19. Oktober 2026

Einfluss des demografischen Wandels auf die Wohnraumnachfrage

Die Schweizer Bevölkerung wächst, wird älter und ihre Wohnbedürfnisse verändern sich. Dabei entwickeln sich Bevölkerung und Haushalte regional unterschiedlich. Gleichzeitig bleibt Wohnraum knapp. Im gemeinsamen Webinar der Hochschule Luzern und der RICS vom 23. September 2026 wurde beleuchtet, weshalb demografische Entwicklungen trotz anhaltender Wohnungsknappheit eine differenziertere Betrachtung des Marktes erfordern [2,3].

Ein Artikel von: Sara Koller und Prof. Dr. Michael Truebestein FRICS

Wie trifft eine sich verändernde Gesellschaft auf einen weitgehend starren Wohnungsbestand? Diese Frage stand im Zentrum des Webinars «Einfluss des demografischen Wandels auf die Wohnraumnachfrage». Nach der Begrüssung durch Prof. Dr. Michael Trübestein ordnete Dr. Marco Schmid die aktuelle Marktlage ein. Anschliessend beleuchtete Hendrik Budliger die demografischen Veränderungen und die daraus entstehenden Spannungsfelder für den Wohnungsmarkt [3].

Kurzfristige Knappheit und langfristige strukturelle Veränderungen schliessen sich nicht aus. Während das begrenzte Angebot die Preise weiterhin stützt, verändern Alterung, Haushaltsstrukturen und regionale Bevölkerungsentwicklungen die Zusammensetzung der Nachfrage. Für Investoren und Entwickler gewinnt somit die Abstimmung des Wohnungsangebots auf künftige Wohnbedürfnisse an Bedeutung [1,2].

Mehr Bautätigkeit bedeutet noch keine Entspannung

Der Schweizer Wohnungsmarkt bleibt angespannt. Der Nettozuwachs an Wohnungen erreichte 2025 den niedrigsten Stand seit 15 Jahren. Zwar liegen die Baubewilligungen für Mietwohnungen im Jahr 2026 auf dem höchsten Stand seit 2018, eine unmittelbare Entspannung ist jedoch noch nicht in Sicht. Auf dem Mietwohnungsmarkt ist die Talsohle erreicht, eine Entspannung bleibt jedoch aus: Die Zahl der inserierten Mietwohnungen verharrt auf tiefem Niveau [2].

Nach Einschätzung von Wüest Partner reichen 50’000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr nicht aus, um das seit 2020 entstandene Defizit auszugleichen. Für das Jahr 2026 erwartet Wüest Partner deshalb einen weiteren Anstieg der Angebotsmieten um rund ein Prozent. Die Wohneigentumspreise dürften um gut drei Prozent zulegen [2].

Quelle: Dr. Marco Schmid, Wüest Partner (Präsentation «Schweizer Wohnungsmarkt: Aktuelle Lage und Ausblick», Webinar HSLU, 23. September 2026, Folie 16; Datengrundlage: BFS, Infopro Digital, Wüest Partner).

Die Alterung der Gesellschaft verändert die Nachfrage

Für die künftige Wohnraumnachfrage ist nicht nur die Einwohnerzahl, sondern auch die Altersstruktur entscheidend. Gemäss der von Marco Schmid präsentierten Prognose wird die Schweiz im Jahr 2040 rund 706’000 Menschen im Alter von über 70 Jahren mehr zählen als im Jahr 2023, was einem Zuwachs von 56 Prozent entspricht [2].

Damit verschieben sich die Anforderungen an das Wohnungsangebot. Schmid sieht ein erhebliches Marktpotenzial bei altersgerechten Wohnungen und Pflegeheimen. Ohne zusätzliche Investitionen droht in allen Kantonen eine Unterversorgung mit altersgerechten Wohnungen [2].

Quelle: Dr. Marco Schmid, Wüest Partner (Präsentation «Schweizer Wohnungsmarkt: Aktuelle Lage und Ausblick», Webinar HSLU, 23. September 2026, Folie 8; Datengrundlage: BFS STATPOP, Wüest Partner).

Kleinere Haushalte treffen auf einen starren Wohnraumbestand

Hendrik Budliger bezeichnet das Zusammentreffen schrumpfender Haushalte mit einem starren Wohnraumbestand als «Haushalts-Dilemma». Ein Rückgang der Haushaltsgrösse führt nämlich nicht automatisch zu einem Wechsel in eine kleinere Wohnung [1].

Eine zentrale Erklärung hierfür sind sogenannte Lock-in-Effekte: Bei Mietenden kann die Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten einen Umzug unattraktiv machen. Bei Eigentümer:innen begünstigen tiefe Hypothekarzinskosten und die Erwartung weiterer Preissteigerungen den Verbleib im Eigenheim. Auf der Seite der Entwickler führen hohe Bodenpreise dazu, dass im Neubau vor allem hochpreisige Wohneinheiten wirtschaftlich realisierbar sind [1].

