30. September 2013
Der britische Immobilienmarkt erlebt seit einigen Monaten wieder einen starken Preisanstieg. Neben einem historischen Tiefstand von Hypothekarzinsen (3.2%) liegt ein zentraler Grund für diese Entwicklung im „Help to Buy”-Programm der Regierung – eine aus meiner Sicht gefährliche Initiative mit grossem Schadenpotenzial.
Help to Buy
Mit der „Help to Buy”-Initiative der Regierung wird der Zugang zu Krediten stark vereinfacht und die Barerfordernisse für Käufer werden dramatisch gesenkt.
Das Programm erleichtert Privatpersonen den Kauf von Immobilien, indem der Käufer beim Kauf eines Eigenheims bis zum Wert von £ 600‘000 (ca. CHF 875‘000) lediglich 5% (!) des Kaufpreises vorlegen muss (in der Schweiz liegt dieser Wert bei 20%). Weitere 15% werden der Bank vom Staat (!) respektive vom Steuerzahler garantiert. Sollte also ein Kreditnehmer in finanzielle Schwierigkeiten kommen und die Bank dadurch Verluste erleiden, wird der Staat für einen 15%-Anteil am Verlust aufkommen.
Wenn also ein Haus, das einst für £ 500‘000 gekauft wurde, infolge Zahlungsschwierigkeiten des Schuldners weiterverkauft werden muss zum Preis von z.B. £ 375‘000, dann werden die Verluste wie folgt „gedeckt“:
Derzeit gehen Schätzungen davon aus, dass der Staat über die nächsten drei Jahre Garantien für ca. 500‘000 Hypotheken mit mehr als £ 12 Milliarden geben wird.
Diese Idee von staatlich subventionierten Hypotheken für eher schlechte Schuldner, nur fünf Jahre nach Ausbruch der Finanzkrise, ist aus meiner Sicht gefährlich und schon beinahe grotesk.
Eigentlich sollten mit diesem Programm neue Häuser entstehen resp. das Angebot an neuen Häusern erhöht werden. Die Folge dieser Initiative ist aber vor allem, dass einerseits die Preise der Häuser (in einer ersten Phase) weiter in die Höhe getrieben werden und andererseits eher „schlechtere“ Schuldner (Subprime-Segment) mit wenig Eigenkapital eine Hypothek (mit hohem loan-to-value) erhalten. Käufer brauchen aber grundsätzlich eher günstigere Häuser und nicht eine grössere und einfachere Verfügbarkeit von Krediten. Probleme werden mit diesem Programm kurzfristig überdeckt, aber nicht gelöst.
Das Programm ist (noch) nicht langfristig angelegt. Oftmals wird der Markt von solchen Subventionsprogrammen aber „abhängig“. Eine Einstellung des Programms könnte politisch möglicherweise schwierig durchsetzbar sein.
Der Preiseffekt
Ein neuer Optimismus in der Immobilienbranche bestätigt bereits die Befürchtungen eines Preisanstiegs. In Erwartung eines Nachfrage- und Preisschubs haben Käufer sehr schnell zum Häusermarkt zurückgefunden. Der Verband der Landvermesser meldete im Mai einen Sprung der Erstkäufer um 25%. Mehr als ein Drittel aller Käufer von Neubauten nutzte seit April die dafür bereits geltende Subvention. Verschiedene Experten gehen von einem Preisanstieg zwischen 10 und 15% bis Ende des nächsten Jahres aus.
Da war doch mal was…?
Mit dieser Aktion schafft die öffentliche Hand die Grundlage für eine neue Immobilienblase mit Subprime Kreditnehmern, die sich ohne staatliche Unterstützung keine Häuser leisten könnten. Bei einem Zinsanstieg werden diese Subprime-Borrowers grosse Mühe bekunden, ihre Zinslast tragen zu können (mit bekannten Folgen für den Immobilienmarkt). Und vielleicht kommt ja auch noch jemand auf die Idee, diese Subprime Hypotheken zu verbriefen und an den Kapitalmarkt zu transferieren. Oder war da mal was…?
Positiv anzumerken bleibt, dass verschiedene Experten in England gegenüber dem Programm auch kritisch sind. Paul Tucker, Deputy Governor der Bank of England, meinte beispielsweise: The home loan guarantees are „devices for getting out of a hole to dig another one for the future“. Hoffen wir mal, dass das neue Loch nicht allzu tief sein wird.
Ein Artikel dazu im Telegraph.
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