Mit einem gestern kommunizierten Entscheid hat das schweizerische Bundesgericht seine Rechtsprechung zur Anfechtung von Anfangsmietzinsen in zwei wesentlichen Punkten angepasst. Worum geht es bei dieser vermieterfreundlichen Praxisänderung?

Zum Schutz von Mieterinnen und Mietern enthält das schweizerische Obligationenrecht in den Art. 269 ff. Bestimmungen betreffend die Anfechtung missbräuchlicher Mietzinse. So können Mietparteien gemäss Art. 270 Abs. 1 OR unter gewissen Bedingungen die Herabsetzung des Anfangsmietzinses verlangen, wenn dieser missbräuchlich ist. Missbräuchlich ist ein Mietzins grundsätzlich insbesondere dann, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird (Art. 269 OR). Diesem Grundsatz stellt der nachfolgende Art. 269a OR mehrere Ausnahmen gegenüber. Unter anderem sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im orts- oder quartierüblichen Rahmen liegen (Art. 269a lit. a OR).

Langjährige Bundesgerichtspraxis zur Mietzinsanfechtung

Diese Regeln hat das Bundesgericht über die letzten Jahrzehnte hinweg in diversen Entscheiden konkretisiert. So hat es beispielsweise festgestellt, dass bei neueren, sprich weniger als 30-jährigen Gebäuden für die Beurteilung der Frage nach der Missbräuchlichkeit des Mietzinses primär entscheidend ist, ob damit eine übersetzte Nettorendite erzielt wird, während für ältere Liegenschaften in erster Linie auf die Orts- und Quartierüblichkeit abzustellen ist, da dort die Belege zur Feststellung des investierten Eigenkapitals im Hinblick auf die Nettorenditeberechnung fehlen oder zu wirtschaftlich unrealistischen Ergebnissen führen (vgl. dazu etwa BGE 124 III 310, E. 2b, BGE 140 III 433, E. 3.1, BGE 144 III 514, E. 3.2).

In seinem neusten Entscheid BGer 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020 hatte sich das Bundesgericht mit der Anfechtung eines potentiell missbräuchlichen Mietzinses in einer zwischen 1996 und 1998 erbauten Immobilie im Kanton Waadt und damit mit den Kriterien der Nettorenditeberechnung zu befassen.

Im konkreten Fall hatten die Mieter den monatliche Anfangsmietzins von CHF 2’190.00 für eine 4.5-Zimmer-Wohnung (exkl. Nebenkosten) und von je CHF 130.00 für zwei Einstellhallenplätze angefochten und waren damit im kantonalen Verfahren gegen die Vermieterin, eine Pensionskasse, erfolgreich. Die waadtländischen Instanzen senkten auf der Basis ihrer Nettorenditeberechnung die monatliche Miete für die Wohnung auf CHF 900.00 und jene für die beiden Parkplätze auf je CHF 50.00.

In teilweiser Gutheissung der Beschwerde der Pensionskasse gegen das kantonale Urteil legte das Bundesgericht die zulässigen Monatsmieten auf CHF 1’390.00 für die Wohnung bzw. CHF 73.00 je Parkplatz fest.

Praxisänderung wegen stark veränderter Rahmenbedingungen im Immobilienbereich

Mit seinem Entscheid ändert das Bundesgericht seine bisherige Rechtsprechung zur Berechnung der Nettorendite, die in den beiden relevanten Aspekten auf Urteile aus den Jahren 1986 (BGE 112 II 149) bzw. 1994 (BGE 120 II 100) zurückgehe, wie folgt: Erstens kann das investierte Eigenkapital neu zu 100% – und nicht wie bisher nur zu 40% – an die Teuerung angepasst. Und zweitens darf der Ertrag den Referenzzinssatz um 2% – statt bisher nur um 0.5% – übersteigen, wenn der Referenzzinssatz 2% oder weniger beträgt.

Begründet wird die Praxisänderung mit den in den letzten rund 30 Jahren eingetretenen Veränderungen, insbesondere den gesunkenen Zinssätzen für Hypotheken bzw. dem tieferen massgebenden Referenzzinssatz, aus denen gemäss bisheriger Berechnungsmethode mittlerweile sehr niedrige Mieterträge resultieren würden. Diese ständen in keinem angemessen Verhältnis zur Nutzung betreffender Wohnungen. Gerade, aber nicht nur für Pensionskassen, die Renten an ihre Versicherten zahlen und dementsprechend einen hinreichenden Ertrag aus ihren eingeschränkten Anlagemöglichkeiten erwirtschaften müssten, seien solche Mietzinserträge nicht ausreichend (vgl. Medienmitteilung des Bundesgerichts vom 16. November 2020).

Vor diesem Hintergrund der objektiv stark veränderten Rahmenbedingungen und des relativ langen Zeitablaufs erachtet das Bundesgericht die – im Interesse der Rechtssicherheit hohe – Hürde für eine Änderung der Rechtsprechung vorliegend als erreicht.

Massive Kritik seitens des Mieterverbands

In einer Medienmitteilung vom 16. November 2020 kritisiert der Mieterinnen- und Mieterverband das Urteil scharf. Seines Erachtens profitierten Immobilieneigentümer in der Schweiz in den vergangenen 30 Jahren von kontinuierlich steigenden Mieten und – im Gegensatz zu Aktieninvestitionen, Obligationen oder Bankkonten, die entweder höhere Risiken oder tiefe bis negative Zinsen hätten – von nach wie vor sicheren und stabilen Renditen.

Diskussion geht in der Wintersession im Parlament weiter

Spannend wir sein, ob und inwiefern das neue Urteil des Bundesgerichts in die politische Debatte rund um die Initiative 17.491 von Nationalrat Olivier Feller Eingang finden wird, die am 15. Dezember 2020 im Ständerat behandelt wird und die ebenfalls eine Änderung der Renditeberechnung zugunsten der Vermieterseite fordert.