12. Mai 2025

Rückblick: Fachkonferenz «Real Estate Investment und Asset Management»

Wie reagieren Immobilieninvestoren auf Zinswende, geopolitische Unsicherheit und neue ESG-Vorgaben? Diese und weitere Fragen standen im Fokus der Fachkonferenz «Real Estate Investment und Asset Management» vom 6.5.2025, an der Hochschule Luzern. In praxisnahen Vorträgen und Paneldiskussionen gaben Expertinnen und Experten Einblicke in aktuelle Studienergebnisse, nachhaltige Investmentstrategien, Nischenmärkte und internationale Standortanalysen. Ein besonderer Schwerpunkt lag auf der Zukunft direkter und indirekter Immobilienanlagen sowie der Rolle von Infrastrukturinvestitionen im neuen Investitionszyklus.

In seiner Eröffnungsrede stellte Prof. Dr. Michael Trübestein (HSLU) die Konferenz unter das Zeichen eines neuen wirtschaftlichen Umfelds: Die Inflation sei erstaunlich niedrig, die Schweizerische Nationalbank halte die Zinsen beinahe bei null oder zukünftig sogar wieder im negativen Bereich und es gibt vielerorts Kapitalerhöhungen. Ein deutlicher Stimmungswandel gegenüber den Vorjahren. Dabei betonte er die Sonderstellung der Schweiz, die sich in vielerlei Hinsicht klar von den internationalen Märkten abhebe.

«Zuviel Kapital verleitet zu Dummheiten»

Als erster Referent eröffnete Christoph Bieri (Swiss Finance & Property AG). Bieri verglich in seinem Vortrag die drei Hauptkategorien indirekter Immobilienanlagen: Immobilienaktien, -fonds und -stiftungen und stellte fest, dass Immobilienstiftungen mit rund 5 % p.a. die stabilsten Erträge lieferten. In Bezug auf Immobilienfonds bleiben langfristig die Dividenden und das NAV-Wachstum die wichtigsten Performancekomponenten.

Ein zentrales Thema war die Differenzierung von Gebäude- und Bodenwerten: Während Gebäude laufende Investitionen erfordern, steigt der Wert des Bodens, besonders in zentralen oder stadtnahen Lagen, stetig. So liegt im Emmental der Bodenanteil am Gesamtwert bei nur rund 20 %, während in Zürichs Agglomeration etwa 80 % des Werts auf das Grundstück entfallen. Somit profitieren Grundstücke in der Agglomeration überproportional von den steigenden Bodenpreisen.

Bieri warnte vor einer Überversorgung mit Kapital: Zu viel Leverage könne gefährlich werden, zu wenig sei aber auch ineffizient. Nach einem Rückgang an Kapitalerhöhungen im Jahr 2023 kam es 2024 zu einem Nachholeffekt. Für 2025 erwartet er einen Rekord an Kapitalbeschaffungen. Doch wie bereits erwähnt sieht Bieri darin auch Gefahren: «Zuviel Kapital verleitet zu Dummheiten».

«Wo gibt es überhaupt noch Opportunitäten?»

Prof. Dr. Michael Trübestein (HSLU) präsentierte die neueste Ausgabe der seit 2014 jährlich durchgeführten Fachstudie. Als erstes zog er eine Zwischenbilanz zur Umsetzung der Studienergebnisse der vergangenen Jahre. Viele Prognosen hätten sich bestätigt, besonders im Verhalten institutioneller Investoren wie Pensionskassen und Family Offices, die in der Studie breit vertreten waren. Die Analyse beruht auf Antworten von über 100 institutionellen Investoren mit CHF 739 Mrd. Anlagevermögen. Die Ergebnisse zeigen: Direktinvestitionen in der Schweiz sind klar im Aufwind, während Auslandsinvestitionen aufgrund geopolitischer Unsicherheit, Hedging-Kosten und Währungsrisiken zurückhaltend gehandhabt werden.

Der Immobilienmarkt entwickle sich zunehmend homogen, die Standardabweichung bei den Bewertungen nehme ab. Durch die tieferen Zinsen seien urbane Wohnimmobilien und Projektentwicklungen wieder attraktiver geworden.

