27. Oktober 2026

Baupreise im Fokus: Bauen bleibt teuer

Der Baumaterialpreisindex Hochbau zieht erstmalig wieder an. Die Entwicklung ist noch moderat, mit gut 2% auf hohem Niveau und allen Teilkomponenten im Plus aber nicht trivial. Zusammen mit hohen Landwerten bleibt das Bauen somit teuer. Höhere Planungssicherheit und stärkere Standardisierung könnten helfen, Kosten zu stabilisieren. Diese Effekte sind jedoch bisher nicht messbar und in Einzelplanungen der Innenentwicklung schwierig zu erreichen.

Von Christian Kraft und Sara Koller

Baumaterial wird teurer

Neben hohen Landpreisen beeinflussen viele Faktoren die Baukosten eines Gebäudes. Löhne, Materialpreise und Transportkosten sind eine der wenigen Faktoren, die sich direkt und aktuell messen lassen. Sie spielten in den vergangenen Jahren eine wichtige Rolle in der Entwicklung der Baukosten. Eine Quelle sind die Materialpreisindizes KBOB, die monatlich vom Bundesamt für Statistik veröffentlicht werden [1]. Für neue Immobilien besonders relevant ist der aggregierte Preisindex Baumaterialien Baumeister Hochbau. Durch die Gewichtung von Einzelmaterialien für einen typischen Rohbau entsteht eine Orientierung für die gesamthafte Kostenentwicklung.

Abbildung 1 zeigt den Gesamtindex mit Wachstumsraten im Vorjahresvergleich (Linie) und die Summe der einzelnen Wachstumsbeiträge (Balken). Die Legende beinhaltet zusätzlich die Gewichtung der Einzelmaterialien im Gesamtindex.

Abbildung 1: Baumaterialpreisindex Baumeister Hochbau, repliziert mit Wachstumsbeiträgen. Wachstumsraten im Vorjahresvergleich. Bautransporte geschätzt mit Dieselpreisen.
Quellen: Eigene Berechnungen auf Basis KBOB; BfS

Die Verwerfungen der Jahre 2021 bis 2023 sind deutlich sichtbar. Insgesamt liegt der Materialpreisindex Hochbau heute 20% über dem Wert im September 2020. Die Teuerung von Holz- und Stahlprodukten prägte die Jahre 2021 und 2022, gefolgt von Backsteinen und Betonprodukten im Jahre 2023. International starke Baukonjunktur gefolgt von Lieferkettenproblemen und Gasknappheit, die energieintensive Materialien zusätzlich verteuerte, prägten diese Entwicklung.

Aktuell kehrt die Baumaterialpreisteuerung zurück, jedoch moderater als die starken Ölpreisschwankungen vermuten lassen. Bautransporte fliessen mit einem Gewicht von 10% in den Index ein und die effektiven Dieselpreise machen wiederum nur einen Teil der Transportkosten aus. Da die effektiven Transportkosten nur als unvollständiger Jahresindex vorliegen, schätzen wir diese Komponente auf Basis der Dieselpreise mit einem Einfluss von 15%. Abbildung 2 zeigt die aktuellen Entwicklungen.

Abbildung 2: Baumaterialpreisindex Baumeister Hochbau, repliziert mit Wachstumsbeiträgen. Wachstumsraten im Vorjahresvergleich. Bautransporte geschätzt mit Dieselpreisen. Aktuelle Sicht.
Quellen: Eigene Berechnungen auf Basis KBOB; BfS

Im September 2026 legen erstmalig seit 2022 alle Preiskomponenten wieder zu. Der Originalindex liegt im Vorjahresvergleich bei 2.2%. Der mit Einzelkomponenten replizierte Index, der mangels aktueller offizieller Transportkostenwerte die Transportkostenkosten auf Basis von Dieselpreisen schätzt, liegt im September etwas höher bei 2.5%.

Viele Kosteneinflüsse (noch) nicht messbar

Die Baupreisteuerung kehrt also zurück, die Entwicklung des Ölpreises alleine spielt jedoch eine untergeordnete Rolle. Deshalb ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass sich kein erneuter Kostenschub entwickelt wie in den Jahren 2021 bis 2023. Problematisch ist jedoch weiterhin, dass der Anstieg dieser direkten Baukosten auf viele weitere, teils nicht direkt messbare Faktoren trifft, die das Bauen in der Schweiz verteuern. Studien weisen immer wieder auf bisher unbeobachtete Kostenfaktoren hin. Auch die OECD nahm sich diesem Thema in ihrem diesjährigen Länderbericht für die Schweiz an [2]. Die genannten indirekten Treiber lassen sich wie folgt zusammenfassen:

