzbau zu setzen. Und gerade auch bei der Frage «Ersatzneubau oder Sanierung» spielt für uns die graue Energie eine Rolle. Nicht zuletzt deshalb haben wir uns bei unserem jüngsten Sanierungsprojekt gegen den Ersatzneubau entschieden. Übrigens: Auch beim Holzbau gibt es noch Optimierungspotenzial betreffend graue Energie, da erdberührende Bereiche und häufig auch Teile von Geschossdecken aus Beton bestehen.

Potenzial im Bestand: Aufstockung und Nachverdichtung

Frage: Da eure Strategie die Nutzung von Nachverdichtungspotenzialen vorsieht und Aufstockungen in Holzbauweise Studien zufolge wirtschaftlich besser abschneiden als Ersatzneubauten: Setzt ihr die Holz- oder Holz-Hybridbauweise konsequent als primäres Instrument für künftige Sanierungs- und Erweiterungsprojekte im Bestand ein?

Kämpf/ Trübestein (SRE): Bei allen von uns initiierten Bauprojekten prüfen wird Holzbauweise und konventionelle Bauweise und entscheiden uns in jedem Einzelfall für die beste Variante. Weder graue Energie noch Kosten sind bei der Entscheidung allein matchentscheidend. Bei Aufstockungen schneidet die Holzbauweise in der Gesamtbetrachtung praktisch immer am besten ab. Hingegen ziehen wir bei Altbauten die Kernsanierung im Hinblick auf die graue Energie einem Ersatzneubau aus Holz vor.

Marktfaktoren und Standardisierung

Ihr habt beim Neubauprojekt Oensingen regionales Holz verwendet, was euer Engagement für Nachhaltigkeit unterstreicht. Dennoch scheint der Holzbau im Gesamtportfolio noch nicht der Standard zu sein, obwohl er ökologische und ökonomische Prozessvorteile bietet.

Frage: Wenn Holz- und Hybridbauten erwiesenermassen so viele Vorteile bieten: Was sind aktuell die grössten Markt- oder Kostenfaktoren, die euch oder andere institutionelle Investoren in der Schweiz noch davon abhalten, diese Bauweise zum Standard zu etablieren? Liegt das Haupthindernis eher in den initialen Gestehungskosten, der mangelnden Verfügbarkeit geeigneter Objekte, oder in der Bewertung dieser Bauweise durch Schätzungsexperten, die Datenlage im Vergleich zum Massivbau noch spezifischer sein müsste?

Kämpf/ Trübestein (SRE): Auf dem Transaktionsmarkt sind bestehende Renditeliegenschaften in Holzbauweise praktisch nicht verfügbar. Bei Neubauprojekten besteht das Problem darin, dass die angebotenen Entwicklungsprojekte in der Regel in konventioneller Bauweise geplant und bewilligt sind. Eine Umplanung auf Holzbauweise ist zeit- und kostenintensiv. Am besten ist es, wenn von vornherein ein Holzbau geplant wird.

Fazit und Ausblick

Dass durch die ökologische Holzbauweise Mehrkosten entstehen, lässt sich nicht von der Hand weisen. Zu den wichtigsten Gründen zählen höhere Materialkosten, ein grösserer Planungsaufwand und Zertifizierungsanforderungen. Der Holzbau hat sich jedoch als ökonomisch konkurrenzfähige und ökologisch überlegene Bauweise etabliert. Ein Green Premium wird durch die Reduktion von Risiken und die Generierung von Prozessvorteilen ermöglicht.

Der Green Premium entsteht hauptsächlich durch:

• Prozesssicherheit und Effizienz: Kürzere Bauzeiten und höhere Kostensicherheit führen zu einem früheren Ertragseingang.

• Ökologischer Vorsprung: Die signifikante Reduktion der grauen Treibhausgasemissionen hilft, künftige regulatorische Anforderungen zu erfüllen und Stranded Assets zu vermeiden.

• Bauen im Bestand: Holz ist aufgrund seiner Leichtigkeit die primäre Wahl für Aufstockungen, die bei gleicher Flächennutzung wirtschaftlich besser abschneiden als Ersatzneubauten.

Obwohl die Vorteile erkannt sind, gibt es Hürden für eine breitere Adoption des Holzbaus als Standard:

• Verfügbarkeit auf dem Transaktionsmarkt: Bestehende Renditeliegenschaften in Holzbauweise sind auf dem Transaktionsmarkt praktisch nicht verfügbar.

• Planungsaufwand bei Neubauprojekten: Angebotene Entwicklungsprojekte sind in der Regel in konventioneller Bauweise geplant und bewilligt. Eine nachträgliche Umplanung auf Holzbauweise ist zeit- und kostenintensiv. Es ist am besten, wenn ein Holzbau von vornherein geplant wird.

• Höhere Baukosten: Die Kosten für Holzbauten sind im Median somit fast 10% höher als für Massivbauten

Das Literaturverzeichnis finden Sie hier.

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