Die Revision des Geldwäschereigesetzes: Neue Pflichten für die Schweizer Immobilienbranche

Ein Artikel von Dr. Roland Pfister

Weshalb ist die Immobilienbranche betroffen?

Immobilientransaktionen, insbesondere im Luxus- und Gewerbeimmobiliensegment, gelten aufgrund hoher Transaktionsvolumen und komplexer Eigentumsstrukturen als potenziell anfällig für Geldwäscherei.

Bislang erfasste das GwG hauptsächlich Finanzintermediäre sowie Immobilienhändler bei Bargeldzahlungen ab CHF 100’000. Mit der Revision werden bestimmte berufsmässige[1] Beratungsleistungen einbezogen (Art. 2 Abs. 1 Bst. c und Abs. 3bis GwG). Ziel ist es, bestehende Regulierungslücken zu schliessen und die Schweizer Geldwäschereibekämpfung im Hinblick auf die FATF-Länderprüfung 2027/2028 zu stärken.

Umfang des GwG-Anwendungsbereich bei Immobilienberater

Beraterinnen und Berater ein. Entscheidend für die Unterstellung ist dabei nicht die Berufsbezeichnung, sondern die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit (Art. 2 Abs. 3bis GwG). Massgebend für die GWG-Unterstellung ist nicht die Verfügungsmacht, sondern alleine die berufliche Mitwirkung an bestimmten Transaktionen.

Die reine Immobilienvermittlung, etwa die Suche nach Käufern oder Verkäufern und die Herstellung des Kontakts zwischen den Parteien, fällt grundsätzlich nicht unter das neue Beraterregime sofern Immobilientransaktionen den Schwellenwert von CHF 5 Millionen nicht überschreitet. Diese Transaktionen sind durch die in Art. 2 Abs. 4bis Bst. B statuierten Ausnahmeregelung erfasst. Notwendig ist jedoch, dass der Kaufpreis ausschliesslich über dem Gesetz unterstellten Banken oder Finanzintermediären geleistet und empfangen wird. Weitere Ausnahmen bestehen insbesondere für den Erwerb selbst bewohnter Wohnliegenschaften in der Schweiz (Art. 2 Abs. 4ter GwG).

Wer hingegen berufsmässig aktiv an der rechtlichen oder finanziellen Gestaltung einer Immobilientransaktion mitwirkt, kann neu dem GwG unterstehen. Notwendig für eine Qualifizierung als Mitwirkung ist dabei, dass die Beratung kausal zu einem Rechtsvorgang im Zusammenhang mit einer in Art. 2 Abs. 3bis Bst. a-e umschriebenen Transaktion führt (Art. 12d GwV). Der davon erfasste Bst. a umschreibt dabei den Kauf und Verkauf von Grundstücken.  Dies betrifft grundsätzlich sämtliche Immobilientransaktionen ab CHF 5 Millionen, sofern die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen, insbesondere das Kriterium der berufsmässigkeit, erfüllt sind (Art. 2 Abs. 3bis und Abs. 4ter GwG).

Welche Pflichten gelten seit dem 1. Oktober 2026?

Mit der Revision wurde die bisherige Bargeldschwelle von CHF 100’000 im Immobilienhandel aufgehoben. Für dem GwG unterstellte Berater gelten insbesondere folgende Sorgfaltspflichten (Art. 8b GwG).

Immobilienberater, die dem neuen Beraterregime unterstehen, müssen insbesondere folgende Sorgfaltspflichten erfüllen:

• Identifizierung der Vertragspartei und Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Person (Art. 8b Abs. 1 Bst. a und b i.V.m. Art. 3 Abs. 1 sowie Art. 4 Abs. 1 und 2 Bst. a und bGwG)
• Abklärung des Zwecks und der Hintergründe einer Transaktion, soweit erforderlich (Art. 8b Abs. 2 und 3 sowie Art. 8c GwG)
• Dokumentation und Aufbewahrung relevanter Unterlagen (Art. 8b Abs. 1 Bst. c i.V.m. Art. 7 GwG)
• Meldung an die Meldestelle für Geldwäscherei (MROS), sofern die gesetzlichen Voraussetzungen für Verdacht auf Geldwäscherei erfüllt sind (Art. 9 Abs. 1ter GwG)

Welche Auswirkungen hat die Revision auf Immobilienunternehmen?

Immobilienunternehmen, die an Transaktionen ab CHF 5 Millionen mitwirken, sind grundsätzlich dem GwG unterstellt und sollten ihre Tätigkeiten besonders sorgfältig auf eine mögliche GwG-Unterstellung überprüfen. Entscheidend ist insbesondere, ob die eigene Rolle über die reine Vermittlung hinausgehende berufsmässige Beratungsleistungen erfasst.

Betroffene Unternehmen müssen geeignete Prozesse zur Kundenidentifizierung, Feststellung der wirtschaftlich berechtigten Personen und Dokumentation einrichten sowie sich grundsätzlich einer anerkannten Selbstregulierungsorganisation (SRO) anschliessen (Art. 8b bis 8d und Art. 14 GwG).

Die materiellen Sorgfaltspflichten gelten seit dem 1. Oktober 2026. Für bereits tätige Berater besteht hinsichtlich des SRO-Anschlusses eine Übergangsregelung mit einer Frist zur Einreichung des Anschlussgesuchs bis zum 1. Dezember 2026.

Fazit: Neue regulatorische Verantwortung für die Immobilienbranche

Mit der GwG-Revision können Immobilienberater insbesondere bei Transaktionen ab CHF 5 Millionen neu geldwäschereirechtlichen Pflichten unterstehen. Ausschlaggebend sind jedoch die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit wobei auch die gesetzlichen Ausnahmen zu berücksichtigen sind. Eine sorgfältige Prüfung der eigenen Dienstleistungen sowie angemessene Compliance-Prozesse sind deshalb unerlässlich.

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[1] Als berufsmässig im Sinne von Art. 7 GwV gilt eine Tätigkeit, wenn sie pro Kalenderjahr einen Bruttoerlös von mehr als CHF 50’000 erzielt, mehr als 20 andauernde Geschäftsbeziehungen unterhält, eine unbefristete Verfügungsmacht über Vermögenswerte von mehr als CHF 5 Millionen vermittelt oder ein Transaktionsvolumen von mehr als CHF 2 Millionen übersteigt.