Rückblick: Konferenz «Real Estate Investment und Asset Management»

Direkte und indirekte Immobilienanlagen sowie Investitionen in Infrastruktur gewinnen zunehmend an Bedeutung. Die diesjährige Fachkonferenz beleuchtet diese Themen und stellt die Ergebnisse der seit 2014 durchgeführten Studie zum Real Estate Investment und Asset Management vor. Der Schwerpunkt liegt auf Manage-to-Green / Stranded Assets und den daraus resultierenden Chancen in nationalen und internationalen Märkten.

Ein Artikel von Joël Ettlin

Am 15. Mai 2024 hat Prof. Dr. Michael Truebestein zu der Konferenz über «Real Estate Investment und Asset Management» in Rotkreuz am IFZ eingeladen. Die Konferenz zeigt zukünftige Marktchancen und Herausforderungen für Investoren aus verschiedenen Perspektiven auf und beleuchtet sie kritisch.

In seiner Eröffnungsrede begrüsste Prof. Dr. Michael Trübestein die Teilnehmenden und stellte das Programm vor. Die aktuelle Studie über «Real Estate Investment und Asset Management» basiert auf einer Umfrage unter 78 Schweizer Institutionen mit einem Kapitalanlagevolumen von CHF 364 Milliarden und einem Immobilienanlagevolumen von CHF 141 Milliarden. Trübestein präsentierte eine detaillierte Analyse des Investitionsverhaltens und unterstrich die hohe Marktabdeckung bei Schweizer Pensionskassen. Abschliessend kündigte er die Veröffentlichung der vollständigen Ergebnisse beim Springer-Verlag im Herbst 2024 an und lud die Anwesenden zum weiteren Austausch über die neuen Marktchancen ein.

Aktuelle Entwicklungen im Immobilienmarkt: Studienergebnisse, Zinswende und Strategische Anpassungen

Severin Schlehan, Student MSc in Immobilien Hochschule Luzern und Consultant bei CBRE, diskutierte die aktuellen Ergebnisse zur Studie «Real Estate Investment und Asset Management». Er unterstrich die steigenden Investitionen in direkte Immobilienanlagen im Inland und indirekte Anlagen im Ausland, während die Nachfrage nach indirekten Anlagen im Inland stagniert. Trotz leicht sinkender Renditen bei direkten Immobilienanlagen und zunehmender Volatilität bleibt das Interesse der Investoren hoch. Besorgniserregend ist jedoch, dass 8,80 Prozent des Anlagevermögens als «Stranded Assets» gelten und zusätzliche 16,47 Prozent CAPEX erforderlich sind, um die 2030-CO2-Ziele gemäss Pariser Klimaabkommen zu erreichen. Die Attraktivität des heimischen Marktes und interne Beschränkungen hemmen oft Auslandsinvestitionen. Interessanterweise beeinflusst die BVV2-Anpassung nur noch 43 Prozent der Investoren. Politische und rechtliche Risiken bleiben jedoch die Hauptbarrieren für Infrastrukturinvestitionen, die weitere Untersuchungen erfordern.

Das Referat von Johannes Schwab, Portfolio Manager Real Estate bei Swiss Finance & Property AG, beleuchtete die raschen Auswirkungen des Zinsanstiegs auf den Immobilienmarkt. Der plötzliche Anstieg der Zinsen führte zu einem Rückgang der Bautätigkeit, der sich voraussichtlich bis 2024 erstreckt. Schwab hob die Entwicklung der Diskontraten bei verschiedenen Fonds hervor und empfahl konservative Fonds mit höheren Puffern. Er diskutierte auch die Reaktionen des kotierten Immobilienmarktes und der Immobiliengesellschaften auf den Zinsanstieg, wobei sich die Bewertungslücke zwischen direktem und indirektem Markt verringerte. Die steigenden Finanzierungskosten könnten Ausschüttungen von Immobilienfonds beeinträchtigen, insbesondere bei Produkten mit höherem Leverage. Zum Schluss wurde die Sorge über die Staatsverschuldung und deren Auswirkungen auf die Attraktivität der Schweiz erörtert.

