13. April 2026

Die Schweiz braucht bezahlbaren Wohnraum – so gelingt’s

Die Wohnungsnot in der Schweiz verschärft sich seit Jahren und ein Ende ist nicht in Sicht. Mieten steigen, die Bautätigkeit sinkt und das Angebot kann mit der wachsenden Nachfrage längst nicht mehr Schritt halten. Besonders betroffen sind Haushalte, die auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind. Doch während gemeinnützige Bauträger eine zentrale Rolle spielen, zeigen auch neue regulatorische Ansätze sowie planerische und politische Massnahmen, dass Lösungen breit abgestützt sein müssen. Bezahlbarer Wohnraum entsteht nur dann, wenn Gemeinnützigkeit, staatliche Förderung und gezielte Vorgaben für den privaten Sektor zusammenspielen.

Ein Artikel von Timo Röllin und Noemi Graf

Aktuelle Wohnungsmarktsituation in der Schweiz

Der Schweizer Wohnungsmarkt ist so angespannt wie seit über einem Jahrzehnt nicht mehr. In Städten wie Zürich, Zug oder Genf liegt die Leerwohnungsquote unter einem Prozent (BFS (a), 2025). Die Nachfrage steigt weiter, während das Bauvolumen rückläufig ist (PwC, 2025). Hohe Landpreise und strenge Auflagen führen zusätzlich dazu, dass zu wenig neuer Wohnraum, vor allem im preisgünstigen Segment, entsteht (Finews, 2025).

Diese Knappheit ist seit längerem kein städtisches Randphänomen mehr. Eine Analyse des Bundesrats zeigt, dass in immer mehr Regionen die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt. Die Wohnungsnot ist zu einem schweizweiten Strukturproblem geworden, das nur durch einen vielfältigen Mix an Massnahmen entschärft werden kann (Bundesrat, 2025).

Abb. 1: Die Karte zeigt, wie stark die Wohnungsnot in den meisten Regionen ausgeprägt ist; Quelle: Bericht des Bundesrates vom 26. Februar 2025

Warum gemeinnützige Bauträger unverzichtbar sind

Gemeinnützige Wohnbauträger (Genossenschaften, Stiftungen oder gemeinnützige Aktiengesellschaften) sind ein entscheidender Pfeiler für bezahlbaren Wohnraum (BWO (a), 2024). Sie bauen und vermieten nicht profitorientiert, sondern langfristig und möglichst günstig (ABZ, 2023). In der Schweiz existieren über 2000 solcher Organisationen (WBG-Schweiz, o. J.). Sie verhindern, dass Wohnraum zu rein gewinnorientierten Zwecken genutzt wird. Zudem bieten sie ein stabiles, sozial durchmischtes und oft gemeinschaftlich organisiertes Wohnumfeld (BWO (a), 2024). Besonders in Städten erzielen sie mit innovativen Planungs- und Energiekonzepten oft eine Vorreiterrolle. Ein eindrückliches Beispiel ist das Projekt PI in Zug: ein 80 Meter hohes Holzhochhaus mit insgesamt 126 preisgünstigen Wohnungen. Damit zeigt PI wie moderner, nachhaltiger und gleichzeitig bezahlbarer Wohnraum aussehen kann (PI Zug, o. J.). Dass ein solches Projekt mitten in der Stadt Zug realisiert wird, verdeutlicht wie stark gemeinnützige Bauträger zur Entspannung des Markts beitragen können (BWO (a), 2024).

Kostenmiete – das Prinzip hinter bezahlbarem Wohnen

Ein wichtiges Instrument für preisgünstiger Wohnraum ist die Kostenmiete (BWO (a), 2024). Die Miete deckt dabei nur die tatsächlichen Kosten: Bau, Finanzierung, Unterhalt und Verwaltung (BWO (a), 2024). Anhand des Gebäudeversicherungswerts plus einer Betriebsquote, in Zürich ist diese 3.25%, (Wüest Partner, 2024) werden die Mietzinse berechnet. Durch dieses einfache Instrument entstehen langfristig stabile Mietzinse, die gerade für einkommensschwächere Haushalte eine wichtige Entlastung darstellen (BWO (a), 2024).

