Blog zu SREJ, 32: «Zersiedelte Dichte? Nutzungsdichte Schweizer Gemeinden»

Fister, L., Kraft C., Maras, V., Steffen, D. Zersiedelte Dichte? Nutzungsdichte Schweizer Gemeinden. SREJ 32/2026 (27-34).

Verdichtung ist nicht nur eine Frage der Bautätigkeit

Die Schweiz soll nach innen wachsen. Seit der Revision des Raumplanungsgesetzes ist politisch verankert, dass neues Wachstum vor allem innerhalb bestehender Bauzonen stattfinden soll. Für die Immobilien- und Raumbeobachtung reicht damit die Frage nicht aus, ob mehr gebaut wird. Wichtiger ist, ob der beanspruchte Boden haushälterischer genutzt wird.

Warum klassische Dichtemasse zu kurz greifen

Übliche Dichtemasse messen jeweils nur einen Teilaspekt. Sie lassen sich in zwei Kategorien einteilen: bauliche Dichte und Nutzungsdichte. Bauliche Dichte-masse (Geschossflächen, Bauvolumen, Ausnützung oder Überbauung) zeigen, wie stark ein Grundstück bebaut ist, sagen aber nicht, wie viele Personen dort wohnen. Nutzungsdichtemasse messen dagegen Personen pro Fläche (pro Hektare Bauzone oder Siedlungsfläche) und zeigen damit zwar die Intensität der Nutzung, lassen aber offen, wie viel Gebäudegrund-fläche, also wie viel Boden dafür effektiv beansprucht wird. So könnten mehr Personen etwa auch auf vormals unbebauten Flächen untergebracht werden. Beide Ansätze weisen somit methodische Einschrän-kungen bei der Erfassung effektiver Verdichtung im Sinne einer nachhaltigen Entwicklung auf.

Personen pro Gebäudegrundfläche als Mass für Bodennutzung

Ein einfacher, aber aussagekräftiger Indikator verknüpft diese beiden Ansätze: Das Verhältnis von Einwohnerzahl zur Gebäudegrundfläche misst, wie viele Personen auf dem beanspruchten Boden wohnen. Diese Messung schärft den Blick auf Verdichtung: Ein Neubau mit mehr Geschossen führt nicht automatisch zu höherer Dichte. Wenn gleichzeitig die Wohnfläche pro Person steigt oder Haushalte kleiner werden, kann die Zahl der Personen pro Gebäudegrundfläche stagnieren oder sinken. Verdichtung liegt hier erst vor, wenn mehr Personen auf derselben Grundfläche wohnen.

Die Schweiz verdichtet nur punktuell

Eine Analyse, veröffentlicht in der Ausgabe 32 des Swiss Real Estate Journal, misst die Entwicklung dieses Indikators für Räume mit städtischem Charakter in der Schweiz von 2013 bis 2023. Grundlage sind Daten des Projekts «Nachfragemonitor Mietwohnungen«. Personen und Gebäudezuordnung werden auf Gebäudeebene zusammengeführt. Die Gebäudegrundfläche wird nach Region sowie Gebäudetyp differenziert anhand des Eidgenössischen Gebäude- und Wohnungsregisters geschätzt. Betrachtet werden Räume mit städtischem Charakter: Kernstädte, Hauptkerne, Nebenkerne und Gürtelgemeinden.

Die Ergebnisse zeigen kein Bild einer flächendeckenden Verdichtung, siehe Abbildung 1. Die Schweiz hat im letzten Jahrzehnt nur punktuell effektiv verdichtet. Am deutlichsten ist die Entwicklung in Zürich. Die Kernstadt Zürich legte um 4.7 Prozent zu. Auch Hauptkern, Nebenkerne und Gürtel gewannen an Dichte, wenn auch weniger stark. Zürich ist damit der klarste Fall einer räumlich breiteren Verdichtung.

Diese Entwicklung ist jedoch nicht repräsentativ für die gesamte urbane Schweiz. In vielen Regionen bleibt die Dichteentwicklung verhalten oder zeigt sogar in die entgegengesetzte Richtung. Zusätzliche Bautätigkeit führt nicht automatisch zu einer intensiveren Nutzung des Bodens. Die Entwicklung hängt von lokalen Rahmenbedingungen ab, etwa von Nachfrage, Haushaltsstruktur oder Wohnflächenkonsum.

Regionale Muster unterscheiden sich deutlich

Die regionalen Unterschiede lassen sich nicht auf ein einfaches Zentrum-Peripherie-Muster reduzieren. Vielmehr zeigen sich unterschiedliche Kombinationen von Entwicklungen in Kernstadt und Umland.

Zürich ist der einzige grosse urbane Raum, in dem sich eine breit abgestützte Zunahme der Dichte beobachten lässt. Die Kernstadt wächst deutlich, und auch Hauptkern, Nebenkerne und Gürtel legen zu. Die Entwicklung verläuft räumlich relativ konsistent. Verdichtung beschränkt sich nicht auf einzelne Teilräume, sondern zeigt sich über mehrere Raumtypen hinweg.

Genf weist eine andere Ausgangslage auf. Die Dichte ist bereits hoch. Zusätzliche Zunahmen fallen in der Kernstadt entsprechend geringer aus. Die Entwicklung verlagert sich stärker in Nebenkerne und Gürtelge-meinden. Dort entstehen zusätzliche Kapazitäten, während die Kernstadt näher an bestehenden Grenzen operiert. Die Dynamik ist damit weniger eine klassi-sche Kernverdichtung als eine Verschiebung innerhalb des urbanen Systems.

