Wohnen wird teurer: wie in neuen Zahlen des Bundesamtes für Statistik zu sehen ist, ist der Wohnimmobilienpreisindex im 3. Quartal um 0.5% gestiegen. Dieser Anstieg ist Teil eines Trends, der sowohl Mieter*innen als auch potenzielle Eigentümer*innen zunehmend belastet. In dieser Lage greifen viele Menschen auf alternative Wohnlösungen wie Untermiete und Wohngemeinschaften zurück. Doch was sagt das Gesetz zur Untermiete, und wie könnte sich dies ändern, wenn die kommende Vorlage «Änderung des Obligationenrechts (Mietrecht: Untermiete)», die am 24. November zur Abstimmung kommt, angenommen würde?

Die aktuelle Lage der Untermiete im Schweizer Mietrecht

Im aktuellen Obligationenrecht (OR) wird die Untermiete in Artikel 262 geregelt. Die Bestimmung erlaubt es Mieter*innen, ihre Wohnung ganz oder teilweise weiterzuvermieten, sofern die Vermieter*innen zustimmen. Das heisst, es muss schon nach bestehendem Gesetz im Falle einer Untervermietung das Einverständnis der Vermieter*innen vorhanden sein, jedoch wird nicht spezifiziert, in welcher Form dieses Einverständnis vorliegen muss. Vermieter*innen dürfen Stand jetzt die Untermiete laut Art. 262 OR jeweils unter folgenden Bedingungen verbieten:

• wenn sie von den Mieter*innen nicht über die Bedingungen der Untermiete informiert werden (z. B. über die Höhe des Untermietzinses)
• wenn die Untermietbedingungen im Vergleich zu jenen der Hauptmiete missbräuchlich sind (z. B. wegen eines deutlich übersetzten Untermietzinses); oder
• wenn für sie durch die Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.

Des Weiteren wird ausgeführt, dass die bestehenden Regelungen für die Nutzung der Wohnung, die für Mieter*innen gelten, auch für Untermieter*innen gelten und die Haftung aus der Untermiete bei den Mieter*innen liegt.

Herausforderungen und Gründe für die Gesetzesvorlage

Angesichts der steigenden Wohnkosten und des zunehmenden Drucks auf den Mietmarkt soll die Gesetzesvorlage, über die das Stimmvolk am 24. November abstimmt, für mehr Klarheit sorgen. Dabei zielt die Vorlage darauf ab, Missbrauch im Bereich der Untermiete zu verhindern und sicherzustellen, dass die Vermietung den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Die aktuelle Vorlage ist auf eine vom ehemaligen SVP-Nationalrat Hans Egloff eingereichte parlamentarische Initiative zurückzuführen. Der damalige Präsident des Hauseigentümerverbandes Schweiz reichte die Initiative «Missbräuchliche Untermiete vermeiden» am 18. Juni 2015 ein. Die Initiative zielte darauf ab, Artikel 262 des Obligationenrechts anzupassen. Die Begründung für die Initiative war, dass in Städten jeweils günstige Altbauwohnungen zu Mietzinsen untervermietet würden, die höher als der von den Hauptmieter*innen bezahlten Mietzins seien. So würden Mieter*innen einen unrechtmässigen Gewinn durch die Untermiete erzielen. Des Weiteren bestünde die Problematik, dass auch einzelne Zimmer in einem Objekt zu hohen Preisen vermietet würden und die Vermieter*innen keinen Überblick hätten, wer tatsächlich in ihren Wohnungen wohne.

Der Nationalrat sprach sich am 29. September 2023 mit 108 zu 85 Stimmen, der Ständerat mit 32 zu 11 Stimmen für die Vorlage aus. Der Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz hat daraufhin erfolgreich das Referendum gegen die Vorlage ergriffen. Bundesrat und Parlament empfehlen, die Änderungen im Obligationenrecht anzunehmen. Die Gesetzesänderung solle Missbräuche bei der Untermiete verhindern, die vor allem aufgrund der Verbreitung von Onlineplattformen zugenommen hätten.   

