Hitze in Zug: Was Sensordaten über den Wohnungsmarkt (noch nicht) sagen

Ein Artikel von Leonard Fister

Ziehen Mietende aus Wohnungen weg, die im Sommer zu heiss werden? Die Stadt Zug misst die Lufttemperatur an rund 300 Orten und macht sichtbar, wie unterschiedlich warm die Tage (und Nächte) in derselben Stadt sind. Dieser Beitrag verknüpft die Temperaturmessungen mit Mietinseraten von ImmoCompass AG und dem Gebäude- und Wohnungsregister. Im Fokus steht der Sommer 2025: Ein möglicher hitzebedingter Umzug kann erst Monate später folgen, und für die Zeit nach dem Sommer 2026 fehlen noch genügend Inserate. Ein erster Abgleich zeigt: An Orten mit vielen Tropennächten gibt es im Verhältnis zum Wohnungsbestand mehr Inserate, allerdings auch schon vor dem heissen Sommer 2025. Eine Veränderung danach, die sich eindeutig der Hitze zuschreiben liesse, ist nicht nachweisbar. Der Beitrag ordnet ein, warum sich Hitzebelastung nur schwer messen lässt und warum es noch schwieriger ist, Hitzeeffekte auf den Wohnungsmarkt sauber zu identifizieren.

Warum sind die Messungen der Stadt Zug besonders wertvoll?

Hitze belastet oft weniger durch den Höchstwert am Nachmittag als dadurch, dass es nachts kaum abkühlt: Wer sich in der Nacht nicht erholen kann, spürt die Hitze am stärksten. Auch nachts unterscheiden sich die Temperaturen innerhalb einer Stadt deutlich. Eine einzelne Wetterstation erfasst solche Unterschiede innerhalb einer Stadt nicht. Dafür braucht es ein dichtes Messnetz.

Die Stadt Zug betreibt mit dem Thermal-Mapping ein solches Netz: Rund 300 Sensoren messen im Gemeindegebiet alle 15 Minuten Lufttemperatur und Luftfeuchtigkeit. Damit will die Stadt Hitzeinseln erkennen und Massnahmen planen, etwa Standorte für Bäume oder neue Grünräume. Die Daten sind als offene Behördendaten zugänglich und auf einer interaktiven Karte dargestellt. Gebäude lassen sich dem nächsten Messort zuordnen und erhalten so einen Näherungswert für die Hitzebelastung ihrer Mikrolage. Die Verknüpfung ist einfach, ihre Interpretation aber sehr anspruchsvoll.

Im Sommer 2025 zählten die ausgewerteten Messorte zwischen 0 und 28 Tropennächte (Nächte, in denen die Temperatur zwischen 22 und 6 Uhr nicht unter 20 °C fiel). Messorte mit vielen Tropennächten liegen vor allem im Zentrum und am Seeufer (Abbildung 1). Dichte Bebauung, versiegelte Flächen und wenig Grün können die nächtliche Abkühlung begrenzen: Gebäude und befestigte Flächen speichern tagsüber Wärme und geben sie nachts wieder ab. Am Seeufer könnte zudem der See die Nächte warm halten. Die Karte prüft diese Erklärungen jedoch nicht; insbesondere wurde die Versiegelung nicht gemessen. Sie zeigt aber, dass Lage und nächtliche Wärme zusammenhängen. Dies ist ein Kernproblem beim Vergleich mit dem Wohnungsmarkt.

Abbildung 1: Messorte nach Anzahl Tropennächten, Juni bis August 2025, in drei etwa gleich grossen Gruppen. Quelle: Stadt Zug, Karte © swisstopo (eigene Darstellung). Stand: Sommer 2025.

Was Inserate (nicht) zeigen

Ziehen Mietende aus heissen Lagen weg, werden dort mehr Wohnungen frei und neu vermietet. Diese Spur lässt sich mit Mietinseraten verfolgen: Sie zeigen, wo und wann Wohnungen zur Vermietung ausgeschrieben werden, und lassen sich über ihre Koordinaten dem nächsten Messort zuordnen. Sie dienen hier deshalb als indirekter Hinweis auf Wohnungswechsel.

Nicht jedes Inserat folgt aber auf einen Auszug: Es gibt auch Erstvermietungen in Neubauten, zuvor selbst genutzte oder leerstehende Wohnungen sowie möblierte, befristete Angebote. Ob jemand ausgezogen ist, weshalb oder ob jemand gerne umziehen würde, lässt sich daraus nicht ablesen.

