Indirekte Immobilienanlagen im In- und Ausland

Nachdem wir uns jahrelang mit tiefen Zinsen und deren Wirkung auf die Immobilie auseinandergesetzt haben, ist die Welt seit der Pandemie durcheinander. Es ist nicht mehr getan mit der Senkung der Diskontsätze aufgrund niedriger Zinsen. Wachstum sowie Nachfrage und Angebot sind die Basis von Mieterträgen. Damit rücken vermehrt wieder Nutzungen der Immobilie, die Lebens- und Arbeitsweisen ihrer Nutzer in den Fokus.

Vor diesem herausfordernden Hintergrund wollen Anlegerinnen und Anleger nach wie vor ihre Immobilienquoten erhöhen: Wo? In welchen Nutzungen? Zu welchen Preisen? Und vor allem: zu welchem Risiko? Prof. Dr. John Davidson, Dozent und Projektleiter an der Hochschule Luzern und Dr. Stephan Kloess, Gründer und Geschäftsführer von KRE KloessRealEstate, sind mit Clarion Partners als Sponsor diesen Themen mit hochklassigen Referentinnen und Referenten letzten Donnerstag, 23.09.2021 anlässlich der Konferenz für «Indirekte Immobilienanlagen im In- und Ausland» nachgegangen, zeigten Anlagestrategien auf, stellten Vergleiche an und nutzten die Diskussionen, um in die Tiefe zu gehen.

Ausblick auf die Wirtschaft und Immobilienmärkte

“Corona ist anders als andere Krisen” begann Fredy Hasenmaile, Head of Real Estate Economics bei der Credit Suisse sein Referat. Die rasche Bereitstellung des wirksamen Impfstoffs hat für eine rasante Erholung der Wirtschaft gesorgt. Denn die hohe Synchronizität und Dynamik der Erholung sorgen für erhebliche Knappheiten und Preisauftriebe. Neben der expansiven Geldpolitik wird nun auch expansive Fiskalpolitik betrieben, was die Inflationsgefahr ansteigen lässt. Durch die Globalisierung, demografische Alterung und Digitalisierung werden die tiefen Zinsen jedoch nicht so bald verschwinden. Für die Immobilienanlagen ergeben sich damit vorteilhafte Bedingungen, auch wenn der Spielraum für künftige Diskontsatzsenkungen mittelfristig geringer wird. Dalibor Maksimovic, Head of Swiss Real Estate Securities bei der UBS Asset Management, sieht die Immobilien immer noch als eine attraktive Anlageklasse, weil sich die Immobilien gut zur Diversifikation eignen, da sie geringe oder negative Korrelation zu anderen Anlageklassen aufweist, wie auch eine geringere Volatilität. Ebenfalls sind kommerzielle Immobilien ein potenzieller Inflationsabsicherer, da die Renditen in der Regel positiv mit dem BIP-Wachstum korrelieren.

Um den Ausblick auf die kommenden Jahre im Immobiliensektor abzuschliessen haben die Moderatoren Prof. Dr. John Davidson und Dr. Stephan Kloess ihre kritischen Fragen an die beiden Referenten gestellt und diverse Aussagen zu den Prognosen diskutiert. Auch die Teilnehmerinnen und Teilnehmer hatten die Möglichkeit mitdiskutieren zu können.

Logistik-Investments

Rodney Bysh, Head of Business Development REIM bei Edmond de Rothschild, zeigte den Teilnehmerinnen und Teilnehmer der Konferenz die Attraktivität von Logistik Immobillien. Dabei stellte Herr Bysh drei Erfolgsfaktoren in den Vordergrund. Stabilität, Diversifikation und Wachstumspotential. Der Sektor mit seinen Mietverträgen und deren Struktur versprechen ein hohes und stabiles Einkommen. Historisch gesehen machen die Einkünfte 80% von den Renditen der Industrie-Anlagen aus. Die Einkommensrenditen sind in den EU-Ländern zwischen 150 und 200 Basispunkten höher als bei üblichen Immobilien. „Das erwartete Marktwachstum liegt über der Inflation“ so Rodney Bysh. Die Nachfrage übersteigt zurzeit das Angebot, was zu sinkenden Leerstandsquoten führen wird. Vor allem bei der Leichtindustrie und kleinen Logistikgebäuden sind die erwarteten Renditen über dem Durchschnitt.

