Was bleibt vom Immobilienprofi, wenn KI fast alles kann? Die Zukunft von Architekten, Maklern, Bewertern und Bankern

Ein Gastbeitrag von: Dr. Christoph Holzmann, MRICS, CFO und CTO bei &ENSA, Berlin

Diese Mitarbeiterin gibt es bereits: es ist Ihr KI-Agent. Und die genannten Fähigkeiten hat sie bereits heute in vielen Branchen und Funktionen. Die Mitarbeiterin ist nur noch nicht in kommerzielle Standard-Software gegossen, nicht überall rechtlich zulässig und ihr stehen kulturelle und persönliche Gepflogenheiten entgegen. 

Damit stellt sich eine wichtige Frage:  Wie wird sich dieses Potenzial früher oder später auf Wirtschaft und Gesellschaft auswirken? Wo werden neue Tätigkeiten entstehen? Wo werden alte Tätigkeiten verschwinden und wo werden Menschen und Maschine sich zukünftig gegenseitig verstärken?  

Die meisten unterschätzen die Tragweite der Entwicklung

Viele Unternehmen behandeln KI heute wie eine neue Software: Man testet ChatGPT. Man automatisiert einen Prozess. Man erstellt schneller Protokolle. Man spart etwas Zeit. Diese Sichtweise greift jedoch zu kurz.

Historisch betrachtet gehört KI zu einer kleinen Gruppe von Technologien, die Wirtschaft und Gesellschaft grundlegend verändert haben. Zu diesen sogenannten Allzwecktechnologien (General Purpose Technologies) zählen die Elektrizität, die Eisenbahn, das Internet oder der Verbrennungsmotor. Und nun eben die KI.

Keine dieser Technologien hat einfach bestehende Prozesse beschleunigt. Sie haben ganze Branchen verändert und neue Gewinner hervorgebracht. Sie haben Unternehmen verdrängt, die zu lange am bisherigen Geschäftsmodell festgehalten haben. Und sie haben nicht nur die Anforderungen an die Mitarbeiter auf den Kopf gestellt, sondern auch Wertschöpfung, Makrostrukturen und sogar ganze Gesellschaften verändert.

Wer KI heute primär als Produktivitätswerkzeug betrachtet, läuft Gefahr, dieselben Fehler zu machen wie jene Unternehmen, die das Internet zunächst als bessere Faxmaschine verstanden haben.

Die Frage, die Sie sich stellen müssen, lautet deshalb nicht: «Wie nutzen wir KI?», sondern: Wie verändert KI unsere Wertschöpfung, unsere Organisation und letztlich unseren Beruf?

Die falsche Frage führt zu den falschen Antworten

In Diskussionen über KI taucht immer wieder dieselbe Frage auf: Welche Berufe werden ersetzt? Das ist die falsche Frage, denn Berufe werden nicht ersetzt, sondern verändern sich.

Ein Architekt besteht nicht aus einer einzigen Tätigkeit, ein Makler auch nicht, ein Bewerter oder ein Banker ebenfalls nicht.

Jeder Beruf besteht aus Dutzenden unterschiedlicher Aufgaben. Einige davon sind hochgradig standardisiert. Andere beruhen auf Erfahrung, Urteilsvermögen oder zwischenmenschlicher Interaktion.

Damit stellt sich die Frage, welche Bestandteile eines Berufs in Zukunft noch charakteristisch für einen Menschen sein werden.

Das können wir aus vier Perspektiven betrachten:

Erstens die Inhalte: Analysen, Berechnungen, Dokumentation und Berichte.

Zweitens der Raum: physische Präsenz an einem Ort und Interaktion mit diesem.

Drittens Institutionen: Gesetze, Regulierung, Haftung und Compliance.

Und viertens die Persönlichkeit: Vertrauen, Verhandlung, Führung und Konfliktlösung.

Betrachtet man Immobilienberufe durch diese Brille, entsteht ein überraschend klares Bild.

Die Immobilienwirtschaft hat jahrzehntelang für Wissen bezahlt

Doch Wissen wird zunehmend zur frei verfügbaren Ressource. Analysen, Berichte, Dokumentationen, Marktrecherchen und Berechnungen werden automatisiert.

Die Fähigkeit, Informationen zu sammeln und aufzubereiten, verliert rapide an Exklusivität. Das bedeutet nicht, dass Experten verschwinden, aber ihr Wertbeitrag verschiebt sich.

Künftig werden Unternehmen deutlich weniger dafür bezahlen, dass jemand Informationen zusammenträgt. Dafür werden sie deutlich mehr bezahlen, damit jemand Verantwortung übernimmt.

Der Architekt der Zukunft zeichnet weniger und entscheidet mehr

Gerade Architekten sehen sich oft als relativ geschützt. Schliesslich ist Architektur kreativ, individuell und projektbezogen.