Umgekehrt erscheint nicht jeder Mieterwechsel als Inserat. Der Kanton Zug hatte am 1. Juni 2025 mit 0.42 % die zweittiefste Leerwohnungsziffer der Schweiz (Schweiz: 1 %). In einem so knappen Markt können Wohnungen etwa über Wartelisten oder Nachmietende ohne Inserat neu vermietet werden.

Auch ein Umzugswunsch muss nicht zu einem Wechsel führen: Alternativen fehlen, und langjährige Mietende müssten bei einem Umzug oft eine deutlich höhere Miete bezahlen. Zudem hängt die Mobilität von der Lebensphase ab. Zwischen Hitzebelastung und Inserat liegen somit mehrere Schritte: Belastung, Umzugswunsch, tatsächlicher Umzug und öffentliche Ausschreibung. Jeder davon kann ausbleiben und einen möglichen Zusammenhang im Inserateaufkommen abschwächen. Unveränderte Inserate bedeuten deshalb keine Entwarnung bei Hitze; und steigende Inserate können auch andere Gründe haben.

Zeigt sich die Hitze im Wohnungsmarkt?

Die explorative Auswertung vergleicht drei Gruppen von insgesamt 276 Messorten mit wenigen, mittleren oder vielen Tropennächten im Sommer 2025. Inserate werden dem nächsten Messort zugeordnet, wenn er höchstens 150 m entfernt ist. Um unterschiedliche Bebauungsdichten zu berücksichtigen, werden die Inserate je 1’000 Wohnungen in bestehenden Mehrfamilienhäusern ausgewiesen. Die vollständigen Angaben stehen unter «Daten und Vorgehen», siehe unten.

Jeder Punkt in Abbildung 2 umfasst vier Monate: den beschrifteten Monat und die drei Folgemonate. «Januar 2026» steht also für Januar bis April 2026. Die Kurven zeigen das Inserateaufkommen in überlappenden Zeitfenstern; die Punkte bilden keine einzelnen Monate ab. Zwei Befunde fallen auf.

Abbildung 2: Inserate je 1’000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern nach Tropennächten am nächsten Messort im Sommer 2025. Die x-Achse bezeichnet den Beginn des Viermonatsfensters, Januar 2025 bis Januar 2026; berücksichtigt sind Inserate bis April 2026. Der graue Bereich markiert Juni bis August auf der Zeitachse. Auch früher beginnende Fenster enthalten bereits Sommermonate. Wohnungsbestand: GWR, 31. August 2025, Zuordnung zum nächsten Messort bis 150 m. Die Zahlen rechts nennen die verschiedenen Inserate je Gruppe, die zwischen Januar 2025 und Januar 2026 mindestens einen Tag online waren; jedes Inserat ist einmal gezählt, auch wenn es in mehreren Fenstern vorkommt. Quelle: Stadt Zug, BFS (GWR), ImmoCompass (eigene Darstellung).

Der Niveauunterschied besteht schon vor dem Sommer 2025. In der Gruppe mit vielen Tropennächten liegen die Werte durchgehend bei rund 12 bis 19 Inseraten je 1’000 Wohnungen, in den anderen Gruppen bei 3 bis 8. Die Einteilung beruht auf den Tropennächten im Sommer 2025; der Unterschied ist jedoch bereits vorher sichtbar. Er lässt sich deshalb nicht als Folge dieses Sommers interpretieren. Eine längerfristige Wirkung früherer Hitze bleibt offen, denn heisse Orte bleiben von Jahr zu Jahr grösstenteils dieselben.

Eine mögliche, aber nicht ausreichend grosse Erklärung liegt im Wohnungsbestand: In der Gruppe mit vielen Tropennächten sind die Wohnungen im Mittel kleiner (94 statt 99 m2). Der Anteil Ein- und Zweizimmerwohnungen beträgt 29 %, gegenüber 19 % bis 20 % in den anderen Gruppen. Dort könnten häufiger mobile Einzelpersonen und junge Haushalte leben. Eine einfache Modellrechnung verdeutlicht die Grössenordnung: Würden kleine Wohnungen zwei- bis dreimal so oft inseriert wie grössere, ergäbe der Unterschied zwischen 29 % und 20 % kleinen Wohnungen bei sonst gleichen Inseratehäufigkeiten einen um rund 8 % bis 13 % höheren Wert. In der Abbildung liegt er überwiegend mehr als doppelt so hoch. Weitere mögliche Gründe (etwa mehr Mietwohnungen im Zentrum, Erstvermietungen oder möblierte Angebote) scheinen also einen grossen Einfluss zu haben.