Dennoch bleibe der Wettbewerb hoch: Die Frage «Wo gibt es überhaupt noch Opportunitäten?» stelle sich akuter denn je. Unsicherheiten und Währungsrisiken dämpfen die Investitionsfreude im Ausland. Besonders in Deutschland und den USA wirken politische und rechtliche Risiken abschreckend, wobei diese Märkte dennoch interessant bleiben, sofern gezieltes «Cherry-Picking» betrieben werde.

Trübestein betonte, dass der Auslandsmarkt keineswegs tot sei, aber deutlich selektiver bearbeitet werden müsse.

«Wir sind nicht Pestalozzi – wir müssen eine Rendite erwirtschaften»

In der Paneldiskussion zur aktuellen Marktsituation und strategischen Herausforderungen gaben Urs Domenig (Burkhalter Gruppe), Romano Gruber (PPCmetrics) und Prof. Dr. Michael Trübestein einen offenen Einblick in die Perspektiven institutioneller Anleger, insbesondere von Pensionskassen.

Domenig betonte eindringlich die eingeschränkten Handlungsmöglichkeiten: Viele Pensionskassen seien bereits stark investiert und stünden kurz vor der Grenze dessen, was noch sinnvoll machbar sei. Neue Lösungen müssten intern entwickelt werden, nur so lohne sich eine Investition noch. ESG-Vorgaben und rechtliche Hürden, etwa in Städten wie Basel, würden die Umsetzung weiter erschweren. Wichtig sei jedoch, den treuhänderischen Auftrag ernst zu nehmen: «Wir sind nicht Pestalozzi – wir müssen eine Rendite erwirtschaften».

Gruber stellte die Frage nach dem langfristigen Werterhalt, insbesondere in Anbetracht fehlender interner Baukompetenz bei den meisten Kassen. Während indirekte Immobilienanlagen in der Schweiz hohe Zufriedenheit generierten, zeigten sich viele Pensionskassen gegenüber dem Ausland eher skeptisch.

Aus dem Publikum kam die Frage, ob Schweizer Immobilien angesichts globaler Renditen noch attraktiv seien. Gruber erklärte, dass Schweizer Pensionskassen die Risiken im Inland durch eine hohe Zuwanderung und tiefe Bauaktivität als vergleichsweise gering einschätzten. Politische Umbrüche welche gesamt Europa betreffen könnten dieses Bild jedoch ändern. Trübestein ergänzte, dass die Schweiz in Krisenzeiten als sicherer Hafen gelte.

«Outcome ist wichtiger als Auslastung»

In seinem Vortrag über moderne Organisationsformen im Immobilienmanagement erläuterte Till Schaltegger (Baloise AM) eindrucksvoll, wie klassische Managementansätze zunehmend an ihre Grenzen stossen. Die Ursprünge traditioneller Unternehmensführung, geprägt durch die industrielle Massenproduktion seit 1900, seien nicht mehr zeitgemäss. Neue Produktions- und Arbeitsmethoden erforderten eine grundlegende Neuausrichtung der Steuerung von Organisationen.

Im Zentrum stehe heute nicht mehr die reine Auslastung von Ressourcen, sondern das Erreichen von konkreten Ergebnissen (Outcome). Schaltegger betonte, dass es ineffizient sei, sich mit zu vielen Aufgaben gleichzeitig zu beschäftigen, vielmehr müsse der Fokus auf wenige, aber strategisch entscheidende Aktivitäten gelegt werden. Die Verantwortung werde dabei zunehmend vom Management an die Teams selbst delegiert.

Flache Hierarchien bräuchten laut Schaltegger nicht weniger, sondern mehr Struktur: klare Rollen, definierte Prozesse und ein gemeinsamer Rahmen, innerhalb dessen sich die Teams eigenverantwortlich bewegen können. Ziel sei es, die Organisation kundenzentriert, flexibel und lernfähig aufzustellen.

Dieser Paradigmenwechsel spiegle sich nicht nur in der Organisationsform, sondern auch im Mindset wider: Weg vom Silo-Denken, hin zu interdisziplinären, crossfunktionalen Einheiten, die gemeinsam am besten Ergebnis für den Kunden arbeiten.