Dadurch kann sich die Diskrepanz zwischen dem vorhandenen Wohnungsangebot und den veränderten Wohnbedürfnissen weiter vergrössern. Mehr Neubau allein löst dieses Problem jedoch nicht [1].

Der Generationenwechsel dämpft die Preise nur moderat

Mit der Alterung der Bevölkerung stellt sich die Frage, was geschieht, wenn die geburtenstarken Jahrgänge ihre Eigenheime weitergeben. Wüest Partner schätzt, dass die EFH-Preise in der Schweiz 2050 aufgrund des demografischen Wandels rund 7 Prozent weniger hoch ausfallen. Dies beschreibt einen dämpfenden Einfluss auf die langfristige Preisentwicklung, keinen Preisrückgang von 7 Prozent gegenüber heute [2].

Der Generationenwechsel dürfte das Angebot langfristig erhöhen. Gleichzeitig stützt die Nachfrage die Preise. In strukturschwachen Regionen könnte der Effekt allerdings stärker ausfallen. Eine landesweit einheitliche Verkaufswelle ist deshalb nicht zu erwarten [2].

Wohnraum gezielt auf künftige Bedürfnisse ausrichten

Kurzfristig bleibt das Wohnungsangebot knapp. Langfristig verändert jedoch der demografische Wandel, welche Wohnungen an welchen Standorten nachgefragt werden. Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich daraus drei zentrale Aufgaben [1,2]:

Die Nachfrage muss differenziert betrachtet werden. Bevölkerungswachstum, Alterung und Haushaltsentwicklung müssen gemeinsam analysiert werden [1,2].
Den Bestand einbeziehen: Lock-in-Effekte und fehlende passende Alternativen beeinflussen, ob Haushalte ihre Wohnsituation verändern [1].
Investitionsannahmen müssen lokal überprüft werden. Nationale Durchschnittswerte ersetzen keine Beurteilung des jeweiligen Standorts und Wohnungssegments [2].

Quelle: Hendrik Budliger, Demografik (Präsentation «Einfluss des demografischen Wandels auf die Wohnraumnachfrage», Webinar HSLU, 23. September 2026, Folie 10).

Der demografische Wandel ist somit weder ein pauschales Argument für weiteres Wachstum noch ein Anzeichen für einen flächendeckenden Markteinbruch. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht nur, wie viele Wohnungen die Schweiz künftig braucht, sondern auch, welche Wohnungen eine sich verändernde Gesellschaft tatsächlich benötigt [1,2].

Knappheit bleibt vorläufig bestehen – Preise steigen weiter

Nachfrage: Künftig wird ein moderates Bevölkerungs- und Haushaltswachstum erwartet, gleichzeitig altert die Bevölkerung stark. Das schafft erheblichen Zusatzbedarf an altersgerechtem Wohnraum und Marktpotenzial für Investoren [2].
Angebot: Das Wohnungsangebot bleibt sehr knapp. Trotz der Trendwende bei den Baubewilligungen reichen 50’000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr nicht aus, um das seit 2020 aufgelaufene Defizit aufzuholen [2].
Preise: Die Schere zwischen Angebot und Nachfrage bleibt auf dem Mietwohnungsmarkt weit geöffnet. Wüest Partner erwartet für 2026 einen Anstieg der Angebotsmieten um rund ein Prozent und der Wohneigentumspreise um gut drei Prozent. Die Marktlage bleibt nach dieser Einschätzung 2026 und 2027 angespannt [2].

Nächstes HSLU/RICS-Webinar am 21. Oktober 2026

Wo eröffnen sich in einem von Marktvolatilität, anhaltender Inflation und erhöhten Zinsen geprägten Umfeld attraktive Immobilieninvestitionen? Dieser Frage widmet sich das nächste HSLU/RICS-Webinar am 21. Oktober 2026 um 13.00 Uhr unter dem Titel «From Market Signals to Real Estate Alpha: How Research and Local Expertise Shape Winning Investments». Die von HINES unterstützte Veranstaltung zeigt, wie Marktsignale, Research und lokale Expertise zusammenwirken, um Investitionschancen zu erkennen und fundierte Anlageentscheide zu treffen.

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Quellenverzeichnis

Budliger, H. (2026, 23. September). Einfluss des demografischen Wandels auf die Wohnraumnachfrage [Präsentationsfolien]. HSLU/RICS-Webinar, online.

Schmid, M. (2026, 23. September). Schweizer Wohnungsmarkt: Aktuelle Lage und Ausblick [Präsentationsfolien]. HSLU/RICS-Webinar «Einfluss des demografischen Wandels auf die Wohnraumnachfrage», online.

Trübestein, M. (2026, 23. September). Einfluss des demografischen Wandels auf die Wohnraumnachfrage [Präsentationsfolien]. HSLU/RICS-Webinar, online.