Dieses Mal sollten wir es richtig machen! Warum die Immobilienbranche bei AI Gefahr läuft, denselben Fehler zweimal zu machen

Ein Gastbeitrag von: Stefan Zanetti, basierend auf einem Referat anlässlich der IFZ AI@RE-Konferenz

Die meisten PropTech-Initiativen haben Prozesse digitalisiert, aber nicht verändert

Die PropTech-Welle hat vieles bewirkt. Sie hat Innovation in die Branche gebracht, neue Anbieter hervorgebracht und wichtige Digitalisierungsschritte ermöglicht.

Doch Hand aufs Herz: Wie viele Kernprozesse in Immobilienunternehmen funktionieren heute tatsächlich grundlegend anders als vor zehn Jahren?

Viele Formulare wurden digital, viele Abläufe wurden automatisiert, viele Dashboards eingeführt. Doch die zugrunde liegende Arbeit blieb häufig dieselbe.

Die Branche hat in vielen Fällen bestehende Prozesse digitalisiert, anstatt sie neu zu denken. Sie hat Einzelprobleme gelöst und neue Inseln eingeführt, statt die wichtigsten Prozesse und auch die entsprechenden Organisationsmodelle konsequent End-to-End neu zu denken. Genau deshalb blieb die grosse Produktivitätsrevolution aus; und genau deshalb sollten Führungskräfte heute besonders vorsichtig sein.

Denn AI wird nicht dadurch erfolgreich, dass bestehende Prozesse etwas schneller oder etwas günstiger werden. Der wahre Hebel entsteht erst dann, wenn Unternehmen beginnen, Arbeit neu zu organisieren.

Die meisten Unternehmen diskutieren über die falschen Fragen

Wer heute AI-Projekte verfolgt, hört oft dieselben Diskussionen:

• Welches Modell ist besser?
• Welcher Anbieter setzt sich durch?
• Welche Plattform ist führend?
• Welche Agentenarchitektur ist die richtige?

Diese Fragen sind verständlich. Sie sind aber strategisch irrelevant.

Kein Eigentümer interessiert sich für das Sprachmodell. Kein Mieter interessiert sich für die Agentenarchitektur. Kein Asset Manager interessiert sich für den API- oder MCP Setup. Menschen kaufen keine Technologie.

Sie wollen einen Job erledigt haben. Sie kaufen Resultate.

Die zentrale Führungsfrage lautet deshalb nicht welche AI wir nutzen, sondern: Welches Ergebnis wollen wir erreichen?

Wenn ein Schadenfall doppelt so schnell bearbeitet wird, wenn eine Vermarktung 3x effizienter erfolgt oder wenn eine Bewertung in Sekunden statt Stunden erstellt wird, spielt die zugrunde liegende Technologie für den Kunden kaum noch eine Rolle.

Die Zukunft gehört dementsprechend nicht den Anbietern mit den besten Tools, sondern denen, die die besten Resultate generieren.

AI ist kein Softwareprojekt. AI ist eine Neuverteilung von Arbeit.

Und hier liegt vermutlich der grösste Denkfehler vieler Organisationen: AI wird oft als neues Werkzeug betrachtet. Tatsächlich verhält sie sich jedoch zunehmend wie ein neuer Mitarbeiter – oder gar eine neue Organisationseinheit. Ein Werkzeug unterstützt Menschen. Ein Mitarbeiter übernimmt Aufgaben. Eine Organisation erstellt eine ganze Leistung.

Deshalb reicht es nicht, bestehende Prozesse einfach um AI-Komponenten zu ergänzen.

Die entscheidende Frage lautet, welche Tätigkeiten künftig überhaupt noch grossmehrheitlich von Menschen ausgeführt werden sollen. Sie betrifft Rollen, Verantwortlichkeiten, Kompetenzen und Organisationsstrukturen.

Hier entscheidet sich der wirtschaftliche Nutzen von AI. Wer lediglich bestehende Arbeit unterstützt, erzielt einzelne Effizienzgewinne. Wer Arbeit neu verteilt, verändert sein Geschäftsmodell.

Die Kernsysteme werden zur Schicksalsfrage der AI-Transformation

Viele Unternehmen glauben heute, ihre grösste Herausforderung sei die Wahl der richtigen AI-Lösung.