Die anschliessende Paneldiskussion «Aktuelle Marktsituation und Megatrends: Folgen für die Immobilienstrategie» brachte Experten wie Francesca Boucard, Oliver Kunkel, Johannes Schwab und Severin Schlehan zusammen, geleitet von Prof. Dr. Michael Truebestein. Der Dialog umfasste die finanziellen Implikationen von Nachhaltigkeitsinitiativen, wobei Boucard die Chancen herausstellte und Kunkel die Kosten in den Fokus rückte. Dabei wurde auch die Komplexität von Assetswaps und die zunehmende Herausforderung des Immobilienmanagements erörtert. Über dies wurde herausgestrichen, wie wichtig es ist, Ressourcen und Fachwissen effizient einzusetzen. Der Meinungsaustausch beleuchtete zudem die steigende Kostenintensität und Komplexität in der Branche.

Die Evolution des Immobilieninvestments: Chancen, Herausforderungen und Strategien

Klaus Kämpf, Geschäftsführer von Sustainable Real Estate AG, zog in seinem Vortrag klare Schlussfolgerungen zur Realisierbarkeit klimaneutraler Immobilien. Er wies auf die ambitionierten Klimaziele für 2030 und 2040 hin und stellte fest, dass die derzeit geplanten Massnahmen allein nicht ausreichen, um diese Ziele im Inland zu erreichen. Kämpf unterstrich die Notwendigkeit von Massnahmen wie der Dekarbonisierung von Fernwärmenetzen und dem Abbau von Hemmnissen für energetische Sanierungen. Er warnte zudem vor den Herausforderungen der steigenden Energiekosten und prognostizierte verschärfte Vorgaben ab 2030, um die Ziele für 2040 zu erreichen.

Reimer Siegert, Global Head Investment & Geschäftsführer und Irma Kessler, Consultant Real Estate Investment und Business Development, von Implenia Schweiz AG stellten das Potenzial von «Stranded Assets» im Immobilienbereich mit dem Schwerpunkt auf nachhaltigen Repositionierungen vor. Reimer Siegert eröffnete die Präsentation mit einer Vorstellung der Implenia Real Estate Division und skizzierte den Inhalt des Vortrags, der darauf abzielte, das Thema «Re-develop to Green» zu beleuchten. Irma Kessler ergänzte dies mit einer detaillierten Analyse des Stranded Asset Risikos für institutionelle Investoren und präsentierte Lösungsansätze zur Zukunftsfähigkeit von Altbeständen.

Die Referierenden beleuchteten die ökonomischen und nachhaltigen Aspekte von Stranded Assets, wobei sie hervorhoben, dass Investitionen in Nachhaltigkeit nur dann getätigt werden, wenn sie wirtschaftlich sinnvoll sind. Die Identifikation von Stranded Assets und die Entwicklung einer Strategie zur «Destrandification» waren zentrale Themen ihrer Präsentation. Ein Praxisbeispiel aus Genf, die Repositionierung der Rue du Valais, verdeutlichte erfolgreich die Transformation eines Bürogebäudes in eine nachhaltige, gemischt genutzte Immobilie. Das Fazit betonte die Bedeutung eines Gleichgewichts zwischen Ökonomie, Nachhaltigkeit, gesellschaftlichen Anforderungen und politischen/regulatorischen Rahmenbedingungen.

Samuel Müller, Portfolio Manager Private Assets bei Baloise Asset Management AG, referierte über die Chancen der Asset Allocation von Private Assets. Er hob die Wichtigkeit der strategischen Ausrichtung im Vergleich zur kurzfristigen Taktik hervor und erklärte die Effektivität konstanter Kapitalzusagen für Outperformance im Vergleich zum Gesamtmarkt. Des Weiteren erörterte er verschiedene Aspekte von Private Debt, darunter Fee-Modelle und deren Auswirkungen auf die Rendite. Er empfahl Anlegern, sorgfältig zwischen verschiedenen Optionen zu wählen, insbesondere in Bezug auf die Performance Fee und die Kostenstruktur.

Müller präsentierte Analysen und Einschätzungen zu verschiedenen Private-Assets-Klassen wie Infrastruktur und Private Equity/Venture Capital. Er erklärte, wie Illiquidität als langfristige Investition betrachtet werden sollte und diskutierte den Einfluss von Zinsschwankungen auf die Rendite. Schliesslich betonte er die Bedeutung von Disziplin und konstanten Kapitalzusagen als Schlüssel zum Erfolg bei der Anlage in Private Assets.