Löhne und Fachkräftemangel: Ein Mangel an qualifizierten Fachkräften hat den Lohndruck im Bausektor erhöht.
Nachhaltigkeitsanforderungen: Energie- und Umweltvorschriften sind langfristig sinnvoll, erhöhen aber kurz- bis mittelfristig die Baukosten.
Kantonale Unterschiede und fehlende Grösseneffekte: Baustandards und Baugesetze unterscheiden sich je nach Kanton. Die Innenentwicklung bedingt Einzellösungen und limitiert Projektgrössen. Das erschwert Serienlösungen und reduziert Skaleneffekte.
Bewilligungsverfahren: In einigen Kantonen sind die Verfahren komplex und dauern lange.

Die OECD verknüpft diese Faktoren mit der Wohnungsproblematik als Angebotsproblem. In Städten und Tourismusregionen ist bezahlbarer Wohnraum knapp, da das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Sie empfiehlt, Unsicherheiten bei der Raumplanung und der Bewilligung zu verringern sowie Verwaltungsprozesse zu vereinfachen und zu digitalisieren [2]. Daraus lässt sich ableiten, dass die Schweiz nicht zwingend weniger, sondern koordiniertere Regulierung braucht. Einheitlichere Standards und Daten würden die Planung, Fertigung und Bewilligung vereinfachen. Eine im Auftrag von armasuisse Immobilien und der SBB erstellte Studie kommt zu dem Schluss, dass bestehende Datenkataloge nicht ersetzt, sondern verknüpft und konsequent angewendet werden sollten. Als Mehrwerte nennt sie unter anderem operative Effizienz und Qualitätssicherung [3].

Deutlich veränderte Projekt- und Kostenstrukturen seit 2020

Eine Veränderung der Kosten- und Projektstrukturen ist seit 2020 empirisch deutlich sichtbar. Abbildung 3 zeigt dabei zusätzlich, wie Unternehmen die Erstellungskosten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern bei der Baueingabe einschätzten. Diese geschätzten Stückkosten stiegen bereits 2019 an, und damit mehr als ein Jahr vor den offiziellen Preisindikatoren. Insgesamt schätzen Unternehmen die Baukosten bei der Baueingabe im Mittel der Jahre 2021 bis 2026 20% höher ein als in den sechs Jahren zuvor. Diese Entwicklung deckt sich mit der Entwicklung von Bau- und Materialkosten. Da die Grösse neuer Wohnungen jedoch abgenommen hat, liegen die geschätzten Kosten pro Quadratmeter Nutzfläche weiter auseinander: Im Mittel werden Wohnungen in Mehrfamilienhäusern seit 2021 mit CHF 5‘745 Erstellungskosten pro Quadratmeter Nutzfläche kalkuliert, gegenüber CHF 4‘615 im Vergleichszeitraum zuvor. Das entspricht einer effektiven Steigerung der geschätzten Erstellungskosten um 24.5%.

Abbildung 3: Kostenentwicklung im Wohnungs- und Hochbau.
Quellen: InfoPro Digital GmbH; KBOB; BfS

Auch die Projektstruktur hat sich mit dem Fokus auf Innenentwicklung verändert. In Städten werden aufgrund der Innenentwicklung pro Projekt heute 14 % weniger Wohnungen geplant als vor 2020. Die gleiche Menge Wohnungen muss somit über mehr Projekte produziert werden. Das reduziert Skaleneffekte und erschwert Kostensenkungen.

Ein zunehmend häufiges Problem ist Unsicherheit im Planungs- und Bauprozess. Zonenplanrevisionen, Sondernutzungsplanung und lange partizipatorische Prozesse sollen Dichte und Projektqualitäten steigern, oftmals jedoch auf Kosten von Planungssicherheit und Geschwindigkeit. Eine Folge sind Risikopositionen, die im Projekt gebildet werden müssen, wenn die Form, Länge und das Ergebnis von Planungsverfahren unklar sind. Alleine die Kapitalkosten des teuren Landes können dazu führen, dass Projektgeschwindigkeit wichtiger ist als geringfügig höhere Dichte. Städtebauliche Verträge und Planungsvereinbarungen können helfen, Planungsrisiken zu reduzieren, gemeinsame Ziele zu definieren und Risikopositionen frühzeitig abzubauen. Inwiefern dadurch Kostensenkungen resultieren, von denen auch spätere Mieter profitieren, ist sehr projetspezifisch und (noch) nicht generell messbar.