23. Juni 2025

Real Estate Debt – Eine Anlageklasse mit Zukunftspotenzial

In einem sich wandelnden Finanzierungsumfeld gewinnt Real Estate Private Debt zunehmend an Bedeutung, insbesondere im institutionellen Anlagesegment. Das RICS-Webinar vom 18. Juni 2025 widmete sich dieser Thematik mit fundierten Beiträgen von Prof. Dr. Michael Trübestein (HSLU, RICS), Zoltan Szelyes (Inhaber Macro Real Estate AG) und Alexander Schmidt (Portfolio Manager bei PURE Funds AG), der einen besonders praxisnahen Einblick bot.

Was ist Real Estate Private Debt?

Real Estate Private Debt umfasst die Finanzierung von Immobilienprojekten durch nicht-bankliche, meist institutionelle Investoren. Es handelt sich typischerweise um strukturierte Darlehen, sogenannte Senior, Junior, Whole (Kombination aus Senior und Junior) oder Mezzanine Loans, welche sich hinsichtlich Besicherung, Laufzeit und Risikoprofil unterscheiden. Diese Darlehen stellen eine Alternative zur traditionellen Bankenfinanzierung dar und ermöglichen es Investoren, feste Erträge bei vergleichsweise kontrolliertem Risiko zu erzielen.

Abbildung 1: Arten von Loans; Quelle: Präsentation Alexander Schmidt (Pure Funds AG).

Marktumfeld: Engpässe als Chancen

Wie schon durch Prof. Dr. John Davidson am 104. Immobiliengespräch erwähnt, eröffnen die aktuellen Marktbedingungen ein spannendes Investitionsfenster: Der Rückzug der Credit Suisse aus dem Hypothekarmarkt, erhöhte regulatorische Anforderungen (Basel III/IV) sowie die straffere Geldpolitik der SNB haben zu einer strukturellen Finanzierungslücke geführt.

Auch Zoltan Szelyes spricht von einem deutlich veränderten Umfeld aufgrund der soeben genannten Faktoren. Insgesamt ist das Hypothekarwachstum wieder leicht höher (Abbildung 2), eine allgemeine Kreditklemme scheint somit vorerst abgewendet, doch der Hypothekarmarkt bleibt in einer komplexen Situation. Insbesondere die Effekte von Basel III auf den Baumarkt dürften sich laut Szelyes in Zukunft noch stärker entfalten.

Immobilienprojekte, die auf hohe Fremdfinanzierung angewiesen sind, haben es somit zunehmend schwer, Darlehen über Banken zu erhalten. Alternative Kapitalgeber können hier gezielt einspringen.

Abbildung 2: Wachstumsrate der ausstehenden Hypotheken in der Schweiz; Quelle: SNB, Macro Real Estate

Attraktive Risikoprofile und stabile Cashflows

Laut Alexander Schmidt ist das attraktive Rendite-Risiko-Verhältnis ein zentrales Argument für Real Estate Debt. Durch die Besicherung über Schuldbriefe, insbesondere bei Senior und Whole Loans, besteht eine hohe Rückzahlungswahrscheinlichkeit. Die laufenden Zinszahlungen sorgen zudem für stetige Einnahmen, ein Vorteil gegenüber volatilen Aktien- oder Immobilienfondsanlagen.

Der Investitionsprozess im Überblick

Der Weg von der Finanzierungsanfrage bis zur Auszahlung ist bei professionellen Anbietern klar strukturiert. Eine mehrstufige Prüfung, intern, extern sowie durch unabhängige Bewerter, gewährleistet, dass nur Projekte mit solidem Fundament finanziert werden. Laufendes Monitoring stellt sicher, dass Zinszahlungen, Covenants und Rückführungsziele eingehalten werden.

Ausblick: Private Debt wird sich etablieren

Der Trend ist klar: Banken fokussieren sich auf Bestandskunden und regionale Projekte, während regulatorische Auflagen steigen. Institutionelle Anleger entdecken Real Estate Private Debt als renditestarke und stabile Ergänzung ihres Portfolios. Laut Schmidt ist damit zu rechnen, dass sich diese Assetklasse dauerhaft etabliert, insbesondere in der Schweiz mit ihrem vergleichsweise stabilen Immobilienmarkt.

Fazit

Real Estate Private Debt ist mehr als ein Nischenprodukt, es ist ein strategisches Anlageinstrument für eine neue Zeit des Investierens. In einem Umfeld, in dem klassische Finanzierungen zunehmend unter Druck geraten, eröffnet es institutionellen Investoren attraktive Renditechancen bei zugleich robustem Risikomanagement.

Die nächsten RICS Webinare finden an folgenden Tagen statt:

25.06.2025 at 13.00 CET:
RICS / HSLU-Webinar on “Kreislaufwirtschaft”, supported by SSREI
https://hslu.zoom.us/webinar/register/WN_UnBPqrjWRjipRorAMxrc6w

02.07.2025 at 13.00 CET:
RICS / HSLU-Webinar on “Real Estate und Renewables”, supported by Commerz Real AG:
https://hslu.zoom.us/webinar/register/WN_B-2FRZ-YSHOuY2vVPT6sAA

09.07.2025 at 13.00 CET:
RICS / HSLU-Webinar on “Global Living”, supported by UBS Asset Management Switzerland:
https://hslu.zoom.us/webinar/register/WN_RCTIX8NJTZ-9XaeT-yoaxw

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