In später beginnenden Fenstern steigt der Wert der Gruppe mit vielen Tropennächten. In den Fenstern ab April bis Juni 2025 liegt er bei rund 12 Inseraten je 1’000 Wohnungen, mit 69 Inseraten am Tiefpunkt. Ab September sind es 14 bis 15 (82 bis 90 Inserate). Die mittlere Gruppe liegt dann bei etwa 5 bis 7. In der Gruppe mit wenigen Tropennächten sinkt der Wert vom Fenster ab Juni mit rund 6 (25 Inserate) auf rund 3 ab Oktober (11 bis 12 Inserate). Daraus lässt sich aus mehreren Gründen kein Hitzeeffekt ableiten:

• Zeitfenster und Saison: Die Fenster ab April bis Juni reichen bereits in den Sommer beziehungsweise bis September. Sie sind kein unbelasteter Vorher-Vergleich. Der Anstieg beginnt zudem schon mit dem Fenster ab Juli. Ortsübliche Kündigungstermine können unabhängig von Hitze zu saisonalen Häufungen führen, je nach Wohnungs- und Haushaltsmix unterschiedlich stark.
• Kein klares Muster im Jahresvergleich: Von Januar bis April 2025 zu Januar bis April 2026 sinken die Werte in allen Gruppen: bei vielen Tropennächten von 19 auf 15, bei mittleren von 8 auf 7 und bei wenigen von 8 auf 3 Inserate je 1’000 Wohnungen. Die Rückgänge sind nicht nach der Zahl der Tropennächte geordnet. Mögliche hitzebedingte Wechsel im Herbst wären im Januar allerdings unter Umständen nicht mehr sichtbar. Dafür wäre ein gesonderter Vergleich mit weiteren Jahren notwendig.
• Fehlender belastbarer Vergleich: Unbekannt bleibt, wie sich die Inserate an denselben Orten ohne diesen heissen Sommer entwickelt hätten. Ein zweiter Sommer mit anderer Hitze sowie genügend Sensor- und Inseratedaten würde zusätzliche Vergleiche ermöglichen. Einen kausalen Nachweis liefert er allein noch nicht, denn auch andere Veränderungen müssten berücksichtigt werden, siehe unten.
• Kleine Fallzahlen: Bei 11 bis 12 Inseraten kann schon die Vermietung eines einzelnen Hauses die Linie deutlich verschieben. Zudem zählen Inserate in mehreren Fenstern mit; die Punkte sind nicht unabhängig. Die Kennzahl hängt auch von der Insertionsdauer ab, nicht allein von der Zahl neu ausgeschriebener Wohnungen.

Die Auswertung kann einen Hitzeeffekt somit weder belegen noch ausschliessen. Auch weitergehende Analysen, darunter ein Difference-in-Differences-Modell zum Vergleich heisser und milder Sommer anhand von Wetterdaten seit 2016, ergaben keine belastbaren Hinweise darauf.

Warum ist die Frage so schwer zu beantworten?

Neben den Grenzen der Inserate und des zeitlichen Vergleichs stellen sich weitere Probleme.

Kurze Messreihen treffen auf kleine Räume. Erste Sensoren messen seit 2023. Vollständige Sommerdaten lagen 2024 für 43 und 2025 für 284 Sensoren vor; für 2025 erfüllen 276 Messorte die hier verwendeten Qualitätskriterien. Kleinräumige Vergleiche liefern wenige Inserate: Von Januar 2025 bis Januar 2026 waren es insgesamt 424 Inserate (70, 95 und 259 in den Gruppen mit wenigen, mittleren und vielen Tropennächten), im Mittel rund 1.5 pro Messort. Grössere Gebiete erhöhen die Fallzahlen, vermischen aber heisse und kühle Orte.

Gemessen wird draussen, erlebt wird drinnen. Die Wohnungstemperatur hängt auch von Wandstärke und Wärmespeicherfähigkeit, Dämmung, Baujahr, Fensteranteil, Sonnenschutz, Lüftung und Klimaanlage sowie von Stockwerk und Ausrichtung ab. Zwei Wohnungen beim selben Sensormessort können deshalb sehr unterschiedlich warm sein.

Die Messgrösse verändert den Blick. Tropennächte, mittlere Nachttemperaturen oder Gradstunden beschreiben unterschiedliche Aspekte der Hitze. Mehrere Messgrössen wurden getestet; sie sind unter «Weitere Hitzemasse» erläutert, siehe unten. Der Einfluss der Messgrösse ist gross: Schon die Einteilung der Messorte kann von der gewählten Nachtschwelle (18 bis 22 °C) abhängen; das begrenzt die Robustheit der Resultate deutlich. Zudem ist offen, ob relative oder absolute Hitze für Umzüge zählt: Ein im Vergleich zur Umgebung warmer Ort kann in einem milden Sommer angenehm bleiben; in einem sehr heissen Sommer können auch relativ kühle Orte Grenzwerte überschreiten.