«Wo Nachhaltigkeit draufsteht, sollte auch Nachhaltigkeit drin sein»

In seiner Präsentation erläuterte Klaus Kämpf (Sustainable Real Estate AG) die aktuellen Regulierungen rund um nachhaltige Immobilienfonds. Er zeigte die Entwicklung vom politischen Rahmen des Bundesrats über die Greenwashing-Warnung der FINMA bis hin zur Selbstregulierung durch die AMAS. Letztere hat seit 2022 mehrere Richtlinien veröffentlicht, u. a. zu umweltrelevanten Kennzahlen, Transparenzanforderungen und zur Namensgebung nachhaltiger Fonds. Ab Mai 2025 gelten verbindliche Kriterien für ESG-bezogene Fondsnamen. Bestehende Dokumente müssen bis spätestens März 2026 angepasst und bei der FINMA eingereicht werden. Kämpf betonte, dass es voraussichtlich erst ab 2026 eine verständlichere und differenziertere Definition nachhaltiger Immobilienfonds geben wird. Er verwies zudem auf internationale Entwicklungen wie die SFDR der EU, die zwar Transparenz fordert, aber wenig inhaltliche Klarheit schafft. Sein Fazit: Die Branche steht vor zunehmender Verantwortung, Greenwashing soll vermieden, ESG-Ziele überprüfbar und glaubwürdig verfolgt werden. Bis dahin bleibt die Regulierung komplex und in Teilen unbefriedigend.

«Less is more»

Marc Lyon (Implenia AG) machte in seinem Vortrag deutlich, wie sich das Verständnis von Nachhaltigkeit im Unternehmen über die letzten 15 Jahre fundamental verändert hat. Was 2010 mit der Orientierung an Labels begann, ist heute eine ganzheitliche Strategie, integriert in alle Prozesse, intern wie extern. Implenia strebt mittlerweile die SNBS-Zertifizierung an und analysierte bereits 2021 sein gesamtes Portfolio hinsichtlich grauer Energie. 2022 folgte die Einführung einer Netto-Null-Strategie sowie der Aufbau eines professionellen Stakeholder-Managements.

Dabei setzt Implenia auf Pragmatismus und Fokus: „Less is more“ maximal drei konkrete Nachhaltigkeitsziele pro Projekt, umgesetzt anhand klarer Aktionspläne. Beispiele wie die Umnutzung eines Genfer Bürogebäudes in Wohnraum oder das Lokstadt-Areal in Winterthur zeigen, wie neben ökologischen auch soziale Aspekte wie gemeinschaftliches Wohnen berücksichtigt werden. Durch modulare Bauweisen, hohe Vorfabrikation und einfache Trennbarkeit wird zirkuläres Bauen konkret. Lyon betonte: Isolierte Einzelmassnahmen genügen nicht mehr, Nachhaltigkeit muss strukturell verankert und wirtschaftlich nachvollziehbar sein.

«Das psychologische Momentum darf nicht unterschätzt werden»

Peter Karl (ERSTE Immobilien KAG) zeichnete in seinem Vortrag ein differenziertes Bild der aktuellen Entwicklungen in Österreich und den osteuropäischen Märkten. Während sich Österreich mit hoher Inflation, insbesondere einem 25-prozentigen Anstieg der Grundstückspreise und rückläufigem Fondsvolumen konfrontiert sieht, wirken Tschechien, die Slowakei und Ungarn stabilisierend auf das Gesamtgeschäft der Erste Group.

Besonders Tschechien hob Karl als positives Gegenbeispiel hervor: Die dortige Nationalbank habe in der Zinspolitik schneller reagiert, wodurch ein günstiges Umfeld für Investitionen entstanden sei. Trotz kleinerer Marktgrösse und geringerer Liquidität seien die Märkte robust. Die Mieten steigen, Leerstände sinken, und allein im ersten Quartal 2025 wurde in Tschechien fast so viel investiert wie im gesamten Vorjahr, ein starkes Signal. Bemerkenswert sei laut Karl das hohe Vertrauen osteuropäischer Privatanleger in ihren lokalen Markt, im Gegensatz zur zunehmenden Zurückhaltung österreichischer Investoren. In Wien stagnieren die Investitionen, obwohl jährlich rund 20’000 neue Wohnungen benötigt würden. Die Fundamentaldaten würden eine deutliche Sprache sprechen, man darf jedoch das „psychologische Momentum“ nicht unterschätzen.

