Nachhaltigkeit im Bestand Teil 2: Vom Bauprojekt zur Vermarktung

Das Forschungsprojekt «Nachhaltige Wohnungswirtschaft» untersucht verschiedene Aspekte nachhaltiger Gebäude und Quartiere. In einer ersten Phase wurde gemeinsam mit dem Bau- und Entwicklungsunternehmen Implenia die Ökonomie der Nachhaltigkeit im Bestand unter die Lupe genommen. Die Ergebnisse aus der von Implenia veröffentlichten Studie „Nachhaltigkeit im Bestand: Wirtschaftlichkeit, technische Machbarkeit und politische Wünsche“ werden hier in einer dreiteiligen Serie zusammengefasst. Am 6. Juni 2019 folgt eine übergeordnete Konferenz zum Thema «Nachhaltige Wohnungswirtschaft» am IFZ in Zug.

Philippe Kaufmann, Implenia & Christian Kraft, Hochschule Luzern

Aufgrund der hohen Bedeutung des Gebäudebestandes für Energieverbrauch und Emissionen wird der Nachhaltigkeit seit vielen Jahren analytisch grosse Beachtung geschenkt. Bei vielen Studien lag der Forschungsschwerpunkt nachhaltiger Gebäude bislang vornehmlich auf der Analyse von Miet- und Preisprämien, d.h. der Ertragsseite. Die Kostenseite sowie mögliche Risiko mindernde Faktoren wie bspw. tiefere Leerstände und kürzere Vermarktungsdauern verlangen nach einer vertieften Analyse. In einer ersten Analyse wird hierzu eine repräsentative Stichprobe der Docu Media Datenback (Bauinfo-Center) auf einzelne bauliche Massnahmen und deren Wirtschaftlichkeit untersucht. Aufgrund der hohen Relevanz des Gebäudebestandes und dessen Sanierung für die Erreichung der Energieziele 2050, erfolgt diese Auswertung zunächst für Umbauprojekte.

Implikationen für Immobilieneigentümer

Für Investoren, die Wohnungen vermieten, sind Nachhaltigkeit und Energieeffizienz kein Selbstzweck. Investitionen, die in diesem Bereich getätigt werden, müssen für das Unternehmen einen Wert generieren. Lassen sich nachhaltige Sanierungen über höhere Mieteinnahmen rentabilisieren, ist der Fall einfach. Nachhaltige Sanierungsmassnahmen können jedoch durch höherwertige Materialien auch die langfristigen Instandsetzungskosten reduzieren oder sich durch besseren Komfort und höhere Reputation von den leer stehenden Nachbarüberbauungen abheben. Dadurch sinkt der Leerstand.

Integraler Datensatz: Von der Baubewilligung zur Wohnungsvermarktung

Ein Manko bisheriger Forschung ist der eingeschränkte Blickwinkel aus entweder Bau- oder Immobiliensicht. Interdisziplinäre Ansätze sind rar. Ein erster Versuch, datentechnisch eine Brücke zwischen der Produktions- und Nutzungs-/Investitionsseite zu schlagen, ist die Verknüpfung von projektspezifischen Informationen des Docu Media Bauinfo-Centers mit dem späteren Vermarktungs- und Vermietungsprozess einzelner Wohnungen dieser Projekte. Konkret wurden hierfür die rund 900 grössten Umbauprojekte der letzten 9 Jahre aus der Baubewilligungsdatenbank von Docu Media Schweiz (Infomanager) selektioniert und mit Wohnungsangeboten dieser Liegenschaften in Übereinstimmung gebracht. Dies ermöglicht vielfältige Aussagen über die Vermietung sanierter Wohnungen.

Technisch elaborierte Lösungen verkürzen Vermarktungszeiten

Erste Regressionsanalysen von ca. 9‘000 nach Sanierung inserierten Wohnungen deuten darauf hin, dass vor allem technisch elaborierte Lösungen wie der Einbau von Wärmepumpen und der Anschluss an das Fernwärmenetz die Vermarktungszeiten der Wohnungen im Vergleich zu weniger hochwertig sanierten Wohnungen reduzieren. Der Einbau von Solarheizungen reduziert zudem die veranschlagten Nebenkosten drastisch. Für die Analyse dieser Effekte wird zwischen den folgenden Sanierungsvarianten unterschieden (Abbildung 1):

„Qualität“bedeutet, dass technische Lösungen zur Nutzung regenerativer Energien oder Fernwärme zusätzlich zur Dämmung der Hülle eingesetzt werden. Zudem hat sich in Voranalysen gezeigt, dass sich Projekte mit Dachbegrünung positiv auf die Vermarktungsgeschwindigkeit der einzelnen Wohnungen auswirken.

