Warum Personenwanderungen den Wohnungsmarkt nur unvollständig erklären

Ein Artikel von Leonard Fister und Christian Kraft

Zählung von Personen oder Haushalten?

Amtliche Statistiken zählen Wanderungen meist auf Personenebene: Jede Person, die den Wohnsitz wechselt, gilt als eine Wanderung. Für demografische Fragen ist dies sinnvoll, da sich damit direkt ablesen lässt, wie viele Menschen zu-, weg- oder umziehen. Dies ist einfach interpretierbar und leicht vergleichbar.

Für den Wohnungsmarkt greift diese Perspektive jedoch zu kurz, da Wohnungen von Haushalten und nicht von Einzelpersonen nachgefragt werden. Zieht eine vierköpfige Familie gemeinsam um, registriert die Personenstatistik vier Wanderungen, obwohl nur eine Wohnung aufgegeben und eine neue gesucht wird. Vier unabhängig umziehende Singles erzeugen dieselbe Personenzahl, aber vier getrennte Nachfrageereignisse mit unterschiedlichen Ansprüchen an Grösse, Lage und Preis.

Die vorliegende, im Auftrag des Kantons Zug durch die HSLU erstellte Analyse stellt der Personenzählung eine haushaltsbasierte Betrachtung gegenüber. Wie gezeigt wird, ist die Umzugstätigkeit im Kanton Zug auf Haushalts- und Wohnungsebene deutlich dynamischer, als es die Personenstatistik allein erkennen lässt. Regional gibt es weitere Besonderheiten.

Wenn Haushalte schneller wachsen als die Bevölkerung

Mit dem Wechsel zur Haushaltsebene rückt aber nicht nur die Zahl der umziehenden Einheiten in den Blick, sondern auch deren Struktur: Wie gross sind die Haushalte, die eine Wohnung aufgeben oder suchen? Dies ist entscheidend für die Nachfrage, denn es bestimmt, wie viele und welche Wohnungen tatsächlich gebraucht werden.

National zeigt sich hier eine deutliche Verschiebung: Von 2000 bis 2025 wuchs die Bevölkerung um 26 %, die Zahl der Privathaushalte aber um 31.6 %. Der Wohnungsbestand wuchs um 35.6 %, nach Abzug der Zweitwohnungen aber nur knapp über der Entwicklung der Haushaltszahl. Der Wohnungsmarkt ist damit nicht nur mit einer wachsenden Bevölkerung konfrontiert, sondern mit einer wachsenden Zahl kleinerer Haushalte. Diese Singularisierung erhöht die Nachfrage nicht nur, sondern dürfte diese auch strukturell verändern, da kleinere Haushalte oft andere Wohnungen benötigen als grössere.

Das Angebot hält damit nicht Schritt: 2024 waren nur 18.4 % aller Schweizer Wohneinheiten kleiner als 60 m². Fehlen passende kleinere Wohnungen, weichen kleine Haushalte auf grössere aus, die dadurch für grössere Haushalte nicht mehr verfügbar sind. Potenziell verstärkt wird dieser Effekt durch den Lock-In-Effekt: Ein Wechsel in eine passende, kleinere Wohnung lohnt sich für Bestandsmieter in langen Mietverhältnissen aufgrund der Mietzinsdifferenz häufig nicht.

Die Knappheit könnte damit nicht nur die Anzahl Wohnungen, sondern die Struktur des Bestands betreffen, und durch fehlende Umzugsanreize zusätzlich verstärkt werden.

Drei Ebenen der Wanderung

Zur Einordnung der Zuger Zahlen werden drei Zählweisen unterschieden.

Bei (gesamten) Haushaltsumzügen ziehen alle Mitglieder eines Haushalts gemeinsam an einen neuen Ort, ohne dass sich die personelle Zusammensetzung ändert. Zähleinheit ist der Haushalt; jede Beobachtung entspricht der Aufgabe einer Wohnung und dem Bezug einer neuen.

Bei Teilumzügen ändert sich die Zusammensetzung eines Haushalts: Einzelne Personen ziehen ein oder aus, Haushalte werden gegründet oder aufgelöst. Zähleinheit ist die Person; diese Bewegungen liefern Hinweise auf Veränderungen der Haushaltsgrösse und Belegungsstruktur. Diese Ebene komplementiert die Haushaltsumzüge.

Als Referenz hierzu diesen Personenwanderungen, wie sie der klassischen amtlichen Zählweise entsprechen: Jede umziehende Person gilt als eine Wanderung, unabhängig davon, ob sie Teil eines gesamten Haushaltsumzugs oder eines Teilumzugs ist.

Was die Zuger Zahlen zeigen

Im Vergleich der Perioden 2014–2018 und 2019–2023 wuchs die Zahl der Personenwanderungen im Kanton Zug um 1.5 %, die Zahl der gesamten Haushaltsumzüge um 5.7 %. Die Personen in diesen Haushalten nahmen um 6.1 % zu, bei somit praktisch stabiler durchschnittlicher Haushaltsgrösse von knapp zwei Personen pro Umzug. Die Umzugstätigkeit auf Wohnungsebene war somit deutlich dynamischer, als es die klassische Personenstatistik vermuten lässt. Ein wachsender Teil der Mobilität im Kanton wird über vollständige Haushaltswechsel abgewickelt.

Ganz anders verhielten sich die Teilumzüge, deren Zahl um 4.3 % zurückging. Eine mutmassliche Erklärung liegt in der Finanzierbarkeit: Gesamte Haushaltsumzüge könnten sich tendenziell auf mehrere Einkommen stützen, während bei Teilumzügen häufiger ein einzelnes Einkommen die Miete tragen müsste. Der Rückgang könnte damit auf ein Leistbarkeitsproblem hindeuten.

Im Kanton Zug suggeriert die Personenzählung somit eine moderate Dynamik. Die Differenzierung nach Haushaltsformen zeigt ein anderes Bild: eine deutlich stärkere Zunahme bei Gesamthaushaltswanderungen und eine Abnahme von Teilumzügen.

Betrachtet man die Dynamik nicht nur auf kantonaler, sondern auch auf kleinräumigerer Ebene, lassen sich noch deutlichere Unterschiede feststellen. Eindrücklich ist das Beispiel der innergemeindlichen Umzüge der Stadt Zug, siehe Abbildung 1. Dargestellt sind Personenwanderungen: Einmal im Total (gemäss klassischer Personenwanderungen) als Zahlen über den Balken, sowie einmal unterschieden nach Haushaltsdynamik innerhalb der Balken: differenziert wird zwischen den beiden komplementären Gruppen der Personen in Gesamthaushaltsumzügen gegenüber jenen in Teilwanderungen.

Die Personenstatistik suggeriert mit einer Zunahme von 55.4 % an Personenwanderungen eine deutlich höhere Dynamik in 2019-2023 gegenüber 2014-2018. Die Unterscheidung zeigt jedoch, dass dies nicht pauschal gilt, sondern fast ausschliesslich durch die Zunahme gesamter Haushaltsbewegungen verursacht wurde. Während 88.5 % mehr Personen in gesamten Haushalten umzogen, blieben die Teilumzüge quasi auf demselben Niveau (nur + 6.0 %).

Für die Wohnraumplanung ist dies bedeutsam, da ein Anstieg der innergemeindlichen Haushaltsumzüge unmittelbar mit einer entsprechenden Zahl freiwerdender und neu belegter Wohneinheiten einhergeht. Ein Anstieg der Teilumzüge kann hingegen unterschiedliche Ursachen haben: Ziehen einzelne Personen in bestehende, unveränderte Haushalte ein oder aus diesen aus, verändert sich primär die Belegungsdichte bestehender Wohnungen, ohne dass zusätzliche Einheiten den Mieter wechseln. Gehen Teilumzüge jedoch auf Haushaltsgründungen oder -auflösungen zurück, ist ebenfalls eine neue Wohnungsnachfrage entstanden, allerdings mit tendenziell kleineren, strukturell anderen Anforderungen als bei vollständigen Haushaltsumzügen.

Vergleicht man Umzugs- und Migrationsströme zwischen den Gemeinden, werden weitere Unterschiede sichtbar, in denen die reine Personenzählung die dahinterliegenden Strukturen nicht ausreichend wiedergibt, siehe Abbildung 2. Das Muster der Stadt Zug bei den innergemeindlichen Umzügen ist dabei kein Einzelfall: Auch in Cham, Risch und Steinhausen verschiebt sich die innergemeindliche Umzugsdynamik stärker in Richtung gesamter Haushaltsumzüge als in Richtung Teilumzüge.

Bei den Migrationsströmen zwischen Gemeinden, Kantonen und ins Ausland zeigen sich hingegen deutlich heterogenere Muster. Beim Zuzug aus anderen Zuger Gemeinden ist die Dynamik vor allem in Hünenberg, Menzingen und Walchwil stärker durch gesamte Haushaltsumzüge geprägt, als es die reine Personenstatistik erkennen lässt. Ähnliches gilt für den Wegzug in andere Gemeinden, wo erneut die Stadt Zug auffällt: Auch hier haben die Haushaltsumzüge stärker an Dynamik zugelegt als die Teilumzüge.

Beim Wegzug in andere Kantone zeigt sich ein uneinheitlicheres Bild. Diese Heterogenität zeigt sich exemplarisch an drei Gemeinden. In Menzingen und Walchwil waren Haushaltsumzüge die Treiber der steigenden Dynamik, während die Teilumzüge deutlich schwächer ausfielen. In Hünenberg ist das Bild genau umgekehrt: Dort werden die Wegzüge vor allem durch Teilumzüge getrieben. Auch bei den internationalen Wanderungen zeigt sich diese Diversität: In Menzingen dominieren gesamte Haushaltsumzüge, in Walchwil hingegen eher Teilumzüge.

Die oben erwähnten Beispiele sind so gewählt, dass sie auf Abweichungen der Zählweisen hinweisen. Nicht immer jedoch weichen Signale der haushaltsbasierten von jenen der personenbasierten Statistik ab. So sind etwa in Baar, Oberägeri und Unterägeri die Änderungsraten vergleichbar.

Insgesamt wird somit ersichtlich, dass die Personenstatistik eine andere Dynamik als die Haushaltsstatistik zeigen kann. Ob sie dies tut, ob sie über- oder unterschätzt und wie gross der Unterschied ist, lässt sich jedoch nicht ohne eine dezidierte Analyse beantworten. Für die differenzierte Wohnraumplanung unterstreicht dies die Notwendigkeit einer Zusatzbetrachtung, welche auf Haushalten basiert.

Warum die Zähleinheit der Wanderungen die Interpretation verändert

Gute Daten sind notwendig, aber nicht hinreichend: Erst wenn die Darstellung eine Antwort auf die Fragestellung erlaubt, werden aus blossen Zahlen relevante Erkenntnisse. Entsprechend muss die gewählte Metrik zur Frage passen. Im vorliegenden Fall also die Zählweise.

Für demografische Fragen ist die Personenzählung massgebend. Für die Wohnraumnachfrage ist jedoch die Haushaltsbetrachtung geeigneter: entweder als gesamte Umzüge, also reine Relokationen, oder als Teilumzüge, die die Zusammensetzung von Haushalten verändern. Erst dieses differenzierte Bild erlaubt eine angemessene Darstellung des Umzugsverhaltens und gibt damit Aufschlüsse über die Wohnraumnachfrage.

Die hier gezeigte Auswertung macht deutlich, dass zwischen den Zählweisen Unterschiede bestehen können, die unterschiedliche Schlüsse nahelegen würden. Ob solche Unterschiede tatsächlich vorliegen, wie gross sie sind und in welche Richtung sie gehen, lässt sich aber nicht pauschal beantworten. Dies geht erst aus spezifischen Auswertungen hervor.

Diese differenzierte Darstellung bildet die methodische Grundlage für raumplanerische Fragen, indem sie die Haushalts- und Nachfragedynamik beschreibt. Raumplanerische Fragestellungen zielen jedoch meist nicht allein auf diese Beschreibung ab, sondern darauf, die Gründe für unterschiedliche Dynamiken zwischen den Zählweisen zu verstehen. Dazu lässt sich die Betrachtung mit weiteren, für den konkrete Kontext relevanten Faktoren verknüpfen, etwa Migrationsströme, Belegungsdichten, Haushaltsgrössen oder Personen- und Haushaltseinkommen.

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