23. März 2026

Nutzungsmix, Mobilität und soziale Partizipation sind die Erfolgsfaktoren lebendiger Innenstädte

Innenstädte stehen unter Druck und genau hier entscheidet sich die Zukunft urbaner Lebensqualität. Leerstehende Ladenlokale, verwaiste Fussgängerzonen sowie abwandernde Bevölkerung sind Symptome einer tiefgreifenden Transformation. Strukturwandel im Einzelhandel, veränderte Mobilitätsbedürfnisse und die Auswirkungen der Pandemie haben deutlich gemacht: Monofunktionale Innenstädte als reine Einkaufsorte haben ausgedient. Doch wie jede Krise birgt auch diese eine Chance: Raum zur Um- und Neugestaltung. Dort wo vielfältige Nutzungen, nachhaltige Mobilität und gelebte Mitgestaltung aufeinandertreffen, entstehen Orte mit Identität und Image, die Menschen anziehen und Investitionen in mehrfacher Hinsicht lohnend machen. Die Frage lautet nicht, ob Innenstädte eine Zukunft haben, sondern wie wir diese gemeinsam gestalten: Immobilieninvestoren, Behörden und Innenstadtakteure sind dabei gleichermassen gefordert und können gleichermassen profitieren.

Ein Artikel von: Marc Blaesi und Philipp Reichen

Die zentralen Elemente einer lebendigen Innenstadt

Life – Space – Buildings: Lebendige Innenstädte zeichnen sich durch ein Zusammenspiel mehrerer ineinandergreifender Faktoren aus. Im Zentrum steht die Idee, Städte für Menschen und nicht primär für Autos oder ausschliesslich für den Konsum (Gehl, 2010) zu bauen. Es geht in erster Linie darum, den Raum zwischen den Gebäuden auf der menschlichen Wahrnehmungsebene (Human Scale) so zu planen, dass er erlebbar, sicher und vielgestaltig nutzbar ist – und dabei jeweils individuell gestaltbar bleibt.

Abbildung 1: Cities for People; Quelle: Jan Gehl, 2010

Nutzungsmischung ist dabei der zentrale Baustein. Wohnen, Arbeiten, Einkaufen, Gastronomie und Kultur müssen räumlich eng miteinander verflochten sein. Diese Diversität sorgt für Angebote zu unterschiedlichen Tageszeiten und schafft Synergien im Beleben der Innenstadt zwischen verschiedenen Nutzergruppen. Wer hier wohnt, nutzt lokale Angebote; wer hier arbeitet, belebt Mittagsgastronomie und Freizeitangebote. Eine ausgewogene Nutzungsmischung fördert nicht nur die ökonomische Stabilität, sondern auch die soziale Kohäsion und urbane Resilienz, also die Fähigkeit von Innenstädten, wirtschaftliche, soziale oder funktionale Veränderungen ohne nachhaltigen Funktionsverlust zu absorbieren (Rauhut & Humer, 2020; ARE, 2021).

Die Qualität des öffentlichen Raums bildet den zweiten Baustein. Attraktive Plätze, sichere Gehwege, Grünflächen und Verweilmöglichkeiten machen den Unterschied zwischen einer bloss durchquerten und einer am Ort gelebten Innenstadt. Untersuchungen der ETH Zürich zeigen, dass die wahrgenommene Lebensqualität stark mit der Gestaltungsqualität und Zugänglichkeit öffentlicher Räume einher geht (Lüscher & Thierstein, 2021). Aufenthaltsqualität ist somit ein Schlüsselfaktor urbaner Vitalität.

Nachhaltige Mobilität fungiert als drittes Element. Fussgängerfreundliche Infrastrukturen, Velowege und ein leistungsfähiger öffentlicher Verkehr schaffen Raum für Menschen statt für parkende Autos. Verkehrsberuhigte Zonen mit nutzbaren Infrastrukturen, versickerungs-fähigen Flächen und schattenspendenden Bäume steigern die Attraktivität für Aufenthalt, Gastronomie und Gewerbe und leisten zugleich einen wertvollen Beitrag zur Klimaanpassung urbaner Räume. Ein häufig zitiertes Referenzbeispiel für diesen Ansatz ist das sogenannte Kopenhagener Modell, das auf einer langfristigen, schrittweisen Reduktion des motorisierten Individualverkehrs zugunsten des Fuss- und Veloverkehrs basiert. Seit den 1960er-Jahren wurden in der Innenstadt Kopenhagens grossflächige Fussgängerzonen geschaffen und der öffentliche Raum konsequent auf menschliche Massstäbe ausgerichtet. Empirische Untersuchungen zeigen, dass diese verkehrliche Neupriorisierung nicht nur die Lebens- und Aufenthaltsqualität erhöht, sondern auch positive wirtschaftliche Effekte auf Handel und Gastronomie entfaltet (Gehl, 2010).