„Standard“ sind Sanierungen mit Fensterersatz und/oder einfache Dämmungen (aussen oder innen).

„Keine Massnahmen/Instandsetzung“sind Sanierungen ohne explizit energetische Aspekte.

Instandsetzen oder Mehrwert schaffen. Zwischenlösungen sind suboptimal.

Die ersten Analysen deuten darauf hin, dass sich qualitativ hochwertige Sanierungen positiv auf Vermarktung und Leerstandsrisiken auswirken. Dies jedoch nur im Vergleich zu Standardsanierungen mit Fensterersatz und Dämmung, nicht jedoch gegen einfache Instandsetzungen. Die Median-Insertionsdauer von inserierten Wohnungen in effizient instandgesetzten Häusern liegt mit 32 Tagen unter derjenigen komplexer Sanierungen. Die Vermietung von Wohnungen nach einfachen Sanierungen (Standard) dauert dagegen mit 44 Tagen deutlich länger. Aus Vermarktungssicht scheint die schnelle und einfache energetische Sanierung zwischen Stuhl und Bank zu fallen. Sie bietet nach Fertigstellung nicht die gleiche Qualität wie höherwertige Sanierungen mit innovativen technischen Lösungen. Trotzdem steigen Mieten durch überwälzte Kosten. Dieser schlechte Kompromiss wirkt sich nachteilig auf die Vermietungschancen aus.

Fazit und Ausblick

Aus verschiedenen Perspektiven bestehen unterschiedliche Ansprüche an nachhaltige Gebäude. Private und institutionelle Eigentümer müssen Wohnungen mit einem definierten Mindestmass an Gewinn vermieten. Bei hoher Nachfrage nach günstigen Mietwohnungen und zunehmendem Wettbewerb durch viele neue Überbauungen ist die zentrale Frage somit, ob und wie sich energetisch optimierte Wohnungen nach der Sanierung vermieten lassen.

Kompromisssanierungen zwischen Stuhl und Bank

Erste Ergebnisse einer quantitativen Analyse von Projekt- und Angebotsdaten signalisieren, dass es vor allem Wohnungen aus «Kompromisssanierungen» mit halbherzigen Einzelmassnahmen in der Vermarktung schwer haben. Ihre Miete steigt nach der Sanierung an, sei es durch Überwälzung oder bei der Neuvermietung. Ein signifikanter Mehrwert für die Mieter entsteht jedoch kaum.

Gute Vermarktung nach Instandsetzung

Einfache und effiziente Instandsetzungen bieten hingegen die Möglichkeit, intakte Wohnungen zu kompetitiven Mieten anzubieten. Die Vermarktungsdauern sind entsprechend kurz. Besonders im jetzigen, kompetitiven Umfeld, bietet diese Objektstrategie die Möglichkeit, sich preislich von teureren Neubauten abzuheben.

Erfolgreiche Neupositionierung nach energetischer Sanierung

Die untersuchte Stichprobe enthält jedoch auch eine grosse Anzahl aufwendiger Sanierungen. Neben Dämmung der Hülle, Fensterersatz und neuen, regenerativen Energiequellen kommen hier auch bei Sanierungen qualitative Aspekte wie zum Beispiel Dachbegrünungen zum Einsatz. Wohnungen dieser Projekte werden sehr heterogen, gemessen an der Insertionsdauer jedoch erfolgreicher vermarktet als zum Beispiel Standardlösungen. Wichtig ist hierbei jedoch, dass der wirtschaftliche Erfolg dieser nachhaltigen Sanierungen nur über die Neupositionierung der Wohnungen mit gesteigertem Qualitätsstandard und entsprechend höherer Miete entstehen dürfte. Die Marktpositionierung der Wohnungen muss somit zentrales Element jeder einzelnen Sanierungsstrategie sein. Dies gilt besonders im zunehmend kompetitiven Mietwohnungsmarkt.

Detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnungen und energetische Simulationen auf Objektebene präsentieren wir Ihnen in zwei Wochen am 29. Oktober 2018.

Die gesamte Studie «Nachhaltigkeit im Bestand: Wirtschaftlichkeit, technische Machbarkeit und politische Wünsche» der Implenia AG (Hrsg.) in Zusammenarbeit mit der Hochschule Luzern können Sie hier beziehen.

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