Rückblick: Konferenz «Indirekte Immobilienanlagen: Chancen und Risiken im In- und Ausland»

Indirekte Immobilieninvestitionen im In- und Ausland gewinnen zunehmend an Bedeutung. Die diesjährige Fachkonferenz beleuchtete dieses Thema anhand von Expertenmeinungen und präsentierte die ersten Ergebnisse der kürzlich veröffentlichten Studie zu Immobilienanlagen «Alice – raus aus dem Wunderland?».

Ein Artikel von Jonas Haab

Am 19.9.2024 haben Prof. Dr. John Davidson und Dr. Stephan Kloess zu der Konferenz «Indirekte Immobilienanlagen: Chancen und Risiken im In- und Ausland» im Swiss Life Gebäude am General-Guisan-Quai in Zürich eingeladen.

«Listed Real Estate hat den Boden gefunden!»

In seiner Eröffnungsrede begrüsste Prof. Dr. John Davidson die Anwesenden und gab einen kurzen Überblick über die aktuelle Marktsituation. Er erläuterte, dass der anhaltende Abwärtstrend im Bereich der börsennotierten Immobilien seinen Tiefpunkt erreicht habe und eine Trendwende im Markt erkennbar sei. Das Zinsumfeld sei inzwischen attraktiver geworden, und die Inflation befinde sich wieder im Zielbereich der Schweizerischen Nationalbank (SNB). Dennoch bleibe der Immobilienzyklus ungewöhnlich, da es sich in den USA um den ersten Rückgang der Immobilienpreise handle, der nicht durch eine Rezession ausgelöst wurde.
Darüber hinaus stellte Davidson die aktuelle Studie zu Immobilienanlagen bei Pensionskassen mit dem Titel „Alice – raus aus dem Wunderland?“ kurz vor und erläuterte das Tagesprogramm.

«Die SNB hat ihre Mission erfüllt»

Der erste Gastredner, Marc Brütsch, Mitglied der Geschäftsleitung und Chefökonom bei Swiss Life, gab einen Rück- und Ausblick auf die Entwicklungen des Gesamtmarktes. Er lobte die Arbeit der Zentralbanken, insbesondere der Schweizerischen Nationalbank (SNB), durch die die Inflationsziele wieder in greifbare Nähe rücken. Brütsch erläuterte zudem die Auswirkungen dieser Inflationspolitik auf die Realwirtschaft: Die Konjunktur hat sich aufgrund der zuletzt hohen Zinsen leicht abgekühlt. Besonders betroffen ist das deutsche Bruttoinlandsprodukt (BIP), das in den letzten drei Jahren rückläufig war und derzeit deutlich unter dem Potenzialwachstum liegt. Auch die aktuellen Entwicklungen in China belasten die deutsche Wirtschaft. China befindet sich am Rand einer Deflation, was Investitionen und Konsum schwächt. Die sinkende Nachfrage aus Deutschland und China ist auch in der Schweiz spürbar und führt zu einer leicht erhöhten Arbeitslosenquote.
In seinen abschliessenden Worten betonte Marc Brütsch, dass der Boden des europäischen Immobilienmarktes erreicht sei und sich das Marktumfeld wieder normalisiere – eine Einschätzung, die auch Prof. Dr. John Davidson teilt. Brütsch prognostiziert zudem eine Rückkehr zu einer Situation wie vor 2010, wobei Negativzinsen nur noch in Krisenzeiten zu erwarten seien.

Nicolas di Maggio, CEO der Swiss Finance & Property Group, sprach als nächster Referent über das aktuelle Umfeld für börsennotierte Schweizer Immobilien. Er betonte, dass langfristig die Dividenden und die NAV-Wachstumsrate (Net Asset Value) die wichtigsten Faktoren für die Performance von Immobilienfonds seien, während die Preisvolatilität kurzfristig durch die Kapitalmärkte beeinflusst werde. Dabei sieht er einen Vorteil für Immobilien, da sie aufgrund ihrer geringeren Volatilität über einen Zeitraum von fünf Jahren besser prognostizierbar seien als Aktien.
Di Maggio erkennt zudem eine deutliche Entspannung im Markt, was sich in einer Zunahme an Kapitalerhöhungen zeigt. Hinsichtlich der Immobilienklassen bemängelt er den starken Fokus auf Wohnimmobilien in der Schweiz, wodurch kommerzielle Immobilien weniger Beachtung fänden und daher leicht unterbewertet seien. Obwohl der Trend zum Home-Office in der Schweiz weniger stark ausgeprägt sei als in anderen Ländern, gäbe es viele qualitativ hochwertige Büro- und Gewerbeimmobilien, die mehr Aufmerksamkeit verdienten.

