Hoch hinaus – Verdichtetes Bauen fordert Immobilieninvestoren

Der Wohnraummangel in der Schweiz ist zu einer drängenden Herausforderung geworden. Verdichtetes Bauen, insbesondere in Form von Hochhäusern, bietet Investoren vielversprechende Möglichkeiten. Sie könnten in der zukünftigen Stadtentwicklung eine Schlüsselrolle übernehmen, sofern Chancen und Risiken strategisch berücksichtigt werden.

Ein Artikel von: Stephan Frey und Michael Meyer  

Die Kontroverse um verdichtetes Bauen in der Schweiz

Die Schweiz befindet sich in einem Spannungsfeld zwischen traditionellem Stadtbild und den Erfordernissen moderner Urbanisierung. Mit ihrem Fokus auf dichte Besiedlung und Flächeneffizienz steht die Schweiz vor der Herausforderung, knappe Bodenressourcen optimal zu nutzen, ohne dabei den Charakter ihrer Städte zu verlieren. (Bundesrat, 2017)

Ein entscheidender Wendepunkt in der Raumplanung war die Revision des Raumplanungsgesetzes im Jahr 2014. Mit dem Ziel, die Zersiedelung zu begrenzen und einen effizienteren Umgang mit Bodenressourcen zu fördern, wurden neue Vorschriften eingeführt. Seitdem müssen Kantone ihre Richtpläne überarbeiten und Genehmigungen strenger koordinieren. Dies führte zu einem Einzonungsmoratorium, das Bauprojekte stärker reguliert und den Fokus auf die innerstädtische Verdichtung lenkt. (Bundesrat, 2014)

Hochhäuser gelten als Paradebeispiel für verdichtetes Bauen. Sie bieten Platz für viele Menschen und unterschiedliche Nutzungen, beanspruchen dabei aber nur eine begrenzte Bodenfläche. Dies geschieht vor allem in den Städten, wie eine Studie der Zürcher Kantonalbank für den Kanton Zürich ergeben hat (siehe Grafik 1). Doch die Akzeptanz solcher Bauprojekte ist nicht selbstverständlich. Historisch betrachtet ist die Schweiz geprägt von niedrigen Gebäuden und einem hohen Stellenwert von Landschaftsschutz. (Züricher Kantonalbank, 2024)

Prominente Bauprojekte wie der „Prime Tower“ in Zürich oder der „Roche Tower“ in Basel zeigen jedoch, dass Hochhäuser zunehmend akzeptiert werden, insbesondere wenn sie architektonische Qualität mit funktionaler Effizienz kombinieren. Dennoch sind viele Bürger skeptisch. Sie fürchten, dass Hochhäuser Schatten werfen die Lebensqualität beeinträchtigen oder das Stadtbild dominieren könnten. Eine der zentralen Herausforderungen für Investoren und Planer ist es daher, Bedenken frühzeitig zu adressieren und die Bevölkerung in Entscheidungsprozesse einzubinden. (Betterhomes, 2021)

Hochhäuser als lukrative Kapitalanlage in der Schweiz

Die Investition in Hochhäuser bietet eine Vielzahl von Chancen, insbesondere in Städten mit starkem Bevölkerungswachstum. Zürich, Basel und Genf sind dabei Vorreiter: Diese Städte profitieren von einer robusten Wirtschaft und einer wachsenden Nachfrage nach zentral gelegenen Wohn- und Büroflächen. (sapartners, 2016)

Ein entscheidender Vorteil von Hochhäusern ist die Möglichkeit, verschiedene Nutzungen in einem Gebäude zu vereinen. Projekte, welche Wohn-, Büro- und Freizeitflächen kombinieren, gelten als besonders zukunftssicher. Sie bieten Investoren die Chance, Fläche für unterschiedliche Nutzung anzubieten und somit eine Diversifikation innerhalb des Gebäudes zu erreichen. 

Eine grosse Herausforderung in der gesamten Bauwirtschaft sind die stetig ansteigenden Bau- und Materialkosten. Dabei sind Hochhäuser keine Ausnahme. Jedoch bieten diese gegenüber anderen Projekten einige Möglichkeiten, um die Kosten in Zaum zu halten. Mit Hilfe von flächeneffizienter Planung und sich wiederholenden Grundrissen kann Material in grossen Mengen eingekauft und somit können Rabatte erzielt werden. Wiederkehrende Abläufe im Projektablauf können besser geplant und effizienter ausgeführt werden, was wiederum Zeit und Geld spart. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit eines Projekts hängt massgeblich von Faktoren wie Lage, Nutzungskonzept und Bauweise ab. (Hasenmaile, 2022)

In Zürich werden zahlreiche ältere Wohnhäuser durch moderne Hochhäuser ersetzt. Diese Investitionen sind vielversprechend, da die Ausnutzung des Grundstückes maximiert wird. Doch lokale Bauvorschriften und zunehmend komplexe Genehmigungsverfahren wirken oft als Bremsklötze. Investoren müssen sich intensiv mit den Genehmigungsprozessen auseinandersetzen. Dies macht eine sorgfältige Planung und Kalkulation unerlässlich. 