Soziale und kulturelle Angebote sind entscheidend für die emotionale Bindung an den Stadtraum. Märkte, Kulturinstitutionen und öffentliche Veranstaltungen machen die Innenstadt zu einem Ort der Begegnung und der Identität. Und nicht zuletzt bildet Partizipation aller Art das verbindende Element – gelebte Mitgestaltung führt zu Akzeptanz, Identifikation, Image und langfristiger Stabilität (Smart City Hub Schweiz, 2023).

Massgeblich geht es darum, das Leben für die Menschen im städtischen Raum durch die Infrastrukturen, Nutzungen und schlussendlich durch die umgebenden Gebäude zu gestalten. Dies kann nie durch eine einzelne Massnahme erfolgen, sondern entsteht stets im Zusammenspiel all der genannten Bausteine.

Zukunftsaussichten: Investment generiert gewinnbringenden Lebensraum

Die Zukunft der Innenstädte liegt in der Erkenntnis, dass wirtschaftlicher Erfolg und Lebensqualität keine Gegensätze darstellen, sondern sich gegenseitig verstärken. Investitionen in gemischt genutzte, nachhaltige Innenstädte sind ökonomisch rational und gesellschaftlich sinnvoll.

Flexibilität wird zum zentralen Wettbewerbsfaktor. Gebäude, die sich an veränderte Bedürfnisse anpassen lassen, behalten oder steigern ihren Wert. Investoren müssen deshalb langfristig denken sowie lokale Eigenheiten berücksichtigen und antizipieren.

Partizipative Verfahren erweisen sich erfahrungsgemäss als wirtschaftlich vorteilhaft. Frühzeitige Einbindung der Bevölkerung erhöht die Akzeptanz und senkt Widerstände. Der anfängliche Mehraufwand wird durch reibungslosere Realisierung, stabile Nutzerzufriedenheit und Identifikation kompensiert (Smart City Hub Schweiz, 2023).

Forschung zur Urban Resilience belegt, dass gemischt genutzte und sozial diverse Innenstädte Krisen besser bewältigen können. Sie verfügen über ein höheres Anpassungsvermögen und stabilere Ertragsstrukturen (Rauhut & Humer, 2020).

Motivation und Treiber der Innenstadtakteure

Innenstadtakteure wie Einzelhandel Gastronomie und Kulturinstitutionen prägen das Alltagsleben und die Atmosphäre. Ihre Interessen sind oft unterschiedlich, doch ihr Erfolg hängt vom gemeinsamen Ziel einer sicheren, vielfältigen, attraktiven und damit belebten Innenstadt ab.

Der Einzelhandel steht unter starkem Druck durch den Onlinehandel. Zukunftsfähig bleibt er nur, wenn er Erlebnis, Beratung und Authentizität bietet. Belebte Strassenräume und hochwertige Gestaltung sind dabei direkte Standortfaktoren.

Die Gastronomie agiert als Frequenzbringer auch an Abend- und Wochenendzeiten belebend. Sie schafft Aufenthaltsqualität und verleiht der Innenstadt soziale Wärme.

Kulturelle Einrichtungen wie Theater, Museen oder Galerien tragen zur Identität einer Stadt bei. Die Seestadt Aspern in Wien etwa integriert Kultur- und Bildungseinrichtungen als identitätsstiftende Elemente in die Quartiersentwicklung (Stadt Wien, 2023).

Nicht zuletzt leisten Quartier-, Standortvereine und lokale Initiativen einen entscheidenden Beitrag zur Belebung. Sie organisieren Märkte, Feste und Aktionen und schaffen soziale Kohäsion. Formate wie Business Improvement Districts (BIDs) zeigen, dass gemeinsames Engagement von Gewerbe und Eigentümern zu signifikanten Verbesserungen führt.

Funktion und Handlungsspielraum der Behörden

Behörden sind zentrale Akteure der Transformation von Innenstädten. Sie verfügen über strategische, planerische, und rechtliche Instrumente, um Nutzungsmischung, Mobilität und soziale Partizipation zu fördern, zu fordern und zu moderieren.