Burak Er, CFA, Head Research bei der Avobis Group AG, hielt einen Vortrag über die Notwendigkeit einer Fremdfinanzierungsstrategie, insbesondere im Zusammenhang mit börsenkotierten Immobilienfonds. Er betonte, dass gestiegene Zinskosten eine Herausforderung darstellen, da sie nicht vollständig durch höhere Zinserträge kompensiert werden. Die positive Zinsentwicklung begünstigte jedoch den Einsatz von Fremdkapital, insbesondere durch die Möglichkeit langfristiger Finanzierungen zu kurzfristigen Sätzen. Er präsentierte historische Daten zur Zinsentwicklung und erklärte, dass das aktuelle Zinsniveau trotz eines starken Anstiegs immer noch unter dem historischen Durchschnitt liegt. Er diskutierte die Bedeutung der Duration der Fremdfinanzierung und wies darauf hin, dass die Zinskosten aufgrund hoher Duration noch nicht vollständig übergeschlagen haben. Er zeigte auch eine Finanzierungsstrategie für das Jahr 2024 auf, die auf einer starken Zinsmeinung, Szenarioanalysen, klaren Prozessen und Flexibilität basiert. Abschliessend ging er auf die Bedeutung einer klaren Finanzierungsstrategie in einem volatilen Zinsumfeld ein und bedankte sich bei den Zuhörern.

Wirtschaftliche Unsicherheiten, Inflation und Immobilien-Investment-Strategien

Prof. Dr. Stefan Kull, Berater und Dozent von der Hochschule Luzern, analysierte die aktuelle Weltwirtschaft und internationale Finanzmärkte in Zeiten von Unsicherheiten und Inflation, mit Fokus auf die USA, Europa und Asien. Er hob die starke Performance der US-Bankaktien und die Zinsentscheidungen der Schweizerischen Nationalbank hervor, während er keinen starken Anstieg des Schweizer Frankens erwartet. Kull diskutierte die wirtschaftlichen Herausforderungen Chinas, einschliesslich Deflation, hoher Jugendarbeitslosigkeit und geopolitischer Spannungen mit Taiwan. Er beleuchtete das Potenzial Indiens als attraktiverer Investitionsmarkt im Vergleich zu China und prognostizierte mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank, die den Schweizer Franken schwächen könnten. Er unterstrich die Vorteile der Rückverlagerung der Produktionsketten in die USA und die Unsicherheiten auf den Aktienmärkten durch steigende Zinsen. Schweizer Aktien wurden als sichere Anlageoption hervorgehoben, insbesondere bei wirtschaftlichen Unsicherheiten.

Die nachfolgende Paneldiskussion «Erfolgreiche Immobilien Investment-Strategien in unsicheren Zeiten: Rückblick und Ausblick» brachte Experten wie Ingo Bofinger, Roger Hennig, Dr. Rainer Suter, Dr. Jürg Syz und Prof. Dr. Michael Truebestein zusammen. Im Dialog wurde die Notwendigkeit kontinuierlicher Investitionen aufgrund des kürzeren Lebenszyklus von Immobilien betont. Ein anhaltend hohes Interesse an Asien wurde beschrieben, wobei Märkte wie Singapur und Tokio unterschiedliche Potenziale bieten. Es wurde über die schwierige Stimmung in England gesprochen, jedoch auch Erholungspotenzial gesehen. Die Diskussion thematisierte Trends in operationellen Immobilien wie Life Science und Datencenter, die nicht nur Investitionen, sondern auch Managementfähigkeiten erfordern. Australien wurde als transparenter Markt mit Fokus auf gesunde Infrastruktur erwähnt. Insgesamt wurde die Notwendigkeit einer flexiblen und nachhaltigen Investitionsstrategie in einem volatilen Marktumfeld hervorgehoben.

Intensiv-Workshops zu aktuellen Herausforderungen bei Immobilieninvestments

Der Intensiv-Workshop 1 zu aktuellen Herausforderungen bei Immobilieninvestments decke drei zentrale Themen ab: die Taxonomie der Nachhaltigkeit, energetische Sanierung und soziale Nachhaltigkeit.

Elvira Bieri, CEO von der SSREI AG, eröffnete mit einem Impulsvortrag zur Taxonomie der Nachhaltigkeit. Sie erwähnte, dass es im Immobilienbereich im Gegensatz zur Industrie keine einheitlichen globalen Standards gibt. In der Schweiz existieren zahlreiche Nachhaltigkeitsstandards, jedoch konzentrieren sich viele, wie Minergie, nur auf den Bauprozess. Bieri erläuterte den Unterschied zwischen zertifizierten Standards (Certification Schemes) und Ratings, wobei letztere besonders im Bestand dominieren. Sie hob die Bedeutung von GRESB hervor, einem globalen ESG-basierten Rating, das sich auf die Unternehmensführung konzentriert. Im Gegensatz dazu sind EES-Ratings performanceorientiert und bewerten die Qualität der Produkte. Insgesamt betonte Bieri, dass eine Optimierung von Immobilienportfolios eher nach EES-Kriterien erfolgen sollte, da diese die Performance berücksichtigen.