Doch ein grosser Teil der heutigen Arbeit besteht aus Aufgaben, die KI bereits heute erstaunlich gut unterstützt: Anforderungen analysieren, Normen prüfen, Energiekonzepte vergleichen, Varianten entwickeln oder Kosten schätzen.

Was bleibt, ist das, was Maschinen nur schwer leisten können.

Ein Bauherr formuliert selten präzise, was er wirklich braucht. Unterschiedliche Anspruchsgruppen verfolgen unterschiedliche Interessen. Teams müssen geführt, Konflikte gelöst und Entscheidungen unter Unsicherheit getroffen werden.

Der Architekt der Zukunft wird deshalb weniger Zeit mit Zeichnen verbringen und mehr Zeit damit, Menschen, Interessen und Anforderungen zu integrieren.

Sein Wert entsteht nicht durch die Erstellung von Plänen, sondern durch die Fähigkeit, aus Komplexität Orientierung zu schaffen.

Der Makler könnte zu den relativen Gewinnern gehören

Noch spannender wird es beim Makler.

Viele gehen davon aus, dass Makler besonders stark unter Druck geraten. Schliesslich können KI-Systeme Exposés erstellen, Marktanalysen durchführen, Objekte beschreiben und Kundenfragen beantworten.

All das stimmt. Und genau deshalb wird sichtbar, worin die eigentliche Leistung eines Maklers besteht: nicht in der Informationsvermittlung, sondern im Aufbau von Vertrauen.

Jede bedeutende Immobilientransaktion enthält Unsicherheit. Käufer und Verkäufer verfolgen unterschiedliche Interessen, Informationen sind unvollständig, Emotionen spielen eine Rolle.

In solchen Situationen entscheidet nicht die Qualität eines Exposés über den Erfolg, sondern die Fähigkeit, Vertrauen herzustellen und einen Deal zusammenzuhalten. Je mehr Informationen verfügbar werden, desto wichtiger wird Vertrauen. Der Makler der Zukunft verkauft nicht Informationen, sondern Sicherheit und die Fähigkeit, den Prozess zu führen.

Bewerter und Banker stehen vor einem ähnlichen Dilemma

Auch Bewerter und Banker erleben derzeit eine ähnliche Entwicklung.

Recherche, Dokumentation, Datenanalyse oder Berichterstellung werden zunehmend automatisiert. Genau jene Tätigkeiten also, die bislang einen erheblichen Teil der Arbeitszeit beansprucht haben.

Doch die eigentliche Herausforderung liegt woanders: Ein erfahrener Bewerter erkennt bei einer Besichtigung oft innerhalb weniger Minuten Dinge, die in keiner Datenbank stehen. Ein erfahrener Banker erkennt in einem Gespräch Risiken, die sich in keinem Ratingmodell finden. Beide übernehmen Verantwortung für Entscheidungen mit erheblichen finanziellen Konsequenzen.

Und genau hier liegt ein entscheidender Unterschied zwischen Mensch und Maschine: Die KI kann analysieren, Empfehlungen geben, Wahrscheinlichkeiten berechnen. Aber sie übernimmt keine Verantwortung.

Wenn ein Bewertungsfehler Millionen kostet, wenn eine Finanzierung ausfällt oder wenn ein Projekt scheitert, haftet nicht die KI, sondern ein Mensch.

Die eigentliche Knappheit der Zukunft heisst Urteilskraft

Lange Zeit galt Information als Macht. Heute hat praktisch jeder Zugang zu Informationen. Morgen wird deshalb etwas anderes knapp werden: Urteilskraft.

Die Fähigkeit, Informationen richtig einzuordnen, Unsicherheit auszuhalten, Verantwortung für Entscheidungen zu übernehmen, Menschen mitzunehmen und Vertrauen aufzubauen.

Genau diese Fähigkeiten werden über Erfolg oder Misserfolg entscheiden. Nicht nur für einzelne Mitarbeitende, sondern für ganze Unternehmen.

Die wichtigste Frage für Führungskräfte

Die meisten Unternehmen beschäftigen sich heute mit KI-Tools. Das ist verständlich. Aber möglicherweise beschäftigen sie sich mit der falschen Frage.

Die wirklich wichtige Frage lautet: Welche Aufgaben sollten Menschen in unserem Unternehmen künftig übernehmen?

Wer darauf keine Antwort hat, wird KI primär zur Effizienzsteigerung einsetzen, wer darauf eine Antwort findet, wird sein Unternehmen neu denken.

Das ist die eigentliche Herausforderung für die Immobilienwirtschaft: die Neudefinition menschlicher Wertschöpfung.

Die Gewinner der kommenden Jahre werden deshalb nicht jene Unternehmen sein, die KI einsetzen. Das werden fast alle tun.

Die Gewinner werden jene sein, die verstehen, welche Fähigkeiten dadurch erst wirklich wertvoll werden. Denn KI ersetzt nicht die Immobilienwirtschaft, sondern jene Teile der Immobilienwirtschaft, die einen unverwechselbaren menschlichen Mehrwert liefern.

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