Steigende Nachfrage und Mietpreissteigerungen in Schweizer Städten

Die Urbanisierung in der Schweiz schreitet unaufhaltsam voran. Prognosen des Bundesamts für Statistik zeigen, dass die Bevölkerung in städtischen Gebieten bis 2040 weiterwachsen wird, während der verfügbare Baugrund begrenzt bleibt. Dies führt zu steigenden Immobilienpreisen, besonders in Städten wie Zürich, Genf und Lausanne, wo die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. (Bundesamt für Statistik, 2024)

Eine mögliche Lösung bietet der Bau von Hochhäusern, die auf begrenzter Fläche viele Wohneinheiten schaffen. Ein prominentes Beispiel ist der «Hard Turm Park» in Zürich, der Wohn- und Gewerbeflächen kombiniert und auf moderne städtische Bedürfnisse zugeschnitten ist. Diese Projekte sind jedoch oft umstritten, da sie meist als exklusive Luxusimmobilien gelten und soziale Ungleichheiten verstärken können. (Tagesanzeiger, 2023)

Investoren und Planer stehen vor der Aufgabe, Modelle zu entwickeln, die sowohl rentabel als auch sozial ausgewogen sind. Dazu gehören gemischt genutzte Gebäude mit erschwinglichem Wohnraum. Die Zusammenarbeit von Bund, Kantonen und Gemeinden bleibt entscheidend, um wirtschaftliche und soziale Interessen in Einklang zu bringen. Wird dies berücksichtig, stehen attraktiven Renditen nichts im Wege.

Regulatorische und politische Hürden für Investoren

In Schweizer Städten gibt es klare Höhenbegrenzungen und detaillierte Vorschriften zu Bauqualität, Sicherheit und Energieeffizienz. Diese Vorschriften können den Planungsprozess erheblich verlängern und die Kosten erhöhen. (Hochschule Luzern, 2024)

Die Zusammenarbeit mit Behörden und die Einbindung von Bürgern sind essenziell, um Projekte reibungslos umzusetzen. Investoren sollten frühzeitig Experten für Baurecht und Stadtplanung hinzuziehen, um potenzielle Risiken zu minimieren. Aus der unten folgenden Studie der Hochschule Luzern geht hervor, dass die Komplexität, Dauer und die Prozesse der Behörden (1.Zeile) eine sehr grosse Einschränkung bei Investitionen darstellen. Klar ersichtlich in der Grafik ist, dass alle Befragten Investoren angegeben haben, dass dieses Kriterium eine hohe (hellblau) oder sogar sehr hohe (dunkelblau) Priorität haben bei Projekten. Darauffolgende kommen Einsprachen und Bauordnung, welche auch grosse Hürden bei den Investoren darstellen. (Hochschule Luzern, 2024)

Nachhaltigkeit im Hochhausbau: Herausforderung und Chance

Nachhaltigkeit ist längst kein optionaler Faktor mehr, sondern eine Grundvoraussetzung für den Hoch-hausbau in der Schweiz. Projekte wie der „Suurstoffi“-Campus in Rotkreuz zeigen, dass ökologische und ökonomische Ziele miteinander vereinbar sind. (Zug Estates AG, 2024)

Grüne Technologien wie Photovoltaikfassaden, energieeffiziente Klimatisierung und recycelbare Baumaterialien reduzieren den ökologischen Fußabdruck und erhöhen gleichzeitig den Wert der Immobilien. Solche Technologien sind jedoch teuer und erfordern hohe Anfangsinvestitionen. (SRF Schweizer Radio und Fernsehen, 2024)

Langfristig profitieren Investoren von nachhaltigen Gebäuden durch geringere Betriebskosten und eine hohe Attraktivität bei Mietern. Nachhaltigkeit ist damit nicht nur eine ethische, sondern auch eine wirtschaftliche Entscheidung. (Hochschule Luzern, 2024)

Zukunftsperspektive: Warum Hochhäuser in der Schweiz gute Renditeobjekte bleiben

Die langfristigen Perspektiven für Hochhäuser in der Schweiz sind positiv. Der Druck, begrenzte Flächen effizient zu nutzen, wird weiter zunehmen, und urbane Masterpläne fördern den Bau vertikaler Strukturen.

Zukunftstechnologien wie Smart-Building-Systeme und modulare Bauweisen werden die Wirtschaftlichkeit solcher Projekte weiter verbessern. Gleichzeitig wird die Integration von Mixed-Use-Konzepten dazu beitragen, dass Hochhäuser auch in sozialen und kulturellen Kontexten akzeptiert werden. Ein Beispiel für ein solches Konzept ist der Mattenhof Luzern Süd, ein Vorzeigeprojekt in der Schweiz, das Wohnen, Arbeiten, und Freizeitangebote in einem urbanen Raum vereint und durch innovative Bauweisen überzeugt. (Mobimo Management AG, 2024)

Fazit: Verdichtetes Bauen als Zukunftsmodell für die Schweiz

Verdichtetes Bauen bietet grosse Chancen für Immobilieninvestoren, erfordert jedoch ein hohes Mass an Planung, Flexibilität und Innovationsbereitschaft. Neben ökonomischen Faktoren spielen ökologische, soziale und technologische Aspekte eine zentrale Rolle. Wer sich diesen Herausforderungen stellt und strategisch auf die Bedürfnisse einer modernen Stadtentwicklung reagiert, wird langfristig erfolgreich sein. Hochhäuser sind mehr als nur eine Lösung für den Platzmangel in Schweizer Städten. Sie sind ein Symbol für die Zukunft des urbanen Lebens: nachhaltig, effizient und vielfältig. Investoren, welche diese Herausforderungen verstehen und innovative Lösungen entwickeln, können von stabilen Renditen und einem wachstumsstarken Markt profitieren.

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