«Wendepunkt für REITs»

Claudia Reich Floyd, Managing Partner bei Hazelview Investments, ergänzte das Thema der börsennotierten Immobilien mit einem internationalen Ausblick. Sie hob hervor, dass der nordamerikanische Markt global den grössten Einfluss habe und etwa 12% der Immobilien weltweit börsennotiert seien. Die historischen Renditen lägen durchschnittlich bei rund 10%, wobei diese zur Hälfte aus Cashflows und zur anderen Hälfte aus der Wertsteigerung der Assets (Aktienperformance) resultierten.
Reich Floyd erläuterte zudem das Wachstum von Nischensektoren wie Studentenwohnheimen in den letzten Jahren. Während Investoren traditionell stark in Büroimmobilien investierten, sei die Nachfrage heute vermehrt auf spezialisierte Sektoren gerichtet. Diese Nischenbereiche hätten in den letzten 15 Jahren kumulativ eine fünfmal höhere Rendite erzielt als herkömmliche Sektoren. Der börsennotierte Immobilienmarkt biete Investoren einen effizienten Zugang zu diesen Sektoren.
Für die zukünftige Entwicklung von REITs (Real Estate Investment Trusts) sieht Reich Floyd mehrere positive Faktoren. Erstens seien REITs aktuell unterbewertet, da sie kurzfristig wie Aktien reagierten, jedoch langfristig das stabilere Wachstum von Immobilien aufwiesen. Ein deutlicher Spread zwischen börsennotierten und nicht börsennotierten Immobilien schaffe zudem Arbitragemöglichkeiten. Zweitens seien die Fundamentaldaten stark: Die Mietnachfrage bleibe robust, während das Angebot aufgrund hoher Bau- und Finanzierungskosten stagniere – ein Rückenwind für REITs. Schliesslich sei auch der makroökonomische Ausblick positiv, insbesondere die Wende bei den Zinssätzen, die voraussichtlich förderlich für die Entwicklung der REITs sei.

«Alice – raus aus dem Wunderland»

Nach den drei Gastreferaten übernahm Prof. Dr. Daniel Steffen, Dozent an der HSLU, die Bühne und präsentierte die wichtigsten Ergebnisse der Studie „Alice – raus aus dem Wunderland?“ über Immobilienanlagen bei Pensionskassen. Von den 208 teilnehmenden institutionellen Investoren waren die Mehrheit (120) Pensionskassen und Sammelstiftungen mit einem Gesamtvermögen von CHF 542 Milliarden – das entspricht etwa 51% des Gesamtvermögens aller Schweizer Pensionskassen.
Bezüglich der Immobilienallokation zeigte sich, dass kleinere Pensionskassen einen höheren Immobilienanteil (33%) halten als mittelgrosse (25%) und grosse (24%). Während grosse Pensionskassen überwiegend in direkte Schweizer Immobilien investieren, setzen kleinere und mittelgrosse vermehrt auf indirekte Anlagen in Schweizer Immobilien. Das Interesse an ausländischen Immobilieninvestitionen ist insgesamt gering; die befragten Investoren nannten als Hauptgründe hierfür Währungsrisiken, Herausforderungen bei der Auswahl und hohe Kosten.
Die Studie beleuchtete auch die Einstellung der Investoren zur Nachhaltigkeit. Etwa die Hälfte der Befragten würde kurzfristig Rendite zugunsten nachhaltiger Massnahmen opfern, mit dem Ziel, langfristig den Wert ihrer Immobilien durch nachhaltige Investitionen zu steigern. Dieser temporäre Verzicht wird als Investition in die Zukunft betrachtet, die sich langfristig auszahlen soll.
Ein weiteres Fazit der Umfrage ist, dass regulatorische Anforderungen das marktwirtschaftliche Handeln der Pensionskassen einschränken und die Wirtschaft vor allem berechenbares und verbindliches Verhalten seitens der Behörden benötige. Abschliessend wies Steffen auf den bemerkenswert hohen Anteil an Dienstleistungen hin, die von Pensionskassen an Dritte ausgelagert werden – insbesondere auch kritische Bereiche wie die Datenhoheit, die bei über der Hälfte der Befragten extern vergeben ist. Als Hauptgrund für diese Auslagerung nannten die Teilnehmer fehlende Ressourcen.

Im Anschluss an die Präsentation der Studie diskutierten Prof. Dr. John Davidson, Romano Gruber und Dr. Stephan Kloess in einer Panel-Diskussion vertiefend über einige der zuvor präsentierten Punkte und beantworteten Fragen zu Regulierungen und Benchmarks. Romano Gruber Managing Consultant bei PPC Metrics, wies darauf hin, dass kleinere Pensionskassen vor allem in indirekte Immobilienanlagen investieren, um den Aufwand im Hinblick auf Regulierungen zu minimieren.
Ein weiterer Aspekt, den Gruber betonte, ist die eingeschränkte Portfoliogrösse kleinerer Pensionskassen, die es ihnen oft nicht ermöglicht, ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio selbstständig aufzubauen. Für eine kosteneffiziente Diversifikation seien laut Gruber rund 1 Milliarde CHF an Portfoliovolumen erforderlich.

Nach der Mittagspause eröffnete David Zumstein, Managing Director bei Edmond de Rothschild, mit einem Vortrag über das Potenzial von Geschäftsliegenschaften, das er anhand von zwei Fallstudien veranschaulichte. Ein zentraler Erfolgsfaktor laut Zumstein ist der Zugang zu Objekten zu erlangen welche im Off-Market-Bereich sind.

Anschliessend erläuterte Christian Eder, Senior Director im Bereich Research Europe bei Invesco Real Estate, die aktuelle Marktlage und Chancen auf den europäischen Märkten mit Fokus auf kommerzielle Immobilien. Ein zentraler Aspekt war die stärkere Entwicklung der Spitzenmieten im Vergleich zu Durchschnittsmieten. Dies ist hauptsächlich auf die steigende Nachfrage nach ESG-konformen Immobilien im Stadtzentrum zurückzuführen, was zu einem deutlichen Anstieg der Mietpreise führte. Eder illustrierte seine Aussagen anhand von zwei Fallbeispielen, die zeigten, wie der Kauf und die Vermietung von kommerziellen Immobilien in der Praxis ablaufen.

Christian Schulte Eistrup, Managing Director bei Clarion Partners, ergänzte die Perspektiven mit einer Präsentation über die aktuelle Lage kommerzieller Immobilien auf dem amerikanischen Markt. Er hob hervor, dass der Logistikimmobiliensektor in den letzten Jahren der wichtigste Treiber der Wertentwicklung war, verstärkt durch die pandemiebedingte Nachfrage und den Wandel zum E-Commerce. Schulte Eistrup geht davon aus, dass in den USA in den kommenden Jahren rund 120 Millionen Quadratmeter zusätzliche Logistikfläche benötigt werden.

Im letzten Teil des Tages gaben Investoren einen Ausblick auf die Marktentwicklung, wobei Fabian Egg, Senior Associate bei der Partners Group, und Philip Signer, Senior Investment Manager bei Pensimo, zu Wort kamen. Sie sprachen über aktuelle Marktveränderungen, wie den zunehmenden Kapitalfluss in transparentere Märkte wie Europa und die Abkehr von Investitionen in China. Zudem wiesen sie darauf hin, dass viele Investoren aufgrund der hohen Zinssätze derzeit noch zurückhaltend agieren, wodurch es momentan besonders attraktive Angebote auf dem Markt gebe.

Nach der Konferenz ist vor der Konferenz: Mit Spannung wird bereits die Veranstaltung im kommenden Jahr, am 18. September 2025, erwartet. Besonders wie sich die Markterholung nach den Zinssenkungen sowie die Auswirkungen der reduzierten Bautätigkeit auf nationaler und internationaler Ebene in den Zahlen widerspiegeln werden.

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