«Wenn die USA und China nicht kooperieren, sondern konfrontieren wird es schwierig»

In seinem Vortrag am Nachmittag ordnete Prof. Dr. Stefan Kull (HSLU) die weltwirtschaftlichen Entwicklungen ein, mit klarem Fokus auf die geopolitischen Risiken zwischen den USA, China und Europa. Er riet Anlegern, in den kommenden zwölf Monaten dem Schweizer Franken treu zu bleiben: Die Schweiz sei und bleibe ein sicherer Hafen. Auch wenn der DAX überraschend um 18 % gestiegen sei, sei Zurückhaltung geboten, insbesondere mit Blick auf mögliche Schocks aus den USA.

Er warnte vor einer möglichen Eskalation der US-Wahl: Ein „Trump-Schock“ könne wie ein wirtschaftlicher Tsunami wirken. Die Gretchenfrage des Jahres: Kommen wir in ein Win-Win-Modell oder rutschen wir in eine Konfrontationsspirale ab? Wenn China und die USA nicht kooperieren, sondern konfrontieren, drohe ein globales Lose-Lose-Szenario. China sei wirtschaftlich unter Druck, mit schwachem Konsum und einer Exportabhängigkeit, die gefährlich werden könne.

Ein weiteres zentrales Thema in Kulls Analyse war die massive Verschuldung der USA und die damit verbundene Herausforderung der Refinanzierung. Im kommenden Jahr müssen rund 11’000 Milliarden US-Dollar an Staatsschulden erneuert werden. Das stellt selbst für die weltgrösste Volkswirtschaft ein erhebliches Risiko dar, insbesondere wenn geopolitische Spannungen oder innenpolitische Unsicherheiten das Vertrauen der Gläubiger erschüttern. China, traditionell einer der grössten Halter von US-Staatsanleihen, könnte seine Position strategisch einsetzen und grössere Mengen an US-Bonds auf den Markt werfen. Dies würde die Preise der Anleihen sinken lassen und umgekehrt die Renditen (Yields) deutlich steigen lassen. Die Folge: Die Refinance Kosten für die USA würden massiv anziehen, was das ohnehin angespannte Haushaltsbudget zusätzlich belasten könnte.

«Risko kann man berechnen, Unsicherheit nicht»

Andreas Trumpp (Neoshare AG) beleuchtete in seinem Vortrag die strukturellen Einflussfaktoren auf die europäischen Immobilienmärkte, jenseits medialer Schlagzeilen. Unsicherheit sei der grösste Feind von Immobilieninvestitionen: «Risiko kann man berechnen, Unsicherheit nicht». Die entscheidenden Treiber seien langfristige Trends wie Urbanisierung, sich wandelnde Haushaltsstrukturen und geopolitische Verschiebungen, nicht der «Lärm» der Tagespresse.

Trumpp zeigte auf, wie sich selbst stagnierende Branchen, etwa die Automobilindustrie, durch andere Sektoren wie Verteidigung dynamisch wandeln. In diesem Zusammenhang rief er zu einer Neubewertung der ESG-Kriterien auf: Sicherheit (Security) müsse stärker gewichtet werden, aus ESG werde ESSG. Die pauschale Ausschlusslogik in Artikel-8- und -9-Fonds gegenüber Rüstungsunternehmen sei vor dem Hintergrund geopolitischer Realität zu überdenken.

ESG sei mittlerweile Standard, eine Mehrrendite sei kaum noch erzielbar. Und nach der Zinswende sei die Bereitschaft vieler Investoren gesunken, für ESG-Kriterien einen Aufpreis zu zahlen. Dennoch betonte Trumpp: Immobilien mit solider Eigenkapitalquote bleiben eine verlässliche Anlageform. Doch Fremdfinanzierung bringe nicht automatisch mehr Rendite, gute Marktkenntnis und Timing seien entscheidender.

Steigende Mieten in Städten sieht er als ernstzunehmendes gesellschaftliches Risiko für Europa aber auch als Antrieb für wohnwirtschaftliche Investitionen. Grossvolumige Transaktionen signalisierten Markterholung: Sie würden nur getätigt, wenn man an einen Aufschwung glaubt.Seine zentrale Botschaft: Nicht von kurzfristiger Volatilität ablenken lassen, sondern auf langfristige Trends fokussieren.