Wir sehen das anders: Die grösste Herausforderung wird in den kommenden Jahren die bestehende Systemlandschaft sein. Denn ein AI-Agent kann nur dort produktiv arbeiten, wo er auf Informationen zugreifen und Prozesse tatsächlich auslösen kann. Hier stossen viele Organisationen an Grenzen: Daten liegen in Silos, Schnittstellen fehlen, Kernsysteme wurden für Menschen entwickelt, nicht für autonome Agenten. Die Folge ist absehbar: Unternehmen investieren in moderne AI-Lösungen, während ihr bestehender Systemsetup die eigentliche Transformation torpediert.

Die strategische Frage lautet deshalb: Können Maschinen in klaren, von Menschen gesetzten Grenzen – in unseren Systemen künftig dasselbe tun wie Menschen? Wenn die Antwort Nein lautet, ist das ein Votum dafür, dass der bestehende Systemsetup sein «Right to Play» verliert.

Der nächste Wettbewerbsvorteil heisst nicht AI. Er heisst Kontext.

Noch diskutiert die Branche intensiv über einzelne Tools, doch viele dieser Tools werden austauschbar werden. Der eigentliche Wettbewerbsvorteil entsteht an einer anderen Stelle, nämlich dort, wo Unternehmenswissen, Prozesse, Regeln, Daten und Erfahrungen zusammengeführt werden.

Wir sprechen hier von einem Kontextlayer. Aus unserer Sicht wird dieser Kontextlayer zum eigentlichen Betriebssystem der AI-Organisation. AI-Agenten werden kommen und gehen, Modelle werden sich verändern, Anbieter werden verschwinden. Doch der Kontext bleibt.

Unternehmen, die ihren Kontext systematisch aufbauen und beherrschen, werden neue Technologien jederzeit integrieren können. Unternehmen ohne Kontextlayer werden dauerhaft von einzelnen Anbietern abhängig bleiben.

Der Friedhof der Pilotprojekte wird weiter wachsen

Kaum ein Begriff hat die Digitalisierung der letzten Jahre stärker geprägt als der «Pilot». Und kaum ein Begriff hat so viele Ressourcen gebunden. Die Realität ist ernüchternd: Unzählige Pilotprojekte wurden gestartet. Nur wenige wurden erfolgreich skaliert.

Warum?

Weil viele Organisationen Innovation als Experiment betrachten, nicht als Transformation. Piloten wurden oft durch Innovationsabteilungen geführt. Die Linie war nicht eingebunden. Der Rollout wird erst diskutiert, wenn der Pilot bereits abgeschlossen ist.

Die Branche braucht deshalb einen Perspektivenwechsel. Nicht Pilotprojekte sollten der Standard sein, sondern «Production Tests»: Tests unter realen Bedingungen. Mit den Verantwortlichen der späteren Umsetzung, mit klar definierten Erfolgskriterien und mit einem verbindlichen Pfad in die Skalierung.
Wer heute AI testet, ohne die Skalierung mitzudenken, produziert bereits den nächsten Friedhof digitaler Initiativen.

Die grösste Gefahr ist nicht AI, sondern Passivität

Viele Führungskräfte fragen sich derzeit: Wird AI unsere Organisation verändern?

Die ehrlichere Frage würde lauten: Wird unsere Organisation schnell genug lernen, sich selbst zu verändern?

Denn AI wird nicht an der Technologie scheitern, sondern an Führung, Organisation und Entscheidungsfähigkeit. Oder dort erfolgreich sein. Die Gewinner der kommenden Jahre werden nicht die Unternehmen sein, die die meisten Tools kaufen oder jene mit den grössten Innovationsbudgets und auch nicht jene mit den meisten Pilotprojekten.

Gewinnen werden jene Unternehmen, die den Mut haben, Arbeit neu zu definieren, ihre Kernsysteme zu öffnen – Unternehmen, die ihren Kontext beherrschen, die Resultate statt Funktionen einkaufen.

Und die verstehen, dass AI kein IT-Projekt ist. Sondern die vielleicht grösste Neuverteilung von Arbeit, Verantwortung und Wertschöpfung, welche die Immobilienwirtschaft seit Jahrzehnten erlebt hat.

Die wichtigste Führungsfrage der kommenden Jahre lautet deshalb nicht, welche «AI» Sie einsetzen, sondern: Welche Arbeit soll in unserem Unternehmen künftig überhaupt noch von Menschen erledigt werden? Und wer wird diese Arbeit regeln, führen, beaufsichtigen?

Wer diese Frage konsequent beantwortet, wird AI nicht als weitere Technologiewelle erleben, sondern als strategischen Wettbewerbsvorteil.

Die erfolgreichsten AI-Anbieter werden nicht die besten Softwarefirmen sein. Sie werden die besten, outgesourcten Problemlöser ihrer Kunden sein.

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