Haushalte könnten unterschiedlich reagieren. Denkbar ist, dass jüngere Einzelpersonen häufiger umziehen, Hitze aber besser vertragen. Ältere Menschen sind eventuell hitzeempfindlicher, möchten jedoch möglicherweise bleiben. Familien könnten die Belastung gegen einen Schulwechsel abwägen. Solche Überlegungen müssten in eine vollständige Analyse mit einbezogen werden.

Der Mietwohnungsanteil bleibt unbekannt. In selbst genutztem Stockwerkeigentum wechseln Bewohnende seltener als in Mietwohnungen; ein Mietinserat entsteht erst, wenn die Eigentümerschaft vermietet. Im Nenner zählen dennoch alle Wohnungen, weil das GWR die für diese Unterscheidung nötige Information zur Selbstnutzung beziehungsweise Vermietung nicht ausweist. Unterschiedliche Anteile selbst genutzter Wohnungen können daher die Gruppenvergleiche beeinflussen.

Viele Analyseentscheidungen beeinflussen das Ergebnis. Alle online stehenden oder nur neue Inserate? Welcher zeitliche Abstand zum Sommer, welcher Umkreis, welche Gruppen und welcher Beobachtungszeitraum? Bei kleinen Fallzahlen können solche Entscheidungen zufällige Muster hervorheben. Für bestätigende Analysen sollten Frage und Messgrösse vorab feststehen; explorative Schritte und die Empfindlichkeit gegenüber anderen plausiblen Festlegungen sollten offengelegt werden.

Fazit

Mit ihrem dichten, öffentlich zugänglichen Messnetz gehört die Stadt Zug zu den Vorreitern in der Schweiz. Die Messungen ergänzen modellierte Hitzekarten durch gemessene Temperaturverläufe, und die Spannweite von 0 bis 28 Tropennächten zeigt die kleinräumigen Unterschiede. Im Wohnungsmarkt bleibt ihre Bedeutung offen: Der Niveauunterschied im Inserateaufkommen besteht schon vor dem Sommer 2025; den späteren Anstieg in der Gruppe mit vielen Tropennächten kann die Auswertung nicht von saisonalen Schwankungen und anderen Einflüssen trennen.

Für Gemeinden, Planende und Eigentümerschaften heisst das: Anhand der vorliegenden Daten lässt sich kein belastbarer Hinweis darauf, dass Hitze zu mehr Mietinseraten führt, ableiten. Die Fragestellung bleibt daher offen. Das bedeutet aber nicht, dass es keinen Effekt gibt, und noch weniger, dass Hitze für die Bewohnenden kein Problem ist. Wer unter einer heissen Wohnung leidet, aber bleibt, taucht in den Inseraten gar nicht auf.

Die Stadt betreibt das Messnetz weiter. Sobald genügend Inserate für die Zeit nach dem sehr heissen Sommer 2026 vorliegen, lässt sich der Vergleich erweitern. Auch dann begrenzen die beschriebenen Probleme die Aussagekraft. Weiterführen würden Daten zum tatsächlichen Umzugsverhalten und zu den Gründen dafür, etwa aus Registern und Befragungen, sowie zu Gebäuden, Wohnungen und Haushalten: Stockwerk, Ausrichtung, Selbstnutzung oder Vermietung und Haushaltsstruktur. Solche Beobachtungsdaten können die Analyse verbessern. Eine kausale Interpretation erfordert zusätzlich ein geeignetes Untersuchungsdesign und begründete Annahmen über die Vergleichbarkeit.

Daten und Vorgehen

Die Auswertung verwendet 276 Messorte mit nahezu lückenlosen und plausiblen Daten im Sommer 2025. Sie werden nach Tropennächten in drei etwa gleich grosse Gruppen eingeteilt:

Gruppe	Tropennächte	Messorte	Wohnungen im GWR
Wenige	0 bis 8	96	4’211
Mittlere	9 bis 12	85	4’824
Viele	13 bis 28	95	5’855

Die Inserate stammen von ImmoCompass AG, der Wohnungsbestand aus dem eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR, Stand 31. August 2025). Inserate und Wohnungen werden jeweils dem nächsten Messort zugeordnet, sofern er höchstens 150 m entfernt ist. Im Nenner stehen Wohnungen in bestehenden Mehrfamilienhäusern. Weil die Inserate über Koordinaten und nicht über einen Abgleich mit diesen Gebäuden zugeordnet sind, können im Zähler auch Angebote aus anderen Gebäuden enthalten sein, etwa aus Neubauten nach dem Stichtag. Die Kennzahl ist daher ein Verhältnis von Inseraten zum Wohnungsbestand und kein Anteil inserierter Wohnungen oder eine Umzugsquote.

