Die eigene Immobilie als Altersvorsorge

Immobilieneigentum ist beliebt. Herr und Frau Schweizer wollen wenn immer möglich Wohneigentum erwerben. Die Wohneigentumsquote ist in den letzten Jahren auf fast 40% gestiegen. Die eigenen vier Wände zu besitzen gilt als Statussymbol und gibt Sicherheit. Viele Eigentümer betrachten die eigene Immobilie als Bestandteil ihrer Altersvorsorge. Die Risiken im Hinblick auf die Pensionierung werden jedoch öfters unterschätzt.

Die anhaltend tiefen Zinsen sprechen weiterhin für einen Erwerb von Wohneigentum. Über die Jahre spart man mit dem eigenen Heim gegenüber einer Mietwohnung viel Geld, ist im Alter unabhängig von den Vermietern und kann auf tiefe Wohnkosten im Alter spekulieren. Grundsätzlich ist eine Immobilie eine gute Anlage: Inflationsgeschützt und werterhaltend. Zur Altersvorsorge taugt sie jedoch nur, wenn daneben noch weitere Vermögenswerte zur Verfügung stehen.

Häufig unterschätzen Eigentümer die laufenden Zahlungen und überschätzen das langfristige Wertsteigerungspotential. Neben den Hypozinsen und der Amortisation entstehen erkleckliche Unterhalts- und Nebenkosten, die zum Kaufzeitpunkt häufig zu niedrig veranschlagt werden. Auch die Rücklagen für Sanierungen und Erneuerungen werden häufig vergessen. Nach 25 bis 30 Jahren ist eine Gesamtsanierung fällig, die die angesparten Mittel übersteigen kann. Im Fall von Stockwerkeigentum reicht der Sanierungsfonds häufig nicht aus, um die anstehenden Arbeiten zu decken.

Rund 60% der Hauseigentümer in der Schweiz nutzen die Altersvorsorge zur Finanzierung ihrer Liegenschaft. Werden die bezogenen Pensionskassengelder nicht rechtzeitig wieder aufgefüllt, fällt die Altersrente niedriger aus, was den Erhalt des Lebensstandards nach der Pensionierung gefährdet oder aufgrund nicht mehr gegebener Tragbarkeit sogar zu einem Zwangsverkauf der Immobilie führen kann.

Banken berechnen heute häufig mit Erreichen der Pensionierung die Tragbarkeit neu. Das nach der Pensionierung tiefere Einkommen reicht dann unter Umständen nicht mehr aus, um die Tragbarkeit sicher zu stellen. Die mit 5% Hypothekarzinsen berechneten kalkulatorischen Wohnkosten sollten auch nach dem Wegfall des Arbeitseinkommens einen Drittel des Einkommens nicht überstiegen. Verlangt die Bank deshalb eine Teilamortisation der Hypothek, kann das dazu führen, dass die Immobilie verkauft werden muss.

Aber auch eine zu hohe Amortisation einer Hypothek ist nicht immer sinnvoll. Werden liquide Mittel benötigt, ist eine Aufstockung der Hypothek nach der Pensionierung häufig nicht mehr möglich, so dass es ebenfalls zu einem Verkauf des Objektes kommen kann. Zudem steigt aufgrund des aktuellen Systems der Eigenmietwertbesteuerung die Steuerlast.

Kaum ein Eigentümer hat konjunkturbedingte Preisrückgänge oder die Altersentwertung der Liegenschaft auf dem Radar. Ältere Eigentumswohnungen oder demodierte Einfamilienhäuser bringen häufig nicht mehr den erwünschten Verkaufspreis, bzw. werden auch von der Bank zur Finanzierung tiefer als erwartet eingeschätzt. Und bei wieder steigenden Zinsen ist durchaus mit Preisrückgängen für Wohnungen und Häuser zu rechnen. Entsprechende Sicherheitsmargen sollten deshalb in die Kalkulation einbezogen werden.

Nicht alle Entwicklungen lassen sich voraussehen. Die eigene Gesundheit, familiäre Veränderungen oder wechselnder Platzbedarf können neue Tatsachen schaffen. Trotz ausgeklügelter Planung verkaufen etliche Pensionierte zwischen 70 und 75 ihre Liegenschaft und ziehen danach in eine Mietwohnung. Der Verkaufserlös kann in dem Fall einen willkommenen Zustupf zur Deckung der Lebenshaltungskosten leisten.

Ab dem 50ten Altersjahr lohnt es sich, die Planung für die Zeit nach der Pensionierung anzugehen. Zuerst ist zu prüfen, ob das Eigenkapital zusammen mit den Geldern der AHV sowie der 2. und 3. Säule ausreichen, um den gewohnten Lebensstandard zu sichern. Sodann sollte der Zustand der Immobilie überprüft und die über die kommenden Jahre zu erwartenden Sanierungsinvestitionen abgeschätzt werden. Bei einer Eigentumswohnung empfiehlt es sich, die Verwaltung damit zu beauftragen, die Sanierungszyklen abzuschätzen und darauf basierend zu überprüfen, wieweit der Sanierungsfonds ausreichend ist. Damit Sie Ihr Eigenheim noch lange über die Pensionierung hinaus als Alterssitz geniessen können.

Dieser Artikel erschien am 10.3.2018 als Kolumne in der Neuen Luzerner Zeitung.

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