Yannick Tinguely, Geschäftsführer Deutschschweiz von Signa-Terre, fokussierte sich auf die energetische Sanierung von Gebäuden. Er bekräftigte die Notwendigkeit, den CO2-Verbrauch zu senken, um die Klimaziele zu erreichen. Bis 2040 soll der Verbrauch auf 3.5 kg CO2/m2 und bis 2050 auf 0 kg CO2/m2 reduziert werden. Tinguely hob die Bedeutung der Gebäudehülle für den Energieverbrauch hervor und erläuterte die gesetzlichen Anforderungen im Kanton Waadt, wo Gebäude mit schlechten Ratings (F oder G) innerhalb von 10 bis 15 Jahren verbessert werden müssen. Er regte an, dass Portfoliomanager Capex-Investitionen in ihre Planungen einbeziehen sollten, um diese Ziele zu erreichen.

Dr. Leonard Fister, Dozent von der Hochschule Luzern, widmete sich der sozialen Nachhaltigkeit. Er stellte die Plattform nachfragemonitor.ch vor, die verschiedene soziale Faktoren wie Mietbelastung analysiert. Fister zeigte, dass ein Umzug oft zu einer höheren Mietbelastung führt und schlug vor, Mieten stärker an die durchschnittlichen Einkommen in einem Quartier zu koppeln, anstatt sie anhand von Vergleichsmieten festzulegen. Dieser Ansatz könnte helfen, soziale Ungleichheiten zu reduzieren und die soziale Nachhaltigkeit zu verbessern.

Vielversprechenden Möglichkeiten und Herausforderungen bei der Tokenisierung im Immobilienbereich

Der Workshop 2 beschäftigte sich intensiv mit der Bedeutung und den aktuellen Entwicklungen von Tokens bei zukünftigen Immobilieninvestments und beinhaltete drei Hauptvorträge.

Elena Schmid, Analystin bei JLL Switzerland, sprach über Tokens als neue Asset-Klasse und präsentierte empirische Ergebnisse zu Investments und strukturierten Produkten, begleitet von der Vorstellung eines Fachbuchs. Sie erläuterte, dass die Tokenisierung als innovative Methode auf der Distributed Ledger Technology (DLT) basiert und den traditionellen Immobilienmarkt transformieren kann. Sie hob hervor, dass die Tokenisierung neue Kapitalquellen anzieht, aber auch Herausforderungen mit sich bringt, wie die Implementierung von Smart Contracts und die Handhabung technischer Komplexitäten.

Anita Mikkonen, Partner bei PwC AG, ging auf die Strukturierung von Immobilieninvestitionen ein, mit Fokus auf steuerliche Herausforderungen und Möglichkeiten. Sie hob die wichtigsten steuerlichen Fragestellungen bei Immobilientransaktionen hervor, einschliesslich der Besteuerung beim Erwerb, der laufenden Besteuerung und der Veräusserung von Immobilien. Mikkonen erläuterte die verschiedenen steuerlichen Überlegungen je nach Art der Liegenschaft, der Investorenbasis und der Art der Finanzierung. Sie erklärte, dass eine gründliche Analyse und Strukturierung notwendig ist, um steuerliche Effizienz zu gewährleisten und rechtliche Anforderungen zu erfüllen.

Stephan Rind, Founder und CEO Brickmark AG, sprach über Immobilien-Token als ESG-Booster und Kostenkiller bei Finanzierungen. Er unterstrich, dass die Tokenisierung von Immobilien erhebliche Kosteneinsparungen und Effizienzgewinne bei Finanzierungen ermöglicht. Rind erläuterte, dass tokenisierte Vermögenswerte leichter handelbar und beleihbar sind, was zu niedrigeren Zinskosten führt. Er stellte heraus, dass Investoren bereit sind, für diese neuen Anlageformen höhere Gebühren zu akzeptieren und dass Tokenisierung positive Auswirkungen auf ESG-Kriterien hat. Rind prognostizierte, dass tokenisierte Vermögenswerte bis 2030 ein Volumen von 2 bis 2.5 Billionen USD erreichen könnten.

Mit einer Zusammenfassung des Tages und Ausblick beendete Prof. Dr. Michael Truebestein die Konferenz über «Real Estate Investment und Asset Management» und eröffnete den Apéro für spannende Gespräche unter dem Publikum und den Referenten und Referentinnen.

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