Bern, St. Gallen und Winterthur zeigen ein gemischtes Bild. In allen drei Fällen nimmt die Dichte in der Kernstadt moderat zu. Gleichzeitig entwickelt sich das Umland uneinheitlich. In Teilen bleibt die Dichte stabil, in anderen sinkt sie. Diese Kombination deutet darauf hin, dass Verdichtung im Zentrum nicht automatisch auf angrenzende Räume übergreift. Die Entwicklung bleibt räumlich fragmentiert.

Ein ähnliches Muster zeigt sich auch in kleineren urbanen Räumen, siehe Abbildung 2. Die Streuung zwischen Kern und Umland ist teilweise ausgeprägt. Es gibt Fälle, in denen die Kernstadt an Dichte gewinnt, während das Umland verliert. Umgekehrt existieren auch Räume, in denen die Dichte im Umland zunimmt, während sie im Zentrum stagniert oder zurückgeht.

Basel und Lausanne fallen durch eine insgesamt schwache Entwicklung auf. In beiden Räumen zeigen sich über mehrere Raumtypen hinweg leichte Rückgän-ge. Das ist insbesondere deshalb relevant, weil in beiden Städten bauliche Veränderungen stattfinden. In Basel betrifft dies etwa Transformationsareale ehemaliger Industrieflächen. Diese können baulich dichter genutzt werden, ohne dass sich die Zahl der Personen pro Gebäudegrundfläche im gleichen Mass erhöht. Lausanne zeigt trotz Bevölkerungswachstum keine klare Zunahme im verwendeten Indikator. In beiden Fällen wird sichtbar, dass bauliche Aktivität und effektive Bodennutzung auseinanderfallen können.

Lugano bildet den deutlichsten Gegenpol zu Zürich. Die Dichte sinkt sowohl in der Kernstadt als auch im Umland. Dies könnte auf mehrere Faktoren zurückzu-führen sein: geringerer Nachfrage-druck, Bevölkerungsabnahme, Alterung, ändernde Haushaltsgrössen und steigender Wohnflächenkonsum. Vermeintlich führt die Kombination dazu, dass bestehende Gebäude weniger intensiv genutzt werden.

Lugano zeigt damit, dass Entdichtung auch innerhalb bestehender Siedlungsstrukturen stattfinden kann.
Insgesamt ergibt sich kein einheitliches Muster für die urbane Schweiz. Einige Räume zeigen parallele Entwicklungen in Kern und Umland, andere divergie-rende. Teilweise verlaufen Veränderungen innerhalb eines urbanen Raums in unterschiedliche Richtungen. Die Ergebnisse sprechen gegen die Annahme, dass Innenentwicklung automatisch zu einer flächendecken-den Verdichtung führt.

Bodeneffizienz statt Bautätigkeit: Warum Verdichtung mehrdimensional gemessen werden muss

Der verwendete Indikator misst Verdichtung im Sinne steigender Bodeneffizienz. Er zeigt, ob auf der beanspruchten Gebäudegrundfläche mehr Personen wohnen. Die urbane Schweiz zeigt hier keinen flächendeckenden Dichtegewinn. Verdichtung findet nur punktuell statt. Zürich ist der deutlichste Fall. Andere grosse urbane Räume entwickeln sich weniger eindeutig. Teilweise steigt die Dichte nur in der Kernstadt. Teilweise bleibt sie stabil oder sinkt.

Die beobachtete Verdichtung dürfte in vielen Fällen auf eine höhere Nutzungsdichte als auf starke bauliche Verdichtung zurückgehen. Gerade in grossen Städten deutet vieles auf eine gewisse Wachstumsmüdigkeit hin. Die bauliche Dichte nimmt nur moderat zu. Zusätzliche Personen werden auch über eine intensive-re Nutzung bestehender Strukturen aufgenommen.

Dieses Potenzial ist begrenzt. Wenn Haushalte kleiner werden, die Wohnfläche pro Person steigt oder bestehende Gebäude bereits intensiv genutzt werden, lässt sich zusätzliche Nachfrage nicht mehr allein über höhere Nutzungsdichte auffangen. Dann braucht es zusätzliche Bautätigkeit. Verdichtung bleibt damit auch eine bauliche Aufgabe.

Dabei ist nicht jede bauliche Verdichtung gleich wirksam. Neue Angebote müssen nachgefragt werden. Verdichtung muss deshalb nicht nur planerisch möglich sein. Sie muss auch qualitativ überzeugen: städtebau-lich, sozial und im Hinblick auf Wohn- und Aufenthalts-qualität. Erfüllt sie diese Kriterien nicht, entstehen Leerstand, Unternutzung oder eine Verschiebung der Nachfrage in andere Räume. Dies führt zu planerischen und finanziellen Risiken, welche die Verdichtung gefährden.

Diese Vielfalt betrifft auch die Messfrage. Verdichtung lässt sich nicht mit einer einzelnen Kennzahl vollständig beurteilen. Personen pro Gebäudegrundfläche zeigen, ob Boden effizienter genutzt wird. Für eine breitere Bewertung sollten aber mehrere Dimensionen betrachtet werden: bauliche Dichte, Nutzungsdichte, Wohnflächenkonsum, Haushaltsstrukturen, Leerstand und regionale Nachfrage. Erst diese Kombination zeigt differenziert, ob und wo Innenentwicklung tatsächlich zu einer haushälterischeren Bodennutzung führt.

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