«REITS haben mit Immobilienaktien weniger zu tun als mit Immobilien selbst»

Dr. Wolfgang Speckhahn (TME Associates) widmete seinen Vortrag den Investmentalternativen abseits der klassischen Immobiliensegmente. Nischenmärkte etwa Studentenwohnheime, soziale Infrastruktur oder urbane Logistik bieten laut Speckhahn höhere Renditechancen, gehen aber naturgemäss mit höherem Risiko, geringerer Liquidität und einem begrenzten Produktangebot einher. Dennoch zeigen Länder wie die Schweiz, Deutschland und die USA ähnlich starke Präferenzen für genau solche Segmente.

Ein besonders dynamisches Feld sieht er im Bereich sozialer Infrastruktur: Die stark steigenden Schülerzahlen führen zu höheren Baukosten aufgrund besonderer Anforderungen. Gleichzeitig stellen Bildungs- und Gesundheitsbauten eine Möglichkeit dar, das „S“ in ESG-Investitionen konkret umzusetzen. In der Logistik betonte Speckhahn stadtinterne Verteilungskonzepte mit Immobilien-Clustern. Die Umnutzung leerstehender urbaner Gebäude zu Lagerflächen könne erhebliche Wertsteigerungspotenziale freisetzen.

Ein weiterer Schwerpunkt lag auf REITs (Real Estate Investment Trusts). Im Gegensatz zu klassischen Immobilienaktien (listed Real Estate) müssen REITs mindestens 90 % ihrer Erträge ausschütten und bieten so planbare Cashflows. Sie fokussieren sich in der Regel auf einzelne Immobiliensegmente wie etwa Rechenzentren, Gesundheitsimmobilien oder Logistik und werden von spezialisierten Managementteams geführt. Ihre Cashflow-Volatilität ist geringer als die von Aktien, was sich langfristig positiv auf die Kursentwicklung auswirkt.

REITs seien daher keine kurzfristigen Spekulationsobjekte, sondern langfristige, renditestarke Ergänzungen in Immobilienportfolios. Gerade für Schweizer Investoren stellen sie einen einfachen und regulierten Zugang zu internationalen Immobilienmärkten dar mit einem attraktiven Verhältnis von Risiko und Ertrag.

Abschluss und Paneldiskussion

In der abschliessenden Paneldiskussion wurde diskutiert, wo Schweizer Investoren im aktuellen globalen Umfeld Opportunitäten finden können.

Andries Diener (Asia Green Real Estate AG) riet zur Diversifikation zwischen etablierten Märkten wie Singapur und aufstrebenden Regionen wie Jakarta und meinte Asien ist momentan noch unterrepräsentiert in vielen Portfolios.

Zoltan Szelyes (Macro Real Estate AG) betonte Japan als besonders attraktiv, nicht zuletzt wegen niedriger Hedging-Kosten. In den USA dagegen würden Währungsabsicherungen potenzielle Renditen stark auffressen. Australien sieht er bei Büroimmobilien nach einer deutlichen Korrektur wieder als interessant.

Dr. Wolfgang Speckhahn wies darauf hin, dass Wohnimmobilien in Japan zunehmend attraktiv für Schweizer Investoren seien. In den USA hingegen, speziell im Sunbelt, sei der Wohnmarkt jedoch überhitzt, da die Nachfrage ein Sättigungsniveau erreicht habe. Wichtig sei, die Fundamentaldaten laufend zu hinterfragen.

Andreas Trumpp erklärte, dass viele Projektentwickler in Deutschland aktuell unter Druck stehen, vor allem jene mit schwacher Finanzierungsbasis. Dennoch sei bei Family Offices gezieltes Interesse vorhanden, opportunistische Chancen zu nutzen.

Zum Abschluss fasste Prof. Dr. Michael Trübestein nochmals kurz die wichtigsten Punkte zusammen und stellte in Aussicht, dass der Dialog auch im November 2025 (RICS-Immobiliengespräch) sowie am 5. Mai 2026 (nächste Konferenz) weitergeführt wird mit neuen Daten, frischen Perspektiven und spannenden Marktchancen.

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