Abb. 2: Die Karte veranschaulicht, in welchen Regionen die Kostenmieten deutlich unter den üblichen Angebotsmieten liegen; Quelle: Wüestpartner

Warum es mehr braucht als Gemeinnützigkeit: Beiträge privater Bauträger

Bezahlbarer Wohnraum lässt sich nicht allein durch gemeinnützige Organisationen schaffen (Schweizer Gemeinde, 2024). Viele Gemeinden und Kantone haben deshalb in den letzten Jahren vermehrt weitere Instrumente entwickelt, die auch private Bauträger stärker einbeziehen (WBG-Schweiz, o. J.). In zahlreichen Gemeinden gilt heute, dass grössere Neubauprojekte einen Anteil preisgünstiger Wohnungen enthalten müssen (WBG-Schweiz, o. J.). Auch flexiblere Bau- und Nutzungsvorschriften erleichtern es privaten Investoren, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen (BWO (b), 2025, Baukasten). Manche Gemeinden vergeben Land im Baurecht nicht mehr ausschliesslich an gemeinnützige Träger, sondern auch an private Entwickler, sofern sie sich langfristig zu moderaten Mietpreisen verpflichten (Schweizer Gemeinde, 2024). Diese Fortschritte zeigen deutlich, dass private Bauträger durch gezielte Anreize und geeigneten politischen Rahmenbedingungen einen wichtigen Beitrag leisten können, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen (BWO (b), 2025, Baukasten).

Planerische und politische Hebel: schneller, dichter, zielgerichteter

Neben solchen Vorgaben für private Investoren gewinnen planerische und politische Instrumente zunehmend an Bedeutung (BWO (b) 2025). Ein zentraler Punkt ist die Beschleunigung von Bau- und Einspracheverfahren. Diese Verzögerungen verteuern Projekte und verschärfen den Wohnraummangel weiter (Schweizer Gemeinde, 2024). Viele Kantone arbeiten daher an vereinheitlichten Verfahrensstandards, einer besseren behördlichen Koordination und zunehmend auch an digitalen Bewilligungsprozessen (BWO (b), 2025, Baukasten). Wo Einsprachefristen verkürzt und Abläufe transparenter werden, kann Wohnraum wesentlich schneller entstehen (BWO (b), 2025). Die Aufzonung spielt dazu eine wichtige Rolle. Erhalten Grundstücke die Möglichkeit, dichter oder höher bebaut zu werden, entsteht zusätzlicher Wohnraum auf gleicher Fläche. Häufig wird die Aufzonung verknüpft mit der Verpflichtung, einen Teil davon preisgünstig zu gestalten (WBG-Schweiz, o. J.). So lassen sich Verdichtung und soziale Ziele miteinander verbinden und gezielt steuern (Schweizer Gemeinde, 2024).

Kantonale und kommunale Förderinstrumente gestalten die Praxis

Während der Bund die Rahmenvorgaben setzt, liegt die Umsetzung der Wohnraumpolitik zum grössten Teil bei Kantonen und Gemeinden (Kanton Zürich, o. J.). Kantone bieten etwa Subventionen, Darlehen, Mietzinsverbilligungen oder spezifische Wohnbauförderungsgesetze an (Kanton Zürich, o. J.). Gemeinden steuern aktiv über Bodenpolitik, Baurechtsvergaben, Auflagen an Bauträger oder lokale Förderfonds (Schweizer Gemeinde, 2024). Ein Beispiel ist der Wohnraumfonds der Stadt Zürich, der ab 2025 die Entwicklung von preisgünstigem Wohnraum gezielt unterstützt (Stadt Zürich, 2024). Auch Banken wie die Zuger Kantonalbank erkennen die gesellschaftliche Bedeutung dieses Themas und bieten gezielt vergünstigte Kredite für Projekte im unteren Mietsegment an (Zuger Kantonalbank, 2025). Zudem zeigt das Projekt PI in Zug, wie private Investoren (z. B. Pensionskassen) in Kooperation mit Genossenschaften 70% WFG-Wohnungen (Wohnraumförderungsgesetz) realisieren, ohne Zwang, aber durch attraktive Förderanreize (PI Zug, o. J.).

Ausblick: Zusammenarbeit als Schlüssel zu mehr Wohnraum

Die Wohnungsnot lässt sich nur lösen, wenn Bund, Kantone, Gemeinden, gemeinnützige Bauträger und private Investoren eng zusammenarbeiten (BWO (b), 2025, Baukasten). Es braucht mehr Investitionen in preisgünstige Neubauten, schlankere Bewilligungsverfahren und eine Bodenpolitik, die langfristigen sozialen Nutzen über kurzfristige Renditen stellt (Schweizer Gemeinde, 2024). Innovative Programme zeigen, dass Lösungen existieren, und dass bezahlbarer Wohnraum nicht nur ein politisches Ziel, sondern eine realisierbare Realität ist (Stadt Zürich, 2024; PI Zug, o. J.). Entscheidend wird sein, diese Ansätze weiterzuentwickeln und breit umzusetzen, damit Wohnen in der Schweiz auch in Zukunft für alle bezahlbar bleibt (BWO (a), 2024).

Das Literaturverzeichnis finden Sie hier.

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