Für jedes Viermonatsfenster zählt ein Inserat einmal, wenn es darin mindestens einen Tag online war. Ein Wert von 15 bedeutet: In diesen vier Monaten waren je 1’000 Wohnungen der Gruppe 15 Inserate online. Die überlappenden Fenster glätten die Kurven; ein Inserat, das in drei aufeinanderfolgenden Kalendermonaten online ist, zählt beispielsweise in sechs Fenstern mit. Der Gesamtdatenbestand umfasst Januar 2024 bis Mai 2026; für die in Abbildung 2 gezeigten Fenster mit Beginn Januar 2025 bis Januar 2026 werden Inserate bis April 2026 berücksichtigt.

Weitere Hitzemasse

Neben Tropennächten hat das Projekt folgende Messgrössen berechnet:

• Heisse Nächte mit Schwellen von 18 bis 22 °C: Sie zeigen die Empfindlichkeit der Zählung gegenüber der gewählten Grenze.
• Mittlere Nachttemperatur (22 bis 6 Uhr): Sie beschreibt das durchschnittliche nächtliche Temperaturniveau, nicht unmittelbar die Stärke der Abkühlung.
• Abweichung vom Median der städtischen Messorte (ganzer Tag, tagsüber, nachts): Sie beschreibt relative Wärme innerhalb des Messnetzes. Gemeinsame Temperaturschwankungen werden dadurch teilweise herausgerechnet; wetterunabhängig ist die Grösse nicht. Sie misst auch nicht die klassische urbane Wärmeinsel, also den Temperaturunterschied zwischen Stadt und Umland.
• Kühlgradstunden und Überhitzungsstunden über 24, 26.5 und 30 °C: Kühlgradstunden erfassen Dauer und Ausmass einer Überschreitung, Überhitzungsstunden nur deren Dauer. Die Begriffe stammen aus der Gebäudetechnik. Die Schwelle 26.5 °C orientiert sich an einem Innenraumkriterium der SIA 180 für gekühlte Räume; die Norm enthält je nach Anwendung weitere Anforderungen. Hier werden feste Schwellen auf Aussenlufttemperaturen angewandt. Das ist weder ein Nachweis nach SIA 180 noch eine Berechnung des tatsächlichen Kühlbedarfs.
• Hitzetage und Gradtage: Sie beschreiben die Hitze eines Sommers insgesamt. Hitzetage haben einen Höchstwert von mindestens 30 °C; die hier verwendeten Gradtage summieren die Überschreitungen des Tagesmittels über 24 °C. Grundlage ist die MeteoSchweiz-Station Cham als nächstgelegene lange Zeitreihe, umgerechnet und auf die Stadt Zug kalibriert.

---

Quellen

• Stadt Zug, Umwelt und Energie: Lufttemperaturen Stadt Zug (Thermal-Mapping), Sensordaten 2023 bis 2026. opendata.swiss; interaktive Karte: thermalmappingzug.smartregion.app
• Bundesamt für Statistik (BFS): Eidgenössisches Gebäude- und Wohnungsregister (GWR), Stand 31. August 2025. housing-stat.ch
• ImmoCompass AG: Mietinserate, Abzug Oktober 2026. Gesamtdatenbestand Januar 2024 bis Mai 2026; Abbildung 2 berücksichtigt Inserate bis April 2026.
• Bundesamt für Landestopografie swisstopo: Hintergrundkarte swissTLM3D (WMTS). map.geo.admin.ch
• BFS (2025): Leerwohnungszählung 2025, Medienmitteilung vom 9. September 2025. bfs.admin.ch
• Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein (SIA): Norm SIA 180:2014, Wärmeschutz, Feuchteschutz und Raumklima in Gebäuden. Zur Einordnung: Minergie, Sommerlicher Wärmeschutz; BFE-Forschungsprojekt ResCool.

---

Transparenzhinweis zur Nutzung von KI

Dieser Artikel und die zugrunde liegende Forschungsarbeit wurden mit Unterstützung von KI erarbeitet. Die ursprüngliche Forschungsidee stammt vom Autor. Claude (Anthropic) unterstützte die Entwicklung des Analysecodes und des Texts. Der Autor hat die Analyseergebnisse kritisch überprüft, unabhängig validiert und trägt die volle Verantwortung für dessen Inhalte und Schlussfolgerungen.