In der Anschlussdiskussion stellte sich Rodney Bysh zusammen mit Dr. Fabian Waltert, Senior Economist Swiss Real Estate bei der Credit Suisse, den kritischen Fragen der Moderatoren sowie den Fragen aus dem Publikum.

Herausforderungen und Opportunitäten von Wohninvestments

Die Treiber von Wohn-Immobilien sind neben der starken Performance auch das urbane Bevölkerungs- und Haushaltswachstum, das Angebotsdefizit und der wachsende institutionelle Investmentmarkt auf europäischer Ebene lässt William Ertz, Senior Director Fundsmanagement bei der Invesco Real Estate, einblicken. In Schweizer Wohnliegenschaften anzulegen ist attraktiv. Gemäss MSCI performten Wohnliegenschaften 2019 und 2020 mit einem Total Return von knapp 6% überdurchschnittlich. Hinter den Veränderungen stehen jedoch auch Herausforderungen. Die Anforderungen durch moderne Lebenskonzepte sind schwieriger geworden, ebenfalls ist ein Trend zur stärkeren Regulierung zu beobachten. Die Auswirkungen vom Klimawandel setzen neue Auflagen vor wie energetische Sanierungen, Wärmeeintrag, Schutz vor Hochwasser. Als Anlagealternative zu Direktanlagen stellt Gabriela Theus, Geschäftsführerin bei Immofonds Asset Management, indirekte Anlagen vor. Diese bringen stabile und berechenbare Mieterträge sowie grosse Liquidität der Titel mit geringen Risiken. Indirekte Wohninvestments in der Schweiz sind attraktiv, es lohnt sich jedoch eine genaue Analyse des Fonds vorzunehmen. Die Qualität des Portfolios muss im Bereich Nutzungsmix, Lagequalität und Objektqualität analysiert werden.

In einer Parallelveranstaltung zeigte Patrick Richard, Gründer und Geschäftsführer bei Stoneweg, die Opportunitäten im amerikanischen Immobilienmarkt. Der grosse Vorteil von Immobilieninvestitionen in der USA ist die grosse Marktliquidität und die Datentransparenz. Die steigenden Mieten und höhere Total Returns sieht Patrick Richard als grosse Chance im amerikanischen Immobilienmarkt. Für ausländische Investoren kann die Marktkomplexität jedoch ein Hindernis sein, denn das rechtliche und steuerliche Umfeld ist kompliziert und ändert sich häufig. Ebenfalls müssen sich ausländische Investoren über den grossen Wettbewerb und das nötige FX Hedging bewusst sein.

Im Anschluss an die Referate stellten sich Gabriela Theus und William Ertz den Moderatoren und deren kritischen Fragen bezüglich Wohnimmobilieninvestments.

Traditional versus Non-Traditional Office Underwriting post Covid

Neben den Wohn- und Logistikliegenschaften wurden auch die Gewerbe-Immobilien an der Konferenz thematisiert. Chris Wood, Managing Director Institutional Services bei CBRE Global Investors, präsentierte dem Publikum moderne Möglichkeiten von Gewerbeimmobilien, wie sie heute gebaut werden können. Dabei müssen sich die Anbieter auf die Bedürfnisse der verschiedenen Unternehmen anpassen. Die FIRE Unternehmen (Finance, Insurance, Real Estate) sind hauptsächlich kostenfokussiert, während die STEM Unternehmen (Science, Tech, Engineering, Medicine) vor allem kreative Arbeitsplätze fordern. Mit den Life Science Immobilien zeigte Rene Hoepfner, Senior Managing Director Investor Relations bei LaSalle Investment Management, eine alternative Anlageklasse bei den Gewerbe-Immobilien. Dabei konzentrieren sie sich hauptsächlich auf die USA, weil es dort einen grossen Markt für diese Immobilien gibt und das Gesundheitswesen privatisiert ist. Diese Liegenschaften bieten eine gute Alternative im Gewerbe-Immobilien Bereich.

Save the Date – nächste Konferenz

Die nächste Konferenz zum Thema „Indirekte Immobilienanlagen im In- und Ausland wird am 22.09.2022 stattfinden. Informationen zu dieser Konferenz können Sie gerne hier einsehen oder direkt mit Simona de Luca Kontakt aufnehmen.

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