Über Zonenpläne und Nutzungsbestimmungen können sie gezielt Vielfalt ermöglichen. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE, 2021) betont die Bedeutung flexibler Planungsinstrumente, welche Innenentwicklung mit Qualität verbinden. So lassen sich Mischnutzungen nicht nur erlauben, sondern gezielt einfordern.

Die Verkehrs- und Mobilitätsplanung stellt ein zentrales Steuerungsinstrument für die Belebung von Innenstädten dar. Begegnungszonen sowie die Umnutzung vormals dem ruhenden Verkehr vorbehaltener Flächen, etwa oberirdischer Parkplätze oder Fahrbahnränder, zu durchgängigen Fuss- und Velowegverbindungen, Aufenthaltsflächen und kleinräumigen Plätzen schaffen Raum für soziale Interaktion. Das Beispiel Kopenhagen zeigt, dass jede Fläche, die dem motorisierten Verkehr entzogen und dem Menschen zurückgegeben wird, wesentlich zur Attraktivität und Nutzungsvielfalt des Stadtraums beiträgt (Gehl, 2010).

Gleichzeitig stehen Behörden vor der Herausforderung komplexer Interessensabwägungen: Gewerbe benötigt Frequenz, Anwohnende wünschen Ruhe, Investoren verlangen Planungssicherheit. Erfolgreiches Stadtmanagement bedeutet daher Vision, Ausdauer und Moderation zwischen oft divergierenden Ansprüchen.

Digitale Tools bieten neue Chancen. Plattformen und Online-Konsultationen wie sie vom Smart City Hub Schweiz (2023) dokumentiert werden, erhöhen Transparenz und Partizipation in der Stadtentwicklung. Sie ermöglichen es, Szenarien frühzeitig zu diskutieren und tragfähige Kompromisse zwischen den verschiedenen Interessengruppen zu finden.

Rolle und Motivation der Immobilieninvestoren

Investoren und Eigentümer prägen mit ihren Gebäuden das Gesicht und die Funktionalität der Innenstadt in erheblichem Mass. Ihre gezielten Entscheidungen über Nutzungsstrukturen, Mieterauswahl und Architektur bestimmen, ob städtische Räume lebendig oder monofunktional bleiben.

Gleichzeitig stehen Immobilieninvestoren vor erheblichen Zielkonflikten. Investitionen in attraktive Innenstadtlagen führen häufig zu steigenden Boden-, Miet- und Kaufpreisen, wodurch kleinteilige Nutzungen, lokal verankerte Betriebe oder einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen verdrängt werden können. Dieses Spannungsfeld wird in der Stadtentwicklungsdebatte unter dem Begriff der Gentrifizierung diskutiert.

Aus ökonomischer Sicht sind gemischt genutzte Immobilien in belebten, attraktiven Lagen langfristig profitabler. Die Diversifikation über verschiedene Nutzungsarten reduziert Leerstandsrisiken und stabilisiert Erträge. Das Projekt Greencity Zürich zeigt exemplarisch, wie konsequente Nutzungsmischung und Erdgeschossaktivierung zu lebendigen Quartieren mit hoher Aufenthaltsqualität führen (Stadt Zürich, 2021).

Ein zentrales Handlungsfeld dabei ist die Erdgeschossaktivierung. Öffentliche und zugängliche Nutzungen wie Gastronomie, Kleingewerbe oder Kultur tragen zur Strassenbelebung bei und steigern den Gesamtwert einer Immobilie. Ebenso wichtig ist die bauliche Flexibilität. Anpassungsfähige Strukturen mit grossen Raumhöhen im Erdgeschoss ermöglichen es, auf veränderte Markt- und Nutzerbedingungen zu reagieren. Der anfänglich höhere Investitionsaufwand amortisiert sich durch nachhaltige Wertstabilität.

Erfolgreiche Investoren suchen bewusst die Kooperation mit lokalen Akteuren. Authentische, lokal verankerte Mieter erhöhen Identität und Stabilität eines Quartiers. Die Lokstadt Winterthur zeigt eindrücklich, wie durch Einbindung der Bevölkerung, Nutzungsmix und ESG-orientierte Entwicklung ein neues Stück Stadt mit langfristiger Attraktivität geschaffen wurde (Stadt Winterthur, 2023).

Die zuvor beschriebenen Faktoren lassen sich in einem Ebenenmodell zusammenführen, welches die zentralen Handlungsbereiche systematisch ordnet:

Abbildung 2: Innenstadtstrategie – Zukünftige Zentren; Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung ARE 2021 Nachhaltige Raumentwicklung Schweiz und BSSR, 2022

Copenhagenizing: Kopenhagen als Vorbild für die Umgestaltung zu einer lebendigen Innenstadt

Kopenhagen gilt international als eine der lebenswertesten Städte und damit Musterbeispiel einer menschenorientierten Stadt. Bereits in den 1960er Jahren begann die schrittweise Umgestaltung von einer auf Autos ausgerichteten zur fussgängerfreundlichen Innenstadt. Jan Gehl prägte diesen exemplarischen Prozess massgeblich.

Strassen wurden verkehrsberuhigt, Radwege systematisch ausgebaut, Fussgängerverbindungen optimiert und Plätze neugestaltet. Der Transformationsprozess erfolgte schrittweise, begleitet von Forschung und Evaluation (Gehl, 2010). Heute nutzen über 40 % der Kopenhagener täglich das Fahrrad. Die Luftqualität hat sich verbessert und der Einzelhandel profitiert von höherer Aufenthaltsdauer.

Copenhagenizing bedeutet nicht, Kopenhagen zu kopieren, sondern die zugrunde liegenden Prinzipien kontextsensitiv zu übertragen. Insbesondere sind die Priorisierung der Menschen vor dem motorisierten Individualverkehr, die Stärkung des Aufenthalts gegenüber reiner Transitfunktion sowie die Förderung funktionaler und sozialer Vielfalt anstelle monofunktionaler Nutzungen voranzutreiben.

Gleichzeitig zeigen aktuelle politische Debatten, dass solche verkehrs- und raumplanerischen Leitbilder gesellschaftlich und politisch umstritten sind. Insbesondere Eingriffe in bestehende Verkehrsregime werden häufig als Einschränkung individueller Mobilität oder wirtschaftlicher Freiheit wahrgenommen.

Vor diesem Hintergrund ist Copenhagenizing weniger als normatives Ideal, sondern vielmehr als strategischer Orientierungsrahmen zu verstehen, der lokale Gegebenheiten, politische Mehrheiten und gesellschaftliche Akzeptanz voraussetzt. Für Schweizer Städte bedeutet dies, dass menschenorientierte Mobilitäts- und Stadtraumkonzepte nicht linear übertragbar sind, sondern im Rahmen partizipativer Prozesse und schrittweiser Umsetzung an die jeweiligen lokalen, kulturellen und politischen Kontexte angepasst werden müssen (Deloitte, 2022).

Abbildung 3: Principles for designing public spaces; Quelle: Newcastle University, 2024

Fazit – Innenstädte als gemeinschaftliches Projekt

Die Revitalisierung der Innenstädte ist kein Projekt einzelner Akteure, sondern ein generationenübergreifendes Gemeinschaftswerk.

Immobilieninvestoren sind gefordert, über kurzfristige Renditeziele hinauszudenken und nachhaltig in Flexibilität, Qualität und Nutzungsmischung zu investieren.
Behörden müssen Mut und Willen zeigen, Vielfalt zu ermöglichen und Planungsprozesse für echte Mitgestaltung zu öffnen und einzufordern.
Innenstadtakteure wie der Handel, Gastronomie, Kultur und Zivilgesellschaft sollten Kooperation und gemeinsame Strategien als Chance sehen und über Konkurrenz stellen.

Erfolgreiche Beispiele aus der Schweiz und Europa wie die Lokstadt Winterthur, Greencity Zürich, Seestadt Aspern und Kopenhagen zeigen, dass lebendige Innenstädte möglich sind, wenn alle Beteiligten an der Vision partizipieren und an einem Strang ziehen.

Die Zukunft der Innenstädte ist offen, aber gestaltbar. Sie findet in der geduldigen und systematischen Anwendung der Prinzipien statt: Nutzungsmix und einfordern von publikumswirksamen Erdgeschossnutzungen, nachhaltige Mobilität mit dem Menschen im Fokus und das Leben zwischen den Gebäuden fördern. Dies und die soziale Partizipation sind dabei keine theoretischen Konzepte, sondern konkrete Handlungsfelder, die über die Lebensqualität der Städte von morgen entscheiden. Packen wir es an!

Das Literaturverzeichnis finden Sie hier.

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