In einem WEKA-Beitrag führt Prof. Isabelle Oehri detailliert aus, dass Probleme häufig bei inoffiziellen oder kurzfristigen Vermietungen auftreten, beispielsweise über Plattformen wie Airbnb. Bei solchen Modellen lauern rechtliche Stolpersteine: Genehmigungspflichten, transparente Mietpreise und klare Absprachen sind wesentliche Aspekte, die bei der Untermiete berücksichtigt werden müssen. Gerade im Hinblick auf Art. 262 Abs. 1 OR, welcher die Bewilligung für eine Untervermietung voraussetzt, könnte es in einer Situation, in der Wohnungen oft und kurzfristig vermietet werden, heikel werden. Bei Nichteinhaltung der Bestimmungen riskieren Mieter*innen Abmahnungen, Vertragskündigungen oder gar Schadensersatzforderungen. Diese Thematik soll durch die neuen Regelungen aktiv angegangen werden.

Was könnte sich ändern, wenn die Vorlage angenommen wird?

Auf den untenstehenden Auszügen aus den Abstimmungsunterlagen ist rot umrandet ersichtlich, welche Ergänzungen in Art. 262 OR bei Annahme der Vorlage erfolgen würden.

Wird die Vorlage angenommen, wären Mieter*innen verpflichtet, die Erlaubnis zur Untervermietung mit einem schriftlichen Gesuch bei den Vermieter*innen einzuholen (siehe Ergänzung des Wortes «schriftlich» bei Abs. 1). Des Weiteren könnten Mieter*innen verpflichtet sein, bei Untermiete detaillierte Informationen zur Vertragsstruktur und Preisgestaltung vorzulegen (siehe Abs. 2). Dies ist nach geltendem Recht keine Voraussetzung. Dies würde den Vermieter*innen mehr Transparenz und die Möglichkeit bieten, einer Untermiete aus triftigen Gründen zu widersprechen. Auch müsste seitens Mieter*innen laufend über allfällige Änderungen im Untermietverhältnis informiert werden (Abs. 3). Vor allem bei kurzfristigen Vermietungen, wie beispielsweise auf Plattformen wie Airbnb wäre dies de facto fast unmöglich umzusetzen, da hier oft eine schnelle Reaktionszeit gefragt ist und kaum bei jeder Buchung die Bewilligung der Vermietenden eingeholt werden könnte. Neu könnten die Vermieter*innen ihre Zustimmung auch dann verweigern, wenn die Informationen von Abs. 2 durch die Mieter*innen nicht offengelegt werden (Abs. 4 lit. a) oder wenn die geplante Dauer der Untermiete 2 Jahre überschreitet (Abs. 4 lit. d).

Zusätzlich zu den eben erläuterten Änderungen, würde Art. 262 OR mit Abs. 6 ergänzt. Gemäss Abs. 6 könnten die Vermieter*innen zukünftig bei Nichteinhaltung der Abs. 1 und 2 nach einer schriftlichen Mahnung das Mietverhältnis mit einer 1-monatigen Kündigungsfrist kündigen.

Was nun?

Das Referendumskomitee lehnt die Vorlage ab, da sie die bestehende Praxis der Untermiete einschränkt und den Kündigungsschutz der Mieter*innen beeinflusst. Es wird argumentiert, dass die Änderungen die Rechte der Mieter*innen verringern und die Position der Vermieter*innen stärken würden. Es wird seitens Referendumskomitee darauf hingewiesen, dass bestehende Regeln bereits ausreichend seien, um Missbrauch zu verhindern.

Auf der anderen Seite wird argumentiert, dass die Gesetzesänderung für Mieter*innen klarere Regeln und eine bessere Absicherung bedeute. Vermieter*innen könnten wiederum in Fällen unangemessener oder überteuerter Untervermietungen effizienter einschreiten.

Ebenfalls wichtig anzumerken ist, dass die geplanten Änderungen nicht automatisch bedeuten, dass Mieter*innen ihre Wohnungen nie mehr länger als zwei Jahre untervermieten oder sie kurzfristig auf Onlineplattformen zur Verfügung stellen dürfen – auch bei Annahme des Gesetzes besteht laut Erläuterungen des Bundesrats zur Abstimmung Raum für individuelle Absprachen zwischen Vermieter*innen und Mieter*innen.

Die Änderungen im OR würden auf Wohn- und Geschäftsräume gelten und werden am 24. November 2024 an der Urne dem Schweizer Volk zur Abstimmung vorgelegt.