Rückblick: 101. Immobiliengespräche «Neuer Zyklus, neue Perspektiven»

Am Mittwoch, den 4. Dezember 2024, fand im Hotel Marriott Zürich das 101. Schweizer Immobiliengespräch statt, organisiert von Prof. Dr. Michael Trübestein in Zusammenarbeit mit RICS. Die Veranstaltung brachte führende Fachleute der Immobilienbranche zusammen, um aktuelle Marktentwicklungen und Zukunftsperspektiven zu diskutieren. Im Fokus standen sowohl nationale als auch internationale Trends sowie die Anpassung von Strategien in einem dynamischen Marktumfeld.

Ein Artikel von: Jonas Haab

Rückkehr zur Insel der Glückseligkeit?

Prof. Dr. Michael Trübestein FRICS eröffnete die Veranstaltung mit einem Rückblick auf die vergangenen Jahre und die prägende Entwicklung der Immobilienmärkte. Bis 2022 galt die Schweiz als eine „Insel der Glückseligkeit“, geprägt von niedrigen Zinsen und wirtschaftlicher Stabilität. Doch in den letzten beiden Jahren wurde auch die Schweiz von den Auswirkungen globaler Herausforderungen erfasst. Steigende Inflation, höhere Zinssätze und zunehmende regulatorische Eingriffe stellten die Branche vor erhebliche Schwierigkeiten. Die einstige Stabilität wurde erschüttert, und selbst bisher als sicher geltende Annahmen gerieten ins Wanken. Dennoch, so Trübestein, blieb die Schweiz im Vergleich zu vielen anderen europäischen Ländern weitgehend verschont und konnte sich im „Auge des Sturms“ behaupten – ein Ort relativer Ruhe, umgeben von bedrohlichen Gewitterwolken.
Mit Blick auf das Jahr 2025 skizzierte Trübestein eine optimistischere Perspektive. Die dunklen Wolken beginnen sich aufzulösen, und die Schweiz könnte ihre Rolle als „Insel der Glückseligkeit“ wieder zurückgewinnen. Zentral für diesen Wandel sei laut Trübestein ein gezielter Umgang mit ESG-Kriterien und Stranded Assets. Er legte besonderen Wert auf die Frage, wie institutionelle Anleger in einem neuen Investitionszyklus erfolgreich agieren können, indem sie auf Diversifikation setzen und sich verstärkt auf nachhaltige Immobilienprojekte ausrichten.

Chancen bei Schweizer Gewerbeimmobilien

Im Anschluss beleuchtete Giorgio Engeli, Head of Real Estate Portfoliomanagement bei Swiss Life Asset Managers, die Dynamiken des Schweizer Immobilienmarktes und deren jüngste Entwicklungen. Seine Präsentation konzentrierte sich auf die Stabilisierung der Spitzenrenditen in den Bereichen Wohn- und Gewerbeimmobilien. Während Wohnimmobilien weiterhin von einer starken Nachfrage profitieren, zeigt sich bei Gewerbeobjekten eine zunehmende Polarisierung. Durchschnittsmieten für Büroflächen sinken, gleichzeitig steigen die Spitzenmieten in erstklassigen Lagen deutlich an. Diese Entwicklung wurde durch die veränderten Anforderungen nach der Pandemie zusätzlich verstärkt, da Unternehmen verstärkt auf hochwertige, moderne Büroflächen mit optimaler Lage und Ausstattung setzen. Engeli betonte jedoch, dass gerade Gewerbeimmobilien interessante Chancen für Umnutzungen und Nachverdichtungen bieten. Anhand eines konkreten Beispiels aus Zürich zeigte er, wie durch die Umnutzung einer Büroimmobilie neuer Wohnraum geschaffen werden konnte. Er betonte zudem die Bedeutung von ESG-Kriterien bei solchen Projekten, da sie nicht nur die Nachhaltigkeit fördern, sondern auch die Rentabilität erhöhen können.

Alternative Investmentmöglichkeiten in Europa

Dr. Rainer Suter, Co-Head Core Fund Strategies bei AXA Investment Management, richtete seinen Fokus auf die wachsende Bedeutung von ESG-Kriterien und alternativen Assetklassen in der Immobilienbranche. Er hob hervor, wie Nachhaltigkeitszertifikate die Attraktivität von Immobilien steigern und gleichzeitig die Betriebskosten reduzieren. Darüber hinaus stellte er alternative Anlageklassen wie Life Sciences, Medical Office, Studentenunterkünfte und Self-Storage in den Mittelpunkt seiner Ausführungen. Diese Sektoren gewinnen zunehmend an Bedeutung und bieten Investoren interessante Investment Möglichkeiten. Suter veranschaulichte dies anhand einiger Realbeispiele von aktuellen Bauprojekten aus Europa.

Strukturwandel in den Vereinigten Staaten

Dr. Paola Prioni, Investment Manager bei Pensimo Management AG, legte ihren Fokus auf den US-Immobilienmarkt und präsentierte eine differenzierte Analyse der aktuellen Entwicklungen. Sie erläuterte, dass die jüngsten Zinssenkungen der US-Notenbank zu einer Stabilisierung des Marktes beigetragen haben. Während viele Sektoren weiterhin von soliden Fundamentaldaten profitieren, bleibt der Bürosektor eine Schwachstelle. Institutionelle Anleger konzentrieren sich daher verstärkt auf Wohn- und Logistikimmobilien, die sich als widerstandsfähig und wachstumsstark erweisen. Besonders im Logistiksektor treiben die Umstrukturierung von Lieferketten und technologische Innovationen wie Künstliche Intelligenz das Wachstum voran. Weiterführend betonte Sie die zunehmende Bedeutung alternativer Sektoren wie medizinischer Einrichtungen, Data Centers sowie Studenten- und Seniorenwohnprojekte, die attraktive Möglichkeiten für Anleger bieten. Der aktuelle Markt bietet laut Prioni durch die jüngsten Wertkorrekturen einen vielversprechenden Einstiegspunkt, der von starken Fundamentaldaten gestützt wird.

Wachstumspotenzial im asiatischen Raum

Den Abschluss der Vorträge bildete Zoltan Szelyes, CEO der Macro Real Estate AG, der die Perspektiven des asiatisch-pazifischen Immobilienmarktes beleuchtete. Seine Präsentation zeigte, wie sich die Region durch makroökonomische Stabilität und ein breites Diversifikationspotenzial als attraktiver Investitionsstandort positioniert. Besonders hob er die Rolle von Singapur als neuen Prime-Business-Hub hervor, der Hongkong zunehmend ablöst. Auch Japan überzeugte mit seiner starken Nachfrage nach Mietwohnungen und guten Renditen. Szelyes betonte, dass etablierte Märkte wie Australien und Südkorea nach einer Phase der Korrektur wieder Wachstumspotenziale bieten. Gleichzeitig stellte er die dynamische Entwicklung in aufstrebenden Märkten wie Indonesien und Vietnam vor, die langfristig vielversprechend sind. Einzig China sieht er momentan kritisch, bei welchem sich die Situation 2024 noch weiter verschlechtert hat. Dadurch verschieben sich Kapitalströme zunehmend von China nach Indian. Abschliessend zeigte Szelyes noch welchen Einfluss Hedging-Kosten auf die Rendite haben und zeigte dazu noch einige Beispiele von aktuellen Fonds.

Im Anschluss an die Präsentationen folgte eine angeregte Podiumsdiskussion mit allen vier Gastrednern. Dabei wurden einige der zuvor behandelten Themen erneut aufgegriffen und vertieft. Die Experten diskutierten unter anderem die Herausforderungen und Chancen der Marktpolarisierung sowie die Rolle von ESG-Kriterien und technologischen Innovationen für die Zukunft der Branche. Nach der Diskussion hatten auch die Teilnehmer im Publikum die Gelegenheit, Fragen zu stellen, was zu weiteren interessanten Einblicken führte.

Zum Abschluss dankte Prof. Dr. Trübestein allen Referierenden und Sponsoren für ihre Beiträge und ihr Engagement. Er hob die Bedeutung von Plattformen wie dem Immobiliengespräch hervor, die es ermöglichen, Wissen auszutauschen, neue Perspektiven zu entwickeln und die Vernetzung innerhalb der Branche zu fördern. Der Abend fand seinen Ausklang bei einem Networking-Apéro, der den Anwesenden die Möglichkeit bot, die Gespräche in ungezwungener Atmosphäre weiterzuführen. Mit Vorfreude wurde bereits das nächste Immobiliengespräch angekündigt mit dem Titel «Zinsen runter – alles gut?«, das am 25. Februar 2025 im Casino Bern stattfinden wird und erneut spannende Einblicke sowie inspirierende